Компания IMEX представляет на российском рынке проекты жилой и коммерческой недвижимости от крупнейших застройщиков ОАЭ: Damac, 32 Group, Saba, Tameer, IFA, KM properties, Al Seef, Diamond Investment, Deyaar, Vakson, Credo, Fortune Group, Trident. IMEX– единственный официальный агент EMAAR Properties в России.

Объединенные Арабские Эмираты сегодня просто наводнены агентствами недвижимости и независимыми брокерами , несмотря на ужесточение контроля со стороны властей над урегулированием продаж и процесса регистрации. Сегодн я только ленивый не занима ется в ОАЭ недвижимостью. Каждый готов предлагать свои услуги по ее поиску, продаже или приобретению. Однако, зачем нужен посредник, подумалось нам, если двери застройщиков всегда открыты для посетителей и к ним можно обратиться напрямую? С этим и другими, интересующими наших читателей вопросами, мы и пришли к управляющему партнеру компани IMEX Real Estate Олегу Лаврику.

- Олег, почему, на Ваш взгляд, люди обращаются к посредникам, желая купить или продать недвижимость, ведь информация и о компанияхзастройщиках, и об их объектах, есть в свободном доступе, например в Интернете, да и риэлторские фирмы ее не скрывают?

Действительно, названия компаний-застройщиков никто ни от кого не скрывает. Предлагая проекты на сайте компании www. imexre.com, мы всегда стараемся указывать, кто именно является застройщиком того или иного объекта. Смысла что-то утаивать нет, ведь контракт купли-продажи клиент все равно получает от генерального застройщика. Мы никогда не отказываем нашим клиентам в просьбе ознакомиться с недвижимостью той или иной компании в их офисе. Никто не мешает любому желающему прийти, к примеру, в офис NAKHEEL или EMAAR, чтобы узнать подробнее о строящихся объектах, рассмотреть в деталях их макеты…. Иногда, правда, доходит до смешного – некоторые неблагонадежные агенты могут представить офис девелопера как офис собственной компании.

Был такой случай, когда покупателю из России, впервые приехавшему в страну и, в общем-то, не посвященному в особенности местных продаж, продемонстрировали офис мега-проекта DUBAILAND, надеясь, видимо, впечатлить его размахом, или видом живого тигра за стеклянной витриной. На что рассчитывал агент, представлявший довольно солидную компанию, выдавая залы девелопера Dubai Holding за свои, непонятно. Покупатель был поражен не столько выходкой, сколько недальновидностью так называемого продавца. «Нельзя недооценивать противника», – говорил Мао Цзэдун. Я бы добавил – нельзя думать, что клиент – это враг, который глупее тебя. Покупатель – это партнер для долгосрочного взаимовыгодного сотрудничества.

Вопрос ведь не в красивой и масштабной презентации проекта, а в целесообразности капиталовложений в конкретное здание, земельный участок или дом. Можно привести немало примеров, когда какойнибудь местный застройщик проводит широкую рекламную кампанию, организует шикарную презентацию проекта, привлекает иностранных инвесторов, которые года через два вдруг обнаруживают, что проект-то неликвидный!

- Вы хотите сказать, что обращаться к застройщику напрямую не всегда выгодно, так как можно попасть на неликвидный проект?

Я хочу сказать другое. К застройщику напрямую обращаться выгодно, если вы: во-первых, точно знаете, какой именно объект и в каком именно проекте вас интересует; во-вторых, если то, что вам нужно, есть у него в наличии по рыночной стоимости на сегодняшний день; в-третьих, если вы постоянно проживаете в Эмиратах, все время «держите руку на пульсе» и своевременно получаете выгодные предложения от застройщика. Плюс напрямую обращаться нецелесообразно еще и потому, что брокер независимо оценивает лучшие предложения от нескольких застройщиков, а предложения, которые предложит застройщик в своем офисе будут ограничены только своими проектами.

- Можно чуть подробнее?

Если очень подробно, то журнала не хватит. Постараюсь объяснить коротко. На самом деле, даже листая ваши журналы с предложениями по недвижимости, человеку новому, или, по крайней мере, не проживающему в этой стране, довольно сложно разобраться – кто является девелопером того или иного проекта, кто застройщиком объекта на нем, а кто – брокером. Добавьте к этому еще и рекламу в Интернете, печатных изданиях, предложения многочисленных агентств… Перед тем, как расставаться с деньгами, инвестору важно знать, с какой целью приобретается недвижимость – для собственного проживания, получения дохода или последующей перепродажи. От этого во многом зависит и месторасположение объекта недвижимости, и график платежей, и «имя» застройщика. Порой инвестору сложно определиться с выбором. Вот тут, как раз, и должен помочь тот брокер, которому вы доверяете.

Хочу остановиться на еще одном немаловажном моменте. Многие ошибочно полагают, что если обращаться напрямую к застройщику, то это всегда дешевле. На самом деле, часто оказывается с точностью до наоборот. Возьмем, к примеру, одно из наших предложений: на сегодняшний день этаж коммерческой недвижимости в официальном офисе по продажам проекта Dubai Pearl стоит 3500 дрх за кв.фут. Притом, что целых этажей на данный момент нет в наличии, реализуются только отдельные офисы. А у нас в IMEX есть на реализацию пара этажей по 2156 дрх за кв.ф. (US$ 6317 за кв. м).

- Разве такое возможно?

Поясню. Когда цена была гораздо ниже нынешней, клиент купил этот этаж. Сейчас он решил его перепродать, со своей небольшой надбавкой. Единственное возможное неудобство при совершении сделки с данной коммерческой недвижимостью – если в первом случае покупатель вносит первый платеж в размере 10% от общей стоимости, то во втором случае ему придется внести уже 20%, плюс 4% за переоформление прав собственности. Но, в итоге, цена все равно получается ниже, чем у застройщика.

Не стоит сбрасывать со счетов и то, что являясь официально зарегистрированным брокером на местном рынке, каждый из агентов компании ежедневно получает около двухсот-трехсот писем с предложениями по недвижимости, анонсами предварительных продаж и т.п. от компаний-застройщиков и других риэлторских агентств. Благодаря многочисленным связям, мы часто получаем информацию о каком-то объекте задолго до его официальной презентации. Многое приходится «фильтровать» – это наша работа. Иногда предложение на пред-пред-продаже (об этом и других терминах поговорим чуть позже) может быть настолько интересным, что мы вкладываем в качастве предварительного взноса чек нашей компании, с тем, чтобы клиент в России, который нам доверяет, мог впоследствии выкупить этот объект по минимальной начальной цене.

- Все вышесказанное имеет отношение только к дубайской недвижимости, или деятельность Вашей компании распространяется и на другие эмираты?

Нам одинаково интересны инвестиционно-привлекательные проекты, предлагаемые в разных частях ОАЭ. Я уже говорил о том, что сейчас потенциальным инвесторам стоит обратить особое внимание на столицу ОАЭ – город Абу-Даби. Наша компания уже работает с абу-дабскими проектами, и перспективы – довольно заманчивые.

- По оценкам всемирных ведущих финансовых институтов, эмират АбуДаби считается одним из лучших мировых рынков недвижимости для инвесторов. Вопрос: почему?

Начнем с того, что Абу-Даби является федеральной столицей ОАЭ. Кроме того, этот эмират занимает самую большую часть Арабских Эмиратов – 89% территории страны. Эти факты вкупе с ростом экономики стран Ближнего Востока и всевозрастающей важностью этого региона на глобальном уровне, способствуют тому, что спрос на недвижимость как в жилом, так и коммерческом секторе столицы стремительно растет.

Секторы недвижимости и строительства являются в ОАЭ двумя ведущими определяющими факторами экономики, которые, по прогнозам, увеличат комплексный годовой коэффициент роста к 2010 году на 24,4% и 29,6% соответственно. Кроме того, ожидается, что их вклад в ВВП страны к 2010 году составит 23%, по сравнению с 16% в 2006 году. Вклад строительного сектора в ВВП Абу-Даби в 2007 году составил свыше 40 млрд дирхамов, и ожидается, что в перспективе в нем будет сгенерировано более одного триллиона дирхамов.

В дополнение к этому, стратегия развития, избранная правительством Абу-Даби, создает дополнительные стимулы для дальнейшего роста эмирата. Заявлено, что цель разнообразить его экономическую базу и отойти от зависимости от энергетического сектора стала результатом увеличения объема потока туристов, появления новых отраслей промышленности, коммунальных служб и других положительных моментов, созданных в эмирате. В сентябре 2007 года правительство опубликовало предлагаемые планы развития Абу-Даби вплоть до 2030 года. План «Абу-Даби 2030: основа городской структуры» – это всестороннее руководство по преобразованию столичного эмирата в ближайшие 22 года. В нем оговариваются четкие рекомендации по использованию наиболее эффективных нормативных и законодательных актов и организационной структуры, которые помогут в управлении городским развитием в будущем и определят правительственную стратегию для дальнейшего устойчивого развития и роста.

Многие из этих планов становятся реальностью по мере того, как результаты строительства крупных объектов в Абу-Даби приобретают все более ясные очертания, заключаются крупные строительные контракты и объявляются масштабные проекты. Среди них можно отметить появление на Ближнем Востоке отделений Американского фонда поддержки современного искусства им. Соломона Гуггенхайма; филиала богатейшего французского музея – Лувра, не знающего себе равных по разнообразию и полноте собраний; тематических парков развлечений голливудской компании Warner Brothers, гонок Formula 1, нью-йоркской киноакадемии (New York Film Academy) и Кливлендской клиники (Cleveland clinic).

На рынке аренды Абу-Даби также заметно движение – цены на коммерческие и жилые площади повысились до 50% в связи с тем, что спрос значительно превышает предложение. Этот факт способствовал увеличению плана продаж объектов незавершенного строительства, при котором первые инвесторы были вознаграждены в 2007 году увеличением стоимости капитала на 35-60%.

- Спасибо за беседу и разъяснения. Желаем успехов.

Почему клиенту есть смысл обращаться к брокеру?

• Постоянный мониторинг недвижимости позволяет подобрать оптимальный вариант, как для покупателя, так и для инвестора.
• Постоянный анализ рынка и опыт работы с застройщиками, позволяет уменьшить риски, связанные со сроками строительства, изменениями различных условий, что в конечном итоге сказывается на успешности инвестиций.
• Брокер осуществляет решение многих вопросов по практической реализации сделок, таких как юридические формальности по организации оптимальных схем инвестирования с открытием оффшорных компаний и счетов в банках, при необходимости – помощь в проведении оплат. Эти и другие вопросы компания IMEX легко решает, имея собственные представительства в Москве и Дубае.
• Клиент не несет дополнительных расходов. Исходя из практики компании IMEX, все контракты клиент заключает напрямую и видит все реальные цифры – из чего складывается продажная цена. При первичных продажах IMEX получает комиссионный процент от застройщика, т. е. цена для клиента не меняется, если он покупает напрямую, или при поддержке IMEX. Иногда, зная о ситуации на рынке и у застройщика, специалистам IMEX удается получать для своих клиентов значительно лучшие цены, нежели те, что застройщик предлагает в прайс-листе.
• IMEX, за счет работы с персоналом застройщиков, старается подбирать для своих клиентов предложения, которые только что появились рынке, в так называемой стадии prelaunch (предварительного запуска). Это позволяет входить в инвестиционный проект по более выгодным ценам, и соответственно иметь лучшую ликвидность.