Спрос, предложение, инвестиционные возможности
Рынок жилой недвижимости Дубая переполнен: покупателями, продавцами, недвижимостью. Сегмент коммерческой недвижимости пока находится в его тени, но, как показывают последние исследования, он гораздо более привлекателен для инвесторов. С целью пополнить свои знания о коммерческой недвижимости мы обратились к эксперту – господину Шахраму Абдулле Заде, исполнительному директору одной из крупнейших компаний-застройщиков Дубая Al Fajer Properties.
Доктор Шахрам, как получилось, что в Дубае, позиционирующем себя как центр бизнеса в регионе, строятся тысячи единиц жилых площадей, и лишь десятки - офисных?
Так сложилось исторически. С 2002 года, когда иностранцам было разрешено инвестировать в недвижимость эмирата, рынок жилых площадей начал стремительно расти. Большая часть инвестиций пошла на покупку квартир и вилл, а отсутствие спроса на коммерческие площади не рождало предложений.
Сегодня ситуация кардинально изменилась. Многие воротилы мирового бизнеса переводят в Дубай свои головные офисы, открывают филиалы и представительства. Дубайские бизнесмены тоже меняют старые офисы на новые, более просторные и престижные. За прошедшие четыре года с момента введения фригольда город получил несколько сотен готовых объектов жилья, еще сотни башен и вилл на подходе. Где будут работать их владельцы? Конечно, в Дубае.
Получается, что инвестировать в коммерческую недвижимость сейчас гораздо выгоднее, чем в жилую?
Безусловно. Возврат инвестиций в коммерческую недвижимость Дубая гарантирован в срок до 5 лет. Нигде в мире капиталовложения не окупаются так быстро. В секторе жилой недвижимости полный возврат инвестиций происходит только в течение 7-8 лет.
Потребность в коммерческих площадях в Дубае уже сегодня составляет около 3 млн. кв. метров. К тому моменту, как они будут сданы, Дубаю потребуется еще 2-3 млн. кв. метров офисов. И пока эмират растет, этот процесс не остановить. То, что в Дубае дефицит хороших офисных площадей, доказывает и рост цен на аренду.
На что могут рассчитывать инвесторы, покупающие офис в ваших проектах Jumeirah Business Centre 1, 2, 3 и 4?
Мы гарантируем полный возврат капиталовложений в течение 4-х с половиной лет. И это без учета того, что стоимость аренды в Дубае повышается каждый год на 20-30%.
Судите сами. Сегодня квадратный метр офисных помещений в престижном районе Дубая сдается минимум за 700-800 долларов в год. Еще месяц назад он стоил на 100 долларов дешевле. Если учесть, что стоимость квадратного метра в Jumeirah Business Centre 1, 2, 3 и 4 начинается от 3000-3300 долларов, несложно подсчитать, насколько выгодно наше предложение. Инвесторы, которые приобретают офисы для своих компаний, будут застрахованы от скачков цен на аренду, делая взносы за свое собственное помещение, а не оплачивая чужое.
Это при условии, что купленный офис не будет пустовать. Но как можно быть в этом уверенным?
На этот счет не должно быть никаких сомнений. Мы гарантируем сдачу купленного помещения в долгосрочную аренду срезу после заключения сделки, для этого в компании существует специальный департамент. И раз мы берем на себя такую ответственность, мы уверены, что офисы в Jumeirah Business Centre 1, 2, 3 и 4 будут сданы еще до завышения работ
Что стоит за вашими гарантиями?
Во-первых, конкурентов у района Jumeirah Lake Towers, где мы строим Jumeirah Business Centre 1, 2, 3 и 4, не было, нет и, пожалуй, не будет. Это наилучшее место для бизнеса в Дубае. Центр расположен в стратегическом месте, рядом с крупнейшими застройками «нового Дубая», где будет сдано более 3000 жилых домов и вилл, жители которых вряд ли захотят проводить в машине по несколько часов в день. Их время стоит дорого.
Во-вторых, всего в пяти минутах от Jumeirah Lake Towers находится СЭЗ Джебель Али, где, как известно, чтобы получить офис, приходится стоять на «листе ожидания» по два-три года. Скоро в районе Джебель Али будет открыт один из крупнейших аэропортов мира. Рядом находятся и два самых грандиозных торговых центра Дубая, которые уже функционируют
В-третьих, в инфраструктуру Jumeirah Lake Towers уже вложены миллиарды долларов, и если посмотреть на Генплан, что просто необходимо при принятии решения о покупке, вы увидите, насколько она продумана: постройки расположены на удалении друг от друга, много свободного зеленого пространства, много воды, широкие дороги.
Правда ли, что Jumeirah Lake Towers тоже будут свободной экономической зоной?
Да, это так. Jumeirah Lake Towers станут частью Свободной экономи- ческой зоны Dubai Multi Commodities Centre (DMCC), работающей под патронажем Правительства Дубая. Это стратегически важный момент, поскольку наравне со всеми правами собственника фригольд-недвижимости наши инвесторы получают лицензию компании от СЭЗ. А это значит, что они смогут полностью владеть бизнесом без участия местных партнеров, забыть о налогах и бумажной волоките. 100% владения офисом + 100% владения бизнесом, что еще нужно деловому человеку?
Чем Jumeirah Business Centre 1, 2, 3 и 4 отличаются от других построек района?
Они отличаются тем, что находятся под опекой огромной слаженно работающей корпорации Al Fajer Enterprises, более 40 лет известной на рынке ОАЭ. Поэтому мы можем предоставить нашим клиентам сервис «от А до Я» под одной крышей.
Строит бизнес-центры наша собственная компания, которая подарила Дубаю аквапарк Wild Wadi, торговый центр Ibn Battuta Mall, комплекс Al Mooroj Rotana и несколько зданий на шоссе Шейха Заеда. Мы гарантируем, что наши бизнес-центры будут сданы в срок, и это прописано в контракте. Архитектурное решение и внутреннее оформление всех Jumeirah Business Centre соответствует наивысшим запросам сегодняшней бизнес-среды. В каждом из зданий есть просторный холл-атриум, специальные помещения для общего пользования, необходимое оснащение и сервис для эффективного ведения дел, возможности для отдыха и занятий спортом.
У нас есть специальное подразделение, которое будет заниматься дизайном интерьеров. Наши инвесторы будут избавлены от такой головной боли, как оформление интерьера, они просто получат офисы «под ключ» уже к моменту сдачи объектов. Обслуживать все здания будет специальная «умная система», что выгодно отразится на оплате коммунальных услуг.
Мы также предлагаем своим клиентам 27 лет опыта работы на рынке управления недвижимостью. При этом все они войдут в ассоциацию собственников, которая сможет «уволить» компанию Al Fajer с поста управляющего. Но это будет, скорее, нонсенс: мы знаем свою работу.
Правда ли, что инвесторы из России и стран СНГ купили в общей сложности полтора из четырех ваших зданий?
Да, это так, и сейчас мы заключаем ряд крупных контрактов с инвесторами из бывшего СССР. Вступление в силу нового закона о недвижимости, который был издан в марте этого года, дало новый толчок инвестиционной активности. Поскольку банки стали давать кредиты более охотно, инвесторы понимают, что кредитоспособных людей на рынке стало больше, а это приведет к повышению цен.
Но граждане СНГ сейчас стали более разборчивы: они прекрасно информированы и подготовлены к покупке. Их интересуют конкретные бумаги, цифры и факты. Видимо, поэтому нам легко и приятно работать друг с другом.
Недавно мы совместно с нашим многолетним партнером, Коммерческим банком Абу-Даби, разработали специальный пакет ипотечного кредитования для русскоговорящих инвесторов. Во многом благодаря ему наши здания были проданы в рекордные сроки.