Как правильно инвестировать в недвижимость ОАЭ? Где самые перспективные районы для покупки жилья? Стоит ли оплачивать сразу или лучше взять рассрочку? Как не подвергнуться обману мошенников и о каких тонкостях не говорят при оформлении документов? Обо всем этом мы поговорили с экспертом по рынку недвижимости в ОАЭ, брокером Мариной Гановой.

Беседовала Ирина Малкова / Фото: Анастасия Астраханцева

Марина, сегодня очень многие покупают недвижимость в Арабских Эмиратах или рассматривают вопрос о ее покупке. По вашему опыту, люди в основном хотят приобрести жилье для личного проживания или все же для заработка?

Марина Ганова: За весь 2022 год россияне заключили порядка 100 тысяч сделок, что бесспорно является показателем очень высокого спроса. Примерно 50% покупателей заинтересованы в инвестиционном заработке, 30% планируют переезд и им нужно жилье, 20% – покупки, связанные с релокацией бизнеса, получением EmiratesID, открытием банковских счетов.

Действительно ли недвижимость в ОАЭ так привлекательна для инвесторов?

Марина Ганова: Для инвесторов главное преимущество – высокая доходность и отсутствие налогов для физических лиц. Единственный взнос при покупке – в земельный департамент, который в Дубае равен 4% от стоимости покупки, а в Абу-Даби – 2%. Нет налогов как при продаже, так и при сдаче в аренду жилья. И конечно же, особо значима для инвесторов беспроцентная рассрочка. Пороговый процент от полной цены объекта, который должен быть выплачен для последующей перепродажи, составляет в Абу-Даби 20%, а в Дубае – 30–40%. Такая инвестиционная стратегия называется «флиппинг», здесь доход формируется в результате прироста цены в процессе строительства. Именно рассрочка позволяет не оплачивать всю сумму сразу, а вести расчеты в соответствии с планом платежей и совершить перепродажу в тот момент, когда покупатель посчитает это выгодным. Поэтому инвесторы совершают покупки целыми этажами или зданиями. Так делает каждый десятый клиент: покупка этажа имеет средний чек 5–7 млн $, состоит из 10–14 различных по размеру апартаментов, на общую стоимость которых они получают весомую скидку. Для приобретения этажа нужно сделать оплату 10% от полной цены и взнос в земельный департамент, и примерно через год – еще 10%. Итого вложения составят около 1,5 млн $, но перепродажа поштучно принесет чистую прибыль в 20–40% от первоначальной стоимости. С учетом, что всю оплату не нужно вносить сразу, а только через 3–6–12 месяцев, на фоне растущего спроса на недвижимость в ОАЭ сделать это можно достаточно быстро, задействовав минимальные вложения. Но к рискам флиппинга тоже надо быть готовым: может так случиться, что готовность объекта к перепродаже затягивается по разным причинам – к примеру, из-за неготовности инфраструктуры района, – и перепродавать жилье будет рано: стоимость его вырастет незначительно. Придется вносить очередной платеж. Поэтому важно заранее просчитать положительный и отрицательный сценарии вместе с высококвалифицированным брокером. Но в любом случае могу сказать, что таких условий инвестирования в недвижимость, как в ОАЭ, сейчас не найти нигде в мире.

Когда лучше всего перепродавать – перед полной застройкой?

Марина Ганова: По моим наблюдениям, лучше всего совершать продажу за год до сдачи, это наиболее эффективно – стоимость объекта быстро растет, на него есть спрос. Однако есть и такие проекты, где варианты для покупки можно найти только на перепродаже. Старт продаж похож на лотерею – при некоторых условиях можно купить апартаменты, которые уже через неделю будут продаваться кратно дороже. На рост цены жилья действительно могут влиять нюансы инфраструктуры: например, локация Creek Harbour весьма перспективна, но будущие цены зависят от сроков постройки новой самой высокой башни в мире Dubai Creek Tower.

Тот, кто инвестирует в эту локацию, понимает, что дивиденды от покупки и перепродажи будут не ранее 2027–2030 года. Но даже если этого не случится, район уже привлекателен и спрос на недвижимость там уже сейчас высок. Мой прогноз: если сейчас за 2 года прирост к полной цене уже составил 20%, то в ожидаемых перспективах он будет более 50%.

Какие еще районы сейчас перспективны для покупки недвижимости?

Марина Ганова: Район или эмират покупки сильно зависит от цели и от желаемых сроков инвестиций. В каждом из них разный земельный налог, на котором при правильном подходе можно неплохо сэкономить. К тому же выбор вместе с квалифицированным брокером обеспечит в будущем минимум проблем с продажей из-за пока скрытых перспектив развития районов. Я здесь живу и с этим работаю, мне они хорошо известны, и этой информацией я могу поделиться с инвесторами.

При том хайпе маркетинга, который создают застройщики ОАЭ, квартиры часто разбирают не глядя. И это правильно: нужно понимать, что решения о покупке должны приниматься быстро, иначе предложение теряет свою актуальность. Здесь принять правильное решение иностранному инвестору также поможет хороший брокер. Я всегда рекомендую своим клиентам вкладывать в перспективу, тем более что в ОАЭ не приходится долго ждать результата.

А что насчет Абу-Даби?

Марина Ганова: В Абу-Даби, я считаю, стоимость недвижимости еще недооценена – она отстает от той, что в Дубае, на несколько лет. При этом там ниже взнос в земельный департамент и лучшие пляжи в ОАЭ. Здесь спрос на недвижимость будет только расти – будут открываться региональные медиа, площадки для бизнеса, развиваться развлекательная инфраструктура и расширяться одни из лучших гольф-полей. Этим нужно пользоваться сейчас, пока массового понимания этого факта не наступило, и инвестировать, получая на этапе готовности стоимость жилья вдвое дороже от первоначальной. Уверяю вас, понимание ценности жилья здесь произойдет очень скоро!

Что вы думаете по поводу Рас-Аль-Хеймы?

Марина Ганова: В 2026 году в Рас-Аль-Хейме на насыпном острове Al Marjan откроется первое казино, что точно привлечет туда поток азартных туристов. Причем казино в рамках курорта Wynn Resort Ras Al Khaimah будет в два раза больше, чем оригинальное в Лас-Вегасе. В этом году на острове и вблизи него начнут строить резидентские здания – земли уже выкуплены ведущими застройщиками, и уже сейчас можно выбирать проекты для инвестирования. И на этом реально можно заработать неплохие деньги, пока во всем мире зреет очередной глобальный кризис.

Если человек покупает квартиру, ему нужна резидентская виза. Какие варианты у него есть?

Марина Ганова: Недавнее упрощение получения резидентских виз в ОАЭ очень повысило спрос на покупку недвижимости. Например, если человек покупает строящуюся недвижимость, он может получить золотую визу на 10 лет при вложении 544 800$. При этом недвижимость должна быть готова минимум на 50%. Большинство моих покупателей этим пользуются, это выгодно, золотая виза дает больше преимуществ, включая, к примеру, возможность не подтверждать резидентство визитом в страну раз в полгода и получить водительские права, лишь сдав один экзамен вождения (для россиян). Ранее визу давали только при покупке готовой недвижимости. Минимальный порог для получения инвестиционной резидентской визы на два года – 205 000$ (но при покупке готовой недвижимости).

При этом виза может быть спонсорской. Это не разглашают в документах, но у меня были случаи, когда покупатели, не состоящие в официальном браке, приобретали недвижимость на 1 млн дирхамов, в договоре прописывались оба владельца, даже не связанные между собой родством или браком, и визы получали оба.

При покупке недвижимости в Абу-Даби процедура получения виз такая же?

Марина Ганова: Нет, у каждого эмирата свои условия получения виз. Поэтому я консультирую клиентов для выявления цели покупки, и уже исходя от этого мы выбираем нужный эмират и оформляем визу.

Если инвестор покупает квартиру, сколько он может заработать в лучшем случае?

Марина Ганова: Опыт показывает, что неожиданно много. В некоторые районы не верили при постройке, как например, в District One в Дубае, а сейчас там цены на жилье выросли в 4 раза. Поэтому нужно либо уметь подбирать локацию с прицелом на будущее развитие, либо работать с грамотным брокером, который сможет обосновать динамику цены.

Это профессиональная интуиция?

