На что обратить внимание при аренде жилья в ОАЭ?
Сергей Токарев 30.07.2017 Просмотров 3690

Не считая местных жителей и также молодого поколения экспатов, которые родились в Арабских Эмиратах и поэтому обладающих определенным опытом в данном вопросе, все остальные когда-то только что приехали в эту страну, и один из первых вопросов, которые требовали незамедлительного решения, касался аренды жилья.

Ниже даются рекомендации, на что стоит обратить внимание при выборе квартиры или виллы для проживания в Объединенных Арабских Эмиратах.

  • Стройки. Если вокруг здания есть пустые площадки, то на них в самый неожиданный момент может начаться строительство нового здания. О минусах такого соседства догадываются все.
  • Мечети. Как и положено в мусульманской стране, в городах ОАЭ функционируют сотни мечетей. В одном из исследований даже говорилось, что расстояние от одной мечети до другой редко превышает 300-500 метров. Так как первый утренний азан (призыв к молитве) раздается уже в 4 часа утра, тем, у кого беспокойный сон, рекомендуется выбирать здание не слишком близко к мечети, а квартиру с окнами на нее не выходящими. С другой стороны, правоверным мусульманам не стоит забывать одну из семи формул азана – «молитва лучше сна». А представители иных религий могут воспользоваться еще одним советом – пусть немного, но почти в каждом городе ОАЭ есть районы, в которых мечетей меньше, чем в среднем по стране.
  • Аэропорты. Еще одна проблема для людей с чутким сном – в некоторых эмиратах (Дубай, Шарджа), здания в ряде районов расположены слишком близко к аэропортам. Так как практически во всех аэропортах ОАЭ взлетно-посадочные полосы расположены по направлению юг-север, то выбирать квартиру лучше в зданиях, расположенных восточнее или западнее аэропортов.
  • Коммунальные платежи. Выбрав квартиру, нужно уточнить, за что нужно будет платить сверх оговоренной в контракте арендной ставки – электричество, кондиционер, вода, интернет. Желательно уточнить у агента или в социальных сетях ориентировочный уровень этих платежей. Это очень важный момент, так как ежемесячные платежи, к примеру, за кондиционер, по итогам года могут добавить от 5 до 20 тысяч дирхамов к стоимости аренды. На рынке есть квартиры (как правило – в меблированных апартаментах), где все услуги уже включены в стоимость аренды, есть квартиры, в которых в стоимость входит плата за кондиционирование, есть квартиры, где оплата за кондиционер (оконный, сплит или центральный) взимается как часть оплаты за электричество, а есть такие, где услуги кондиционирования предоставляются отдельными компаниями, такими, как Empower или Emicool.
  • Места для парковки. Жить в ОАЭ без автомобиля очень сложно, поэтому они есть почти у всех. В связи с этим стоит заблаговременно выяснить, есть ли в здании собственная парковка, и входит ли ее использование в сумму арендного контракта. Если таковой нет, нужно проверить наличие платной или бесплатной рядом с домом.
  • Мебель и бытовая техника. Часть квартир в Арабских Эмиратах сдается с мебелью, кухонными приборами и бытовой электроникой. С одной стороны, в этом есть несомненные плюсы, но и минусов тоже достаточно. Арендуя меблированные апартаменты обязательно нужно составить подробную опись имущества, а также потребовать зафиксировать уже имеющиеся повреждения. Залоговый депозит в меблированных апартаментах может достигать 10-15 процентов от цены аренды, так что, нужно знать, за что его могут удержать полностью или частично.
  • Метро и общественный транспорт. Если не у всех членов семьи есть автомобиль, то лучше выбирать жилье рядом со станциями Дубайского метрополитена. В других эмиратах – рядом с маршрутами и остановками городского автобуса.
  • Электричество. Этот пункт важен для жителей эмиратов Шарджа и Аджман, где некоторые дома или вообще не подключены к системе центрального электроснабжения, или же оно часто отключается. В таких случаях здания переключают на электричество от автономных генераторов, стоимость которого в разы выше центрального.
  • Домашние животные. Если в семье есть домашние питомцы, нужно обязательно уточнять возможность их содержания. Больша часть жилья в Арабских Эмиратах не подразумевает проживания с домашними животными (Pets NOT Allowed). В случае нарушения владелец здания имеет право на штрафные санкции, вплоть до выселения.
  • Дополнительная инфраструктура. Перед подписанием контракта нужно выяснить, к какой дополнительной инфраструктуре жилец получает доступ. Не всегда реальное положение дел соответствует ожиданиям. Так, например, у жильцов апартаментов «у моря» может не оказаться доступа к пляжу. Доступ к пляжу (бесплатный или за деньги), к бассейну, в сауну, в тренажерный зал, на детскую площадку и т.д. – все это должно быть явным образом указано. Особенно это актуально для жилья повышенного класса и вилл, так как условия доступа к элитной инфраструктуре сильно разнятся. Кстати, к некотором квартирам предлагаются дополнительные кладовые на подземной парковке для хранения вещей.
  • Школы и детские сады. Определившись с предполагаемым районом будущего проживания, не лишне будет уточнить в школе или детском саду, которые будут посещать дети, о возможности и стоимости обеспечения школьным автобусом. Если такой возможности нет, то отвозить детей и забирать нужно будет самостоятельно.
  • Права на арендуемую недвижимость. Даже в Объединенных Арабских Эмиратах, известных своей безопасностью, бывают случаи сдачи жилья мошенниками по липовым документам. Досконально все проверить это могут только профессионалы, но и самому квартиросъемщику нужно внимательно ознакомиться с пакетом документов от владельца жилья – Title of Deed (сертификат собственника жилья), Tenancy Conract (арендный контракт), лицензия, сертификат и доверенность агента, удостоверения личности (паспорт и Emirates ID) собственника жилья. Иногда собственник только что сданного в эксплуатацию объекта недвижимости, не успевший оформить Title of Deed, вместо него предоставляет т.н. OQOOD (зарегистрированный должным образом контракт на покупку недвижимости), но в этом случае нужно требовать также Handover Letter от застройщика.
  • Отсутствие задолженности по коммуналке. Предыдущие арендаторы или сами владельцы квартиры могли оставить задолженность по коммунальным платежам (вода, электричество), что впоследствии может привести к тому, что услуги или не будут подключены, или их могут неожиданно отключить. В связи с этим крайне желательно требовать предъявить доказательства оплаты финальных счетов (Final Bill) за электричество и воду. Соответственно, владелец жилья всегда требует такие счета у съезжающих жильцов. А съезжающим жильцам рекомендовано сохранять у себя финальные счета на тот случай, если вдруг возникнут какие-то претензии по этому поводу к владельцу недвижимости от новых жильцов.
  • Контракт (Tenancy Contract). Как правило, для оформления договора на аренду жилья в ОАЭ, используется договор стандартной формы, отпечатанный типографским способом с обоих сторон на бланке формата A4 голубоватого цвета. Такой договор содержит минимально необходимый набор положений и пунктов, и в него остается только внести (допечатать) параметры конкретного жилья, сроки и стоимость аренды. Крупный компании иногда используют свои собственные многостраничные контракты.
  • Способ оплаты. Самый распространенный способ оплаты в рассрочку в ОАЭ – предоставление банковских чеков, даты на которых соответствуют дате очередного платежа (PDC). Соответственно, агенты по недвижимости или владельцы жилья требуют у арендаторов чеки с отсроченной датой (Post Dated Cheques, PDC) по количеству оговоренных платежей – 12, 6, 4, 3, 2 или даже 1 (единовременная оплата за год). Чем больше чеков, тем легче отказаться, в случае необходимости, о контракта, тем проще нести бремя платежей, что важно для лиц с невысокой зарплатой. Вместе с тем, если финансы позволяют, можно попробовать попросить скидку за оплату одним чеком вместо четырёх или шести.
  • Условия отказа от аренды. Иногда возникают обстоятельства, заставляющие отказаться от аренды до истечения срока контракта. Поэтому нужно обязательно обращать внимание на условия отказа от аренды. Если обещают иные условия, нежели прописаны в контракте, нужно требовать их письменного подтверждения.
  • Депозит. Как правило, помимо основной суммы платежа, владелец сдаваемой недвижимости или его агент также требуют внести возвратный депозит, который будет возвращен арендатору после истечения срока аренды. Следует обязательно уточнить сумму депозита, а также выяснить условия возврата и обстоятельства, которые могут послужить причиной отказа его возврата. Кстати, возвращать владельцу или его агенту ключи от квартиры рекомендуется уже после возврата депозита.

