Кредиты с низкими процентными ставками – ключ к устойчивости строительного рынка

ЛИСТАТЬ ЖУРНАЛ КУПИТЬ ЖУРНАЛ

Просмотров:  2743

Доктор Махди Аль Асуад, управляющий директор Halcon Rea l EstateЧто помогает развиваться рынку недвижимости? Какие факторы тормозят это развитие? Почему банки предлагают ипотечное финансирование сделок с недвижимостью с очень высокими процентами? Что помогает развиваться рынку недвижимости? Какие факторы тормозят это развитие? Почему банки предлагают ипотечное финансирование сделок с недвижимостью с очень высокими процентами?

Этими и другими вопросами задался доктор Махди Аль Асуад, управляющий директор Halcon Rea l Estate. Он же и попытался на них ответить, проанализировав текущую ситуацию на рынке недвижимости ОАЭ

Должны ли процентные ставки по кредитам на самом деле быть такими высокими?


Проценты по кредитам, установленные центральными банками, имеют определенное воздействие на рынок жилья. Когда ставки по кредитам снижаются, цены на жилье неизменно идут вверх и наоборот.
Но, что делать с теми процентными ставками, которые устанавливают институты, предоставляющие ипотечное финансирование? Какое влияние они имеют на рынок недвижимости в стране? Это вопрос стоит того, чтобы быть заданным на таком рынке, как ОАЭ, где курс дирхама «привязан» к доллару, а ставки по кредитам остаются на уровне 9-10%. Ведь тогда сценарий «Если процентные ставки снизятся, то цены на жилье возрастут и наоборот» не работает.

Кредиты слишком дороги
Объяснение, почему ставки по кредитам в ОАЭ высокие, довольно простое – процентные ставки в дирхамах выше банковских процентов в долларах. Причины же, почему ставки по кредитам высоки намного более сложные и не так просты в понимании.
Вы должны спросить себя, почему банки взимают с вас 9,5%, когда курс дирхама искусственно поддерживается по отношению к доллару уже много лет. Это не основная процентная ставка банков, о которой мы говорим, а дополнительные два-три процента, которые банки добавляют «сверху» к своим продуктам. Почему это не может быть 1,5%? Получение долларовой ссуды означает 5,5% рубеж процентной ставки, а кредит в дирхамах обходится вам уже в 9,5%. Это нонсенс.
На развитых рынках кредиторов обычно критикуют за небрежность в отношении стандартов кредитования жилья. Здесь мы можем критиковать в противоположном направлении. Банки говорят о том, что они должны иметь в виду свои риски, предоставляя займы на жилье на развивающемся рынке.
Я согласен, что рынок недвижимости Эмиратов не настолько установился, как например, европейский или американский, но элементы риска присутствуют на всех рынках, независимо от степени их развитости. И, безусловно, риски никак не могут увеличивать цифры вдвое, как это происходит здесь. Пройдет еще немного времени, и все последствия этого станут очевидными.

Негативное воздействие
Когда мы говорим об аренде, с точки зрения ограничений верхнего предела ее стоимости и контроля над арендой, мы видим, что этот вопрос волнует очень многих.
Контроль над ростом цен на аренду, без сомнения, влияет на владельцев (инвесторов) жилья, которые сдают свою собственность арендаторам. Благодаря высоким банковским процентам по кредитам, инвесторы оказываются как между молотом и наковальней. В настоящий момент владельцы жилья не имеют права повышать ежегодную аренду больше чем на 7%, однако банки продолжают начислять 9,5% на взятые ссуды. Ну, и как вы должны быть заинтересованы в том, чтобы предоставлять рынку такой продукт как жилье, получая прибыль в размере 7% в год, одновременно выплачивая банку 9,5%? Минус составляет 2,5%, что не является очень привлекательным для инвесторов и потенциальных покупателей жилья.
Рынки недвижимости обычно развиваются за счет наличия двух факторов: спроса/ предложения и финансирования. В ОАЭ вопросы спроса/ предложения обсуждаются очень часто и повсеместно. К сожалению, важность наличия такого фактора, как ипотечное финансирование и сопутствующие расходы, обычно сбрасывается со счетов.
Однако ссуды на жилье сегодня являются более важным, поддерживающим рынок вопросом, чем когда-либо, так как огромное количество недвижимости приближается к стадии завершения и сдачи в эксплуатацию. В конце концов, люди должны иметь возможность приобрести недвижимость по доступным ценам, и ценность денег в данном случае становится ключевым фактором, показывающим, могут они себе это позволить или нет.

Что делать?
Мне кажется, что сегодня мы находимся в ситуации, в которой движение вперед означает для банков пересмотр их высоких процентных ставок по ипотечному кредитованию. Как мы можем балансировать между сдерживаемым «потолком» повышения аренды и выплатой банкам их процентов по кредитам? Как мы можем преодолеть эти высокие проценты?
Один способ – поощрять инвесторов и промоутеров к финансированию проектов и покупки недвижимости самостоятельно, оставляя банки «за бортом». Проблема здесь заключается в том, что это резко ограничит развитие рынка. А когда рынок недвижимости такой, как в ОАЭ, где все должны быть заняты и заинтересованы, появляется риск стагнации.
Исходя из своего опыта, скажу, что есть много людей, которые приходят к нам и приобретают недвижимость, и когда мы говорим им, что они могут получить 75-80% финансирования, они просто счастливы. Но потом в дело вступает банк, который шокирует их своими процентными ставками. Многие покупатели знакомы со ставками по кредитам в Лондоне или США, и это, без сомнения, останавливает их от совершения покупки в Эмиратах. Они уже должны подумать дважды, прежде чем решиться на покупку недвижимости здесь.

Будущее
Моя точка зрения в следующем – высокие ставки по местным кредитам в ОАЭ оставляют сегодня место для более низких цен, которым и стоит следовать, а этот новый рынок недвижимости будет двигаться к своей зрелости и на нем будет много места для здоровой конкуренции. Давайте следить за развитием событий.

Похожие статьи: