В этом номере журнала «Деловые Эмираты» Мазен Ажжур отвечает на вопросы наших читателей.
Вопрос: В ситуации мирового финансового кризиса, что должны делать покупатели недвижимости в случае, если продавец исчез, его офис закрыт, а телефоны не отвечают?

Ответ: Каждый житель ОАЭ, то есть мы с вами, напрямую или косвенно связаны с рынком недвижимости Дубая. Экономический кризис, охвативший все страны мира, так или иначе, сказывается на каждом человеке. Нужно признать, что международный финансовый кризис, повлекший за собой ограничения по кредитам для покупателей и повышение кредитных ставок, заставил многих застройщиков заморозить свои проекты на неопределенное время. Закон о счетах условного депонирования № 8 от 2007 года обязал организации открывать гарантийные или трастовые счета на свои проекты, таким образом, покупателю предоставляется более внятная информация о качестве застройщика и его надежности. На сегодняшний день все новые организации обязаны следовать данному закону. Однако некоторые источники в сфере недвижимости сообщают о том, что в конце 2008 года новый Закон № 8 будет применяться ко всем существующим на территории Дубая застройщикам недвижимости. Управление по контролю в сфере недвижимости (RERA) и новый Закон № 8 позволят покупателям недвижимости в Дубае, которые в прошлом теряли свои инвестиции из-за задержек строительства, почувствовать себя более уверенно. Управление по контролю в сфере недвижимости (RERA) строго предупреждает инвесторов в сферу недвижимости о необходимости обращать внимание на следующие факторы:

1. Застройщик недвижимости в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в RERA и иметь регистрационный номер
2. Денежные взносы в адрес компании-застройщика должны поступать на счет условного депонирования (трастовый счет), открытый в банке, уполномоченном RERA. Брокер по недвижимости должен обязательно иметь специальное удостоверение со штампом и регистрационным номером RERA.

Кроме того, первое, что должен проверить покупатель недвижимости, зарегистрирован ли застройщик в Земельном департаменте Дубая. Только Земельный департамент может гарантировать защиту прав покупателя, и только тогда покупатель может подписывать Меморандум о взаимопонимании (MOU) или контракт с застройщиком. Единственная мера, которую может предпринять покупатель, это подача жалобы (претензии). Затем следует ее разбирательство в гражданском суде, которое потом может быть приложено к жалобе в вышестоящие органы. Покупатель может подать жалобу в RERA и другие соответствующие органы, такие как полиция и суд. То есть, в указанной выше ситуации, если застройщик исчез, а его офис закрыт, необходимо обратиться в отдел расследований местной полиции и подать жалобу против застройщика.

Вопрос: Назовите, пожалуйста, государственные институты, куда следует обращаться с претензиями по поводу недвижимости?

Ответ: Управление по контролю в сфере недвижимости (RERA) является основным органом в Дубае, отвечающим за легализацию риэлтерского сектора. В случае возникновения споров с застройщиком, покупатель в первую очередь должен обратиться в RERA, а управление изучит претензию и ее суть, а также проверит подписанный покупателем договор.

Затем RERA направит дело в суд по недвижимости, который, по сути, является гражданским судом. Споры по вопросам невыполнения обязательств по оплате, вызванные задержкой сроков строительства, входят в самую многочисленную категорию претензий, получаемых новым дубайским судом по недвижимости. Этот суд может принять дело к производству, если обе стороны пришли в суд и зарегистрировали свои контактные телефоны и адреса. Эксперты, заседающие в суде по недвижимости, должны быть утверждены Дубайскими судам и принести клятву в том, что будут разбирать дела беспристрастно и справедливо.

Вопрос: Можно ли вернуть выплаченные за недвижимость деньги?

Ответ: Это зависит от условий договора, который подписали обе стороны, и обоюдных обязательств, прописанных в договоре. В договорах обычно указывается законодательство, под действие которого они попадают. Если в договоре это обусловлено, и если были явные нарушения его статей со стороны застройщика, тогда покупатель имеет право предпринимать шаги по защите своих прав в суде или в другой альтернативной форме пытаться найти решение спорной ситуации. Покупатель должен быть в курсе основных положений договора и защищать свои права самыми эффективными способами, чтобы доказать, что застройщики не построили то, что обещали, или сделали это не в те сроки. Обычно в договоре купли-продажи имеются специальные пункты, в которых оговариваются возможности задержки, базирующиеся на причинах срыва сроков строительства, напрямую относящихся к застройщику или от него не зависящие. Данные положения обычно объясняют, на каком этапе покупатель может прекратить действие договора в одностороннем порядке, и каковы будут в этом случае положенные ему суммы выплат и компенсаций. Особое внимание должно быть уделено инвесторами тем статьям договора, в которых оговариваются даты сдачи объекта в эксплуатацию и по каким причинам застройщик может сдвигать эти сроки. Чтобы договор был действительно легальным юридическим документом, договорные обязательства должны быть заменены на соразмерное удовлетворение. Соразмерное удовлетворение – это прибыль или убытки, получаемые сторонами и мотивирующие последних к выполнению договорных обязательств. Это опять же зависит от решения суда, рассматривающего жалобу покупателя.

Вопрос: Кто может гарантировать, что строительство планируемых проектов будет продолжено?

Ответ: Платежи, внесенные покупателями запланированной (off-plan) недвижимости в Дубае, будут защищены специально управляемыми трастовыми счетами, так называемыми счетами условного депонирования, согласно Закону о трастовых счетах № 8. Данный закон обязателен для любой компании или физического лица, получающего платежи за недвижимость, строительство которой еще не завершено. Застройщики, запускающие новые жилые или коммерческие многоэтажные здания и сообщества, должны обратиться в Земельный департамент Дубая с тем, чтобы открыть гарантийный счет. Деньги, уплаченные покупателями или финансовыми институтами за единицы недвижимости, будут попадать на специальный счет, открытый для каждой конкретной новостройки в уполномоченном банке. В законе говорится, что застройщики должны назначить управляющего гарантийным счетом, который будет следить за использованием средств со счета. Застройщик должен, в первую очередь, получить сертификат от консультанта, работающего на объекте, в котором обычно указывается, какая фаза строительства уже завершена. Управляющий гарантийным счетом должен известить Земельный департамент о суммах, которые были выданы застройщику. Даже по окончании строительства проекта, застройщик не будет иметь доступа к суммам на счету. Земельный департамент замараживает 10% от стоимости проекта на гарантийном счету на один год после окончания строительства, до тех пор, пока все единицы недвижимости не будут зарегистрированы на имена покупателей и последним не будут выданы документы, подтверждающие право собственности.

Если какие-либо требования закона не выполняются, застройщик может быть оштрафован на сумму не менее AED 200 тысяч. Кроме того, RERA с целью снижения уровня рыночных спекуляций выпустило Декрет от 1 января 2009 года, в котором застройщикам и банкам предписывается не взимать с покупателей и инвесторов платежи в размере более 20% от стоимости недвижимости до начала строительства объектов. «Для недвижимости, находящей в стадии строительства, застройщики, собравшие с покупателей более 20% от договорной стоимости объекта, должны немедленно прекратить взимать последующие платежи до тех пор, пока суммы, собранные на гарантийных счетах, не начнут поступать в адрес строителей». RERA также выпустила регулирующие процедуры, относящиеся к Закону № 13, учредившему Временный реестр недвижимости для всех планируемых объектов, которые должны быть зарегистрированы в Департаменте. Таким образом, Земельный департамент может гарантировать, что все запланированные объекты недвижимости попадают под вышеуказанные требования, которым застройщики должны следовать неукоснительно.