Марина Ганова: Многие российские покупатели думают, что брокеры – лишние в сделке с застройщиком, но мировое сообщество считает иначе: только он знает все скрытые течения, перспективы развития района и юридические особенности сделки в мельчайших подробностях. Застройщик всегда предлагает ограниченное количество проектов. А мы работаем со всеми застройщиками, предлагая клиенту широкий ассортимент и независимую экспертизу.

Рынок недвижимости в ОАЭ динамичен настолько, что что-то улетает за пару часов, что-то – за пару дней, а что-то продается год. Чтобы сориентироваться на рынке, нужно знать обо всех выходящих новинках, иметь связи с застройщиками, бывать на их закрытых встречах, узнавать детали и т. д. Поручите это профессиональному брокеру – и вы гарантированно будете в мейнстриме торгов. А с учетом, что к официальному старту продаж обычно остается всего процентов 20 квартир, брокер даст вам возможность поучаствовать в разделе недвижимости задолго до него.

Я не раз убеждалась, что в этой стране многое зависит от связей и знания времени старта продаж.

Своим клиентам я готовлю информацию о лучших стартах, веду к быстрому принятию решения, потому что Эмираты – это не Россия, где можно выбирать жилье несколько месяцев. Говорят, что рынок в ОАЭ «перегрет», – но это далеко не так! Он будет только расти. Сейчас, по моим подсчетам, мы отстаем от максимальных цен 2014 года на 25%. Каждый следующий пик цен на недвижимость, как показывает статистика, выше, чем предыдущий, и максимальный ожидается в 2024– 2025 годах.

Cчитаете, сейчас самое время инвестировать?

Марина Ганова: Да. Мировые эксперты в рейтинге «перегретости» цен на жилье ставят Дубай на предпоследнее место. На последнем – Варшава, на первом – Торонто. Что тогда говорить о других перспективных эмиратах ОАЭ? В них тем более нет переоцененности. Эмираты масштабно развиваются, и один из основных видов доходов здесь – прибыль с инвестиций в недвижимость. Поэтому худший сценарий рынка недвижимости через несколько лет – это просто падение спроса, государство не даст пустить все на самотек.

К тому же сегодня в страну переехали многие миллионеры со всего мира.

Марина Ганова: Один из интересных показателей, на мой взгляд, который отслеживает миграцию миллионеров, – high-net-worth individual. Согласно нему, в 2022 году Эмираты действительно стали финансовым магнитом для миллионеров, причем разных национальностей. Сейчас мы видим высокую статистику миграции миллионеров из России: в 2022 году 15 000 россиян с доходом выше миллиона долларов выбрали местом жительства другую страну; отток из Украины составил 2800 миллионеров. Эмираты сегодня привлекательны с точки зрения развития бизнеса и невысокой налоговой нагрузки. Последние 5 лет ОАЭ развивали условия для привлечения бизнеса и туризма, а сейчас делают большие шаги к адаптации и смягчению иммиграционных правил для привлечения частного капитала и талантов. Как следствие – получают успех и деньги. Прирост экономики ОАЭ за 2022 год составил 4,6%, и это очень высокий показатель в сравнении с упадком экономики во всем мире.

Какой процент за работу вы берете и по каким критериям все же стоит выбирать брокера?

Марина Ганова: Клиент за работу брокера не платит – за нее платит застройщик. Если говорить о перепродаже, то такая работа оплачивается в размере 2–3% от стоимости сделки. В теории, на вторичном рынке можно обойтись без брокера, но процесс покупки недвижимости действительно сложный. Когда у меня спрашивают совета в выборе специалиста любой сферы, я всегда рекомендую, если получила качественную услугу. По моему мнению, также стоит поступать и в выборе брокера – по рекомендациям, оценив опыт знакомого. Квалификацию же стоит проверять лично. К примеру, попросите брокера назвать минусы локации, которая вам нравится и где вы якобы уже определились с выбором недвижимости. Минусы есть всегда, и брокер должен честно рассказать о них клиенту. А вот застройщик вряд ли обозначит все минусы – у него «все локации хорошие». К сожалению, у меня есть клиент, который обратился ко мне уже после покупки недвижимости напрямую у застройщика, и его обманули.

Расскажите, что произошло?