Словарь-справочник арендатора:

  • Tenancy Conract – договор аренды.
  • PDC – Post Dated Cheque, чек выписанный на дату в будущем, используется для отложенного платежа.
  • Title of Deed – свидетельство о собственности на недвижимость.
  • RERA – Real Estate Regulatory Agency, надзорный орган по операциям с недвижимостью в структуре Земельного департамента Дубая.
  • RDA – Rental Disputes Center, по сути, судебный орган по делам аренды при Земельном департаменте Дубая.
  • EJARI – в переводе с арабского означает «Моя аренда», система обязательной регистрации договора аренды в Дубае.
  • OQOOD – им называют первичный договор купли-продажи строящейся недвижимости, зарегистрированный в системе OQOOD.
  • Emirates ID – удостоверение личности гражданина или резидента ОАЭ.
  • POA – Power of Attorney, доверенность.
  • DEWA – Dubai Electricity and Power Authority, поставщик воды и электричества в Дубае.
  • SEWA – Sharjah Electricity and Power Authority, поставщик воды и электричества в Шардже.
  • FEWA – Federal Electricity and Power Authority, поставщик воды и электричества в Аджмане, Умм-Аль-Кувейне, Рас-Аль-Хайме и Фуджейре
  • ADDC – Abu Dhabi Distribution Company, поставщик воды и электричества в Абу-Даби.
  • AADC – Al Ain Distribution Company, поставщик воды и электричества в Аль Айне.
  • Final Bill – финальный счет за коммунальные услуги.
  • Empower – поставщик централизованных услуг по кондиционированию в ряде районов Дубая.
  • Emicool – поставщик централизованных услуг по кондиционированию в ряде районов Дубая.

Похожие вопросы: