Консультация Rustar Real Estate

Задумывались ли вы когда-нибудь о том, что когда человек покупает квартиру в кредит, в итоге он переплачивает за нее в полтора-два раза. Одна мысль об этом гнетет будущих заемщиков, ведь далеко не все готовы приобретать жилье по «двойной» цене. И уговоры вроде «вы же вкладываетесь в свое будущее» утешают слабо денег, не смотря ни на что, ужасно жаль. И напрасно, ведь можно математически доказать, что время действительно дороже денег, и заемщик, берущий кредит на длительный срок, скорее всего окажется в выигрыше.

Сегодняшняя реальность – это постоянно меняющиеся цены на вещи и товары (на квадратные метры в том числе). Цены же на недвижимость, как правило, оказываются выше, чем были – из-за инфляции. Деньги постепенно обесцениваются, а вещи, наоборот, – дорожают. Если бы цены на квадратные метры годами оставались одними и теми же, заемщику, действительно, оставалось бы утешаться только тем, что он хоть и переплатил за квартиру, но вложил эти деньги в свою семью и детей. Однако, благодаря инфляции, это не единственное утешение. Рост цен на квадратные метры постепенно «съедает» переплату. Конечно, на рынке могут быть спады и стагнации, но рынку недвижимости в Дубае это явно не грозит – и в продолжительной перспективе – в течение 10-20 лет, – квадратные метры все равно окажутся заметно дороже, чем сейчас.

Если рынок постепенно растет, то переплата по кредиту в 1,5 – 2 раза перекроется тем, что сама квартира за это время вырастет в цене в несколько раз. Но отчего же зависит этот рост? Существует критическая величина темпа роста рынка, выше которой рост цен на квартиры превышает переплату по кредиту, а ниже – нет. То есть если рынок в среднем растет быстрее этой величины, то заемщик, выигрывает от роста стоимости купленной в долг квартиры. Для того, чтобы рынок полностью компенсировал выплату по кредитам, достаточно минимального роста – в среднем на 3-5% в год. Это гораздо ниже темпов нынешней инфляции. Если темпы роста рынка находятся на уровне 10-20% в год, то выгода для заемщика очевидна.

Пример № 1.

Стандартный кредит

Возьмем стандартные параметры жилищного кредита: срок – 10 лет, взнос – 30% от стоимости жилья и процентную ставку – 12%. Наши расчеты показывают, что при таких параметрах кредита рынку достаточно расти в среднем на 3,6% в год. Тогда сумма, на которую квартира подорожает за 10 лет, как раз равняется переплате. Если цены на рынке за эти 10 лет в среднем будут расти быстрее, чем на 3,6% в год, то удорожание квартиры перекроет переплату по кредиту. Допустим, мы взяли в кредит квартиру стоимостью в $300 тысяч Тогда переплата за 10 лет составит около $127 тысяч Но за эти годы стоимость квартиры при росте рынка 3,6% в год достигнет приблизительно $427 тысяч

Пример № 2

Нулевой первоначальный взнос

Оставим те же параметры (срок 10 лет, процентная ставка – 12% годовых), только первоначальный взнос у нас будет – нулевой. Популярный в последнее время банковский продукт. Соответственно, чтобы «закрыть» переплату за квартиру, рынок должен расти несколько быстрее – на 4,8% в год.

Зависимость понятна: чем больше человек занимает, тем больше он переплачивает. Чем меньше первоначальный взнос, то тем больше должен быть рост рынка. Что получается с нашей квартирой за $300 тысяч? В этом случае переплата по кредиту за 10 лет составит около $180 тысяч. Но и квартира при темпах роста рынка 4,8% в год будет стоить уже около $480 тысяч.

Пример № 3

Предположим, мы берем кредит с первоначальным взносом 30%, под 12% годовых, но на срок 30 лет. Получается, что теперь рынок должен расти медленнее – всего на 2,8% в год, чтобы «съесть» переплату за 30 лет. Значит, чем дольше срок, то тем больше дорожает квартира. При таком раскладе за 30 лет переплата будет даже больше первоначальной стоимости квартиры. То есть, переплата за квартиру стоимостью в $300 тысяч окажется $380 тысяч. Но и квартира за 30 лет при темпах роста рынка 2,8% в год, будет стоить уже $680 тысяч.

Что же касается поведения третьего параметра кредита, – процентной ставки, то оно не требует отдельного объяснения. Это очевидно,что чем выше процент, тем темпы роста рынка должны быть выше.

Итак, основные рекомендации для покупающих квартиру в кредит от консультантов компании RustaR Real Estate:

1. Чем меньше первоначальный взнос по кредиту, тем быстрее должен расти рынок, чтобы скомпенсировать переплату и наоборот. То есть, чем больше вы занимаете денег, тем сильнее зависите от рынка.
2. Чем дольше срок, на который заемщик берет кредит, тем больше выигрыш. В этом сила сложных процентов – кредит вы погашаете равными долями, а цены на рынке растут в геометрической прогрессии.
3. Чем выше ставки по кредиту, тем быстрее должен расти рынок, чтобы скомпенсировать переплату. То есть высокие ставки кредита оправдывают себя при высоких темпах роста рынка: если рынок стоит на месте занимать под высокие проценты невыгодно.

Сюрпризы депозита или почему Билл Гейтс купил дом в кредит

Вы никогда не задумывались, почему на западе люди всегда покупают жилье в кредит, даже имея деньги? Заемщиками становятся и миллионеры, и бывшие президенты. Потому-то они и миллионеры: умеют считать деньги. Даже если у человека есть деньги, ему выгоднее вложить их в дело, в свой бизнес или в акции, наконец, – просто положить в банк на депозит. А квартиру покупать не на свои деньги, а на деньги банка. Даже на депозите за тот срок, пока заемщик выплачивает по кредиту, «накапает» больше чем в два раза, по сравнению с суммой, отданной в счет оплаты кредита.

Вот конкретный пример. Допустим, мы покупаем квартиру за $300 тысяч. Параметры кредита: срок – 10 лет, первоначальный взнос – нулевой, процентная ставка по кредиту – 12%. За 10 лет «переплата» за квартиру составит около $180 тысяч, то есть около 60% первоначальной стоимости жилья. Но мы ведь взяли у банка кредит. А свои собственные $300 тысяч положили на депозит под 8% годовых. Через 10 лет эта сумма вырастет до $647 тысяч, то есть более чем в 2 раза.Однако надо иметь в виду, что на начальном этапе депозит будет отставать от выплат по кредиту, а где-то то на середине срока начинает их обгонять. Обычно человек ведет сравнения по первому году вложений и разочаровывается, а о перспективе почему-то задумываются немногие. А в перспективе подрастающая на депозитном счете сумма гарантированно обгонит платежи по жилищному кредиту, которые выплачиваются равными долями в течение всего срока.

Заемщику нечего терять

Какой из всего сказанного нами можно сделать вывод? Получается, что практически при любом раскладе на рынке, кроме глобального финансового или политического кризиса, покупка жилья в кредит – выгодное дело, даже если у вас есть наличные деньги на покупку квартиры. Однако помимо математики в жизни не менее важна и психология. Если вам некомфортно жить в кредит, вкладывая деньги в финансовые инструменты – все описанное выше не для вас. Если же вы готовы приобщиться к финансовой культуре – помните, с жилищными кредитами вы вряд ли что-то потеряете.