Марина Ганова: Он планировал приехать лично в Дубай для выбора недвижимости. Но в Москве клиент попал на консультацию к менеджеру застройщика и оплатил ему наличными покупку 1-комнатной квартиры в районе Meydan. Спустя 2 месяца он прилетел в Дубай уже для очной сделки, сообщил мне о совершенной покупке и попросил с ним посетить офис застройщика для получения оригиналов документов. Менеджер застройщика по почте подтверждал 100%-ную оплату жилья, оставался только финальный этап сделки. Но оказалось, что по факту было оплачено только 20% первого взноса и 4% взноса в земельный департамент – менеджер оказался мошенником. Компания уволила его в тот же день, но вину своего работника не признала. Более того, застройщик обвинил клиента в том, что он отдал деньги без оформленной нотариальной расписки, и сказал, что если обратиться в полицию, то менеджера посадят в тюрьму, но не факт, что деньги будут возвращены.

А что с этим делом происходит сейчас?

Марина Ганова: Мошеннику закрыли выезд из страны. Юрист компании снял с себя ответственность, заявив в полицию на своего бывшего коллегу, и посоветовал моему клиенту взыскивать свои деньги с мошенника самостоятельно. В каком-либо дисконте клиенту застройщик «с пониманием» также отказал и посоветовал собирать деньги для оставшихся платежей по рассрочке. Сейчас еще есть небольшая надежда на возврат хотя бы части средств, но, вероятнее всего, мошенника просто посадят лет на пять и свои деньги клиент не вернет.

Что вы как брокер можете посоветовать в таком случае?

Марина Ганова: Работать с брокером как с финансовым советником и своим доверенным лицом. Это же настоящий фильтр рисков всех видов! Тем более брокерская деятельность в ОАЭ лицензирована, в отличие от России, – каждый брокер имеет RERA-card, подтверждающую его аттестацию.

Вы советуете использовать рассрочку или выплачивать все сразу?

Марина Ганова: ОАЭ предоставляют уникальную беспроцентную рассрочку на 3–5 лет, и ей нужно пользоваться. Цена покупки от ее применения не изменится, не потребуются банковские подтверждения, как при ипотеке, не нужно выводить все средства из своего бизнеса. Рассрочка выгодна и удобна. Однако многие в прошлом году ожидали ввода запрета на переводы средств, поэтому в панике оплачивали 100%.

Если бы тот клиент обратился к вам до покупки напрямую у застройщика, как бы вы предотвратили обман?

Марина Ганова: Процесс покупки делится на несколько этапов. Мы бронируем квартиру, оплачиваем букинг около 10 000 $ и далее downpayment – основной платеж, который позволяет после этого подписывать договор. После внесения оплаты клиент и я как его брокер получаем официальную выписку от застройщика и договор о покупке, который клиенту необходимо подписать. Застройщик регистрирует договор, предоставляя оригинал клиенту вместе с электронным документом о собственности – OQOOD или Title Deed, проверка оригинальности которого проводится по QR-коду. Я всегда настаиваю на оплате лишь после регистрации договора в земельном департаменте. Только после удостоверения в регистрации можно оплачивать 100%.

Ваша работа заключается в том, что вы ведете покупку недвижимости до самого конца, даже с постпродажей?

Марина Ганова: Я в принципе считаю, что брокеры – не только продажники, но и личные, семейные консультанты по любым вопросам недвижимости. Ведь ты делаешь гораздо больше, чем просто подбираешь апартаменты, – ты также помогаешь в приемке апартаментов при их готовности (snagging), в сдаче в аренду, перепродаже, консультируешь в оформлении визы, открытии банковского счета, иногда даже содействуешь в подборе школы для ребенка!

Зачастую мои клиенты или их представители приезжают на просмотры, но основная работа происходит онлайн после их отъезда. 60% покупок происходит онлайн. Мне нужно собрать и предоставить всю документацию, проконтролировать платежи, организовать оформление и подписание договора, иногда – даже отвезти документы лично клиенту в его страну. Нужно быть воплощением интересов своего покупателя, его правой рукой.

Tel.: +971 50 970 4897

Instagram*: Marina.Ganova

Telegram: MarinaGanova

*Facebook и Instagram – соцсети запрещены в РФ; принадлежат компании Meta, которая признана экстремистской организацией и также запрещена.