В этом номере мы бы хотели поговорить о нашумевшем Законе № 9, внесшим поправки в Закон № 13, а именно поправку в Статью 11, в соответствии с которой застройщик вправе расторгнуть договор с покупателем, в случае если последний нарушает график платежей. Что же послужило причиной принятия этого Закона, и каковы предпосылки его издания?
Несомненно, должно пройти некоторое время для того, чтобы можно было понять, как же в действительности работает тот или иной закон. Не стоит забывать, что Объединенные Арабские Эмираты в настоящее время находятся на пути становления своей нормативной базы, которая могла бы защитить и обезопасить инвесторов и создать наилучшие условия для застройщиков.
Заглянем в недалекое прошлое. 31 августа 2008 года был опубликован Закон № 13, Статья 11 которого применялась в том случае, если покупатель, согласно договору купли-продажи недвижимости нарушает одно из своих обязательств. По истечении 30 дней с даты уведомления покупателя, Земельный департамент эмирата Дубай вправе продолжить уже всем известную процедуру расторжения Договора купли-продажи между застройщиком и покупателем и, согласно пункту 2, если покупатель не найдет способ защитить себя по договору, то застройщик будет вынужден расторгнуть договор и удержать не более 30% от уже произведенных покупателем на дату расторжения платежей. Это, конечно же, вызвало многочисленные вопросы со стороны застройщиков, которые мотивировали свое недовольство тем, что упомянутых в законе 30% будет не достаточно, чтобы компенсировать понесенные ими затраты. Таким образом, если покупатель заплатил 5% или 10% в качестве депозита за ту или иную недвижимость, то в соответствии с Законом, в случае расторжения договора купли-продажи, 30% от депозита застройщику едва хватит для покрытия так называемых «карманных» расходов, таких как, например, выплаты определенного процента агентам по продажам. В результате мы имеем ситуацию, в которой застройщик вынужден либо смириться с убытками, что недопустимо, либо обратиться с иском против покупателя в суд.
Следующим шагом было принятие информационного письма от 10 ноября 2008 года, изданного Земельным департаментом Дубая. Упомянутое письмо несло в себе одну единственную цель – разъяснение Статьи 11. На этот раз, застройщик был вправе удержать 30%, но уже от общей стоимости Договора купли-продажи недвижимости плюс 30% от всех произведенных платежей. Таким образом, при расторжении договора застройщик был в праве удерживать ваши вложения и производить окончательный расчет с покупателем только после перепродажи данного объекта недвижимости.
Информационное письмо, однако, применялось только к договорам купли-продажи, заключенным после вступления в силу Закона № 13, а в случае расторжения договора, заключенного ранее вступления в силу закона, ссылка идет на условия самого договора.
Письмо, в отличии от Статьи 11, больше поддерживало застройщиков, и его опубликование вызвало неоднозначную реакцию среди инвесторов, так как письмо не носило статус официальной поправки к Закону № 13, что давало возможность покупателям ставить под сомнение ссылки застройщиков на данное письмо. Таким образом, назрела настоятельная необходимость в принятии более четкого, официального документа, дополняющего Статью 11, которым, в конечном итоге и стал Закон № 9. Данный Закон распространяется на все договоры купли-продажи недвижимости, вне зависимости от даты их заключения, будь то до или после вступления Закона в силу.
Таким образом, назрела настоятельная необходимость в принятии более четкого, официального документа, дополняющего Статью 11, которым, в конечном итоге и стал Закон № 9. Данный Закон распространяется на все договоры купли-продажи недвижимости, вне зависимости от даты их заключения, будь то до или после вступления Закона в силу.
Сроки остались неизменны. По истечении 30 дней с момента уведомления покупателя, застройщик вправе расторгнуть договор и удержать сумму в зависимости от этапа строительства. Таким образом, если застройщик выполнил свои обязательства по строительству, по меньшей мере, на 80%, то все денежные средства выплаченные покупателем будут удержаны, а также застройщик вправе потребовать от покупателя погашения полной стоимости недвижимости, указанной в договоре. Если же стройка достигла 60%, то 40% от общей стоимости договора будут удержаны. В случае же, если стройка началась, но не достигла 60%, то удерживается 25%, и, наконец, если строительство объекта не объявлено, то застройщик удерживает 30% от уже внесенной суммы за приобретенный вами объект недвижимости. Возмещение остатка должно быть произведено в течение 1 года, согласно Статье 11, пункту 4.
В заключение, хотелось бы отметить, что в целом принятие закона сильно пошатнуло баланс между правами застройщиков и покупателей. Так полагают одни. Другие же считают, что такого рода изменения благоприятно скажутся на рынке недвижимости. Как оно будет на самом деле, покажет время.
При принятии решения о приобретении недвижимости, основными факторами являются местонахождение, планировка, отделка и, конечно же, стоимость выбранного объекта. Как правило, никто не задумывается, что, в первую очередь, необходимо умение ориентироваться в законах, регулирующих сделки купли-продажи и защищающих ваши права. Своевременное обращение к профессионалам, хорошо зарекомендовавшим себя на рынке недвижимости, поможет получить полную информацию о проектах и ценах, а также необходимое юридическое сопровождение, что, без сомнения, значительно ускорит процесс покупки, сэкономит ваше время и деньги, сбережет ваши нервы.