Фирма «Кашвани», зарегистрированная в СЭЗ Джебель Али, продолжает помогать нашим читателям. Её профессиональная преданность своему делу и наличие квалифицированной команды экспертов позволяют ей предоставлять любые услуги клиентам, желающим открыть в Дубае своё дело или приобрести собственность.

Мы решили встретиться с руководством фирмы и задать ему вопросы, которые чаще всего приходят в редакцию, разделив их на две части. Первая группа проблем возникает у инвесторов ещё на стадии оформления контракта.

Иногда семейная пара, покупая недвижимость, оформляет её на жену. Чем это может быть чревато впоследствии?
Такое оформление покупки может осложнить выдачу виз на остальных членов семьи. Ведь по законам ОАЭ спонсором выступает муж; он же и открывает визы жене и детям. Но в целом права такой собственности немногим отличаются от тех, что возникают при соблюдении стандартной процедуры. Альтернативный вариант – открыть на имя одного из супругов оффшорную компанию, на которую потом зарегистрировать недвижимость.

Оформлять собственность на оффшорные фирмы очень удобно ещё и потому, что они являют собой гибкие подвижные структуры, весьма эффективные с точки зрения ведения бизнеса.

Можно ли вносить изменения в контракт на покупку недвижимости, который предлагает риэлтор? Или же его форма является стандартной и изменению не подлежит?
Контракт, предлагаемый застройщиком покупателю, основан на законах о праве собственности в ОАЭ. Конечно, детали, относящиеся к отдельному проекту (задержка строительства, штрафные за задержку платежей и т.д.), при заинтересованности сторон могут обсуждаться; изменения в таких случаях вносятся. Но такие крупные застройщики, как Emaar, Nakheel и Damac, свои контракты при продаже объектов частным лицам уже не меняют. Такая возможность есть только у инвесторов, приобретающих отдельный участок земли или проект.

Если говорить о контрактах с риэлторами, то есть посредниками между продавцом и покупателем, то, конечно, такие контракты являются довольно таки гибкими и могут изменяться исходя из пожеланий и требований сторон. Следует иметь в виду, что независимо от посредников контракт на право собственности будет исходить от владельца проекта. Поэтому необходимо тщательно изучить условия основного договора и ещё до покупки спокойно обсудить возможность внесения изменений.

Можно ли при подписании контракта оговорить максимальный размер платежей за обслуживание (maintenance fee)?
Да, можно; обычно такой пункт вносится в контракты. При этом все компании оговаривают определённый срок, в течение которого эта ставка не будет меняться. В дальнейшем, если застройщик поднимет стоимость, жильцы здания или коттеджного посёлка имеют право не согласиться с названной суммой и самостоятельно выбрать другую фирму, которая будет обслуживать их объект.

Закон о продаже объектов недвижимости иностранцам пока не подписан, и сделки оформляются на основании указов руководства каждого конкретного эмирата. Различаются ли эти указы – и если да, то в каком княжестве самые лучшие условия для вложения денег?
Закон о фригольде (от английского freehold – свободное право собственности) ожидается со дня на день. Пока что продажа ведётся по правилам, которые в каждом из эмиратов и вправду свои. Самым надёжным и выгодным мне представляется законодательство Дубая: здесь все контракты оформляются от лица компаний, получивших государственную лицензию на продажу собственности иностранцам. В Аджмане объекты покупаются непосредственно у правительства; при этом вы получаете право собственности и платите 3% налога в казну. В Шардже это право даётся на 99 лет. Если в течение этого времени владелец перепродаёт или передаривает этот объект, новый контракт опять оформляется на 99 лет. Касательно эмиратов Фуджейра и Рас-эль-Хайма пока нельзя говорить о сложившейся системе продажи недвижимости иностранцам.

Вторая группа проблем возникает у наших читателей уже после подписания контракта. Мы решили, что такие вопросы тоже заслуживают внимания.

Как скоро после покупки недвижимости её владелец может получить визу резидента? Отличаются ли процедура и сроки её получения у разных застройщиков (Emaar, Nakheel и т.д.)? Какие проблемы могут возникнуть при этом у владельца и членов его семьи? И как можно их избежать?
Получение визы происходит по стандартной схеме через департамент иммиграции и натурализации. Как правило, процедура занимает от 7 до 14 дней. Визы выдаются сразу по готовности проекта и оформления его в собственность; проблем при их получении обычно не возникает. В случае, если покупателем выступает семейная пара, собственность удобнее оформлять на мужа и жену одновременно, чтобы они получили визы на равных правах. Если же собственником является только муж, то процесс оформления виз требует более длительного времени. Сначала виза будет делаться на владельца; далее он должен будет предоставить легализованные свидетельства о браке и рождении детей. На основании этих документов и будет открываться виза на членов семьи.

Обязан ли владелец недвижимости, как и другие резиденты, посещать ОАЭ минимум раз в полгода для сохранения своей визы?
Да. Пока не подписан Закон о фригольде, требования и правила по визовому режиму для владельцев недвижимости остаются такими же, как и для всех остальных резидентов. По истечении 6 месяцев виза становится недействительной. Её обновление требует  пределённых расходов времени и денег.

Чем может обернуться задержка платежа?
Обычно такие ситуации (система начисления штрафов или расторжения договора) оговариваются в контракте. Многое зависит от того, какой по счёту платёж человек задерживает или отказывается произвести. Чем дальше он от первого и второго, тем больше вероятность найти выход, устраивающий обе стороны, и компенсировать ему хотя бы часть уже выплаченных денег.

Каким образом можно сдать купленную недвижимость в аренду? Можно ли сделать это на короткий срок – на три месяца, на полгода? Может ли владелец сам оформить договор аренды, или для этого нужно прибегать к услугам риэлторов?
Сдавать в аренду можно и на короткий срок. Съёмщик, естественно, будет уговаривать вас обойтись без риэлторов, которые будут брать с него процент от сделки и страховочный депозит. Мы рекомендуем всё же не поддаваться на эти уговоры и обезопасить себя от возможных неприятностей.

Имеет ли право организация, обслуживающая жилой дом, вскрыть частную квартиру в отсутствие хозяина? Это может быть необходимо для ликвидации аварии в водопроводных или электросети. Нужно ли (и можно ли) на этот случай давать какие-либо инструкции обслуживающей организации?
Чтобы не вернуться однажды к опечатанной двери, старайтесь оставаться на связи, куда бы вы ни направились. В некоторых домах существует возможность хранить ключ от квартиры в сейфе охранника, предварительно оформив ряд бумаг, подтверждающих, что в квартире нет ценностей. Другой вариант – найти через риэлторскую компанию человека, который будет присматривать за квартирой в ваше отсутствие.

Если у вас ещё остались вопросы, обращайтесь за консультацией в компанию Kashwani Law Firm.

Тел.: (04) 352 8887.
Факс: (04) 352 5330.
E-mail: [email protected]
Наш сайт: www.kaswanilaw.com