Однако мир не стоит на месте, и в последнее время все чаще слышны мнения специалистов, подтверждающих восстановление дубайского рынка и возврат интереса инвесторов. О том, так ли это, мы беседуем с исполнительным директором компании IMEX Real Estate Артуром Кобозевым.
Артур, скажите, пожалуйста, какова сейчас ситуация на рынке недвижимости Дубая?
Вопрос слишком общий. Предлагаю для начала уточнить, о чем именно мы будем говорить. Дело в том, что в Дубае есть так называемые фригольд-районы, где недвижимое имущество может продаваться в собственность иностранным гражданам, и остальная территория, где недвижимость может приобретаться в собственность только гражданами ОАЭ и пяти других стран, входящих в Совет сотрудничества арабских государств Персидского залива. Кроме этого существует рынок продажи и рынок аренды, рынок жилья и нежилой недвижимости и так далее.
Думаю, наших читателей больше будет интересовать ситуация на рынке фригольд-недвижимости.
Что касается фригольд-недвижимости, то за последние несколько лет с начала мирового финансового кризиса в 2008 году, рынок недвижимости Дубая претерпел значительные трансформации. Известно, что до кризиса на рынке ОАЭ господствовали так называемые проекты “off-plan”, то есть объекты недвижимости, продаваемые на начальных стадиях проектирования и строительства. С момента начала кризиса, вследствие серьезной коррекции цен, рынок “off-plan” фактически исчез. С рынка ушли спекулянты, а сам рынок переориентировался на готовую недвижимость и конечных пользователей. Причем, если сразу после кризиса, в 2009-2010, годах рынок явно был рынком покупателя, то в прошлом году наметилась четкая тенденция перехода рынка, в частности, по сегменту жилья, обратно на сторону продавца.
Особенно заметно это по наиболее востребованным конечными пользователями районам с развитой инфраструктурой, таким как The Palm Jumeirah, Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers, Emirates Living, Downtown Dubai и ряду других.
В отношении рынка офисной недвижимости ситуация менее однозначная. На сегодня на рынке наблюдается явный избыток предложения. Более того, в ближайшее время будет достроено и выйдет на рынок большое количество офисных площадей, строительство которых было начато еще до кризиса 2008 года. Поэтому, хотя в последнее время и наблюдаются некоторые признаки ценовой стабилизации, с точки зрения прироста стоимости и величины генерируемого рентного дохода, инвестиции в офисную недвижимость в ближайшие несколько лет, на мой взгляд, выглядят менее привлекательными, чем, скажем, инвестиции в жилье.
То есть, сейчас цены на жилье в Дубае растут?
Можно с уверенностью утверждать, что рынок стабилизировался, а по популярным районам наблюдается умеренный рост. Конечно, наверное, было бы наивно ожидать тех же темпов роста цен на недвижимость, какие мы наблюдали в период докризисного бума. После кризиса рынок перешел из стадии активного роста в стадию зрелого развития. Однако по ряду наиболее популярных проектов за 2011 год цены на жилье показали двузначные темпы роста. Так, например, цены на виллы в районе Springs выросли за год на 15-20 % – это факт. На 10-15 % подросли цены апартаментов в проектах Oceana Residence и Palm Residences (Fairmont) на знаменитом «пальмовом» острове The Palm Jumeirah. Роскошные виллы на «ветвях» The Palm Jumeirah подорожали на 5-10 %. Приблизительно также выросли в цене люксовые апартаменты в проекте Kempinski Residences на «кроне» The Palm Jumeirah. Поскольку сейчас спрос формируется в основном за счет конечных потребителей, в первую очередь прирост в цене показывают проекты, обладающие самым удачным набором потребительских характеристик. Сюда относятся и местоположение, и наличие развитой инфраструктуры, и качество самого проекта, и ограниченность предложения. Причем, становится все сложнее подобрать подходящий объект на рынке для наших покупателей – количество интересных предложений на продажу за последнее время значительно уменьшилось, при всё увеличивающемся количестве заявок на покупку.
Аренда жилья тоже растет?
Исторически, рынок аренды в Дубае – очень развит. Дубай – крупнейший деловой центр региона. При этом местное население здесь составляет меньше 10 %. Остальные 90 % из более чем двух миллионов жителей мегаполиса – приезжие. Мало кто, приезжая на работу в Дубай, может позволить себе приобрести собственное жилье. Однако всем надо где-то жить. Поэтому аренда жилья в популярных проектах очень востребована. В 2009-2010 годах наблюдалось общее снижение ставок аренды, связанное с последствиями кризиса. Но уже со второй половины прошлого года тренд поменялся, и ставки аренды начали расти. Например, квартира с двумя спальнями в популярном районе The Greens, которая в декабре 2010 года сдавалась за 85 тысяч дирхамов в год (это примерно US$ 23 тысячи), в декабре 2011 года была сдана нами уже за 110 тысяч дирхамов в год (т. е., примерно заUS $ 30 тысяч).
Насколько выгодно сдавать недвижимость в Дубае в аренду?
Если говорить о долгосрочной аренде (на год и более), то для жилья в Дубае чистый рентный доход (то есть доход от аренды за вычетом обязательных расходов на обслуживание недвижимости) на сегодня составляет, в среднем, 5-10 % в год от суммы, инвестированной в приобретение объекта недвижимости. Разброс доходности обусловлен различиями в типе и категории жилья, его местоположении и стоимости обслуживания. При этом, более дорогая эксклюзивная недвижимость, как правило, дает несколько меньшую отдачу в виде рентного дохода, чем массовое жилье в доступных проектах. В случае же краткосрочной аренды, текущая доходность инвестиций может составить от 10 до 20 % в год. И не забудьте добавить к этому еще и прирост стоимости самой недвижимости.
Есть ли какие-то особенности при сдаче жилья в долгосрочную и краткосрочную аренду?
При сдаче в долгосрочную аренду, контракт обычно заключается на год с возможностью последующего продления.
Арендная плата за весь год вносится наперед при подписании арендного договора. При этом арендатор открывает на свое имя и самостоятельно оплачивает все текущие счета за воду, электричество, услуги связи и пр. Поэтому, долгосрочная аренда позволяет минимизировать финансовые риски и издержки на управление недвижимостью.
При краткосрочной аренде, арендные ставки значительно выше, однако, все текущие расходы должны оплачиваться собственником самостоятельно. Кроме этого, для сдачи в короткую аренду жилье должно удовлетворять определенным требованиям: квартира или вилла должны быть меблированы и оснащены всем необходимым для проживания, включая посуду, постельное белье и т. п. Естественно, перед заездом нового жильца и по окончании срока аренды должна проводиться уборка, стирка белья и пр. Поскольку зачастую в короткую аренду жилье снимают туристы, надо быть готовым и к тому, что жилье придется передавать жильцам и принимать от них назад в любое время дня и ночи.
Получается, что сдавать в краткосрочную аренду смогут только собственники, постоянно проживающие в Дубае?
Совсем нет. Для решения всего спектра возникающих вопросов собственники могут нанять специалистов. Например, мы, в IMEX Real Estate, предлагаем нашим клиентам полный спектр услуг по управлению недвижимостью в Дубае. У нас разработаны специальные сервисные пакеты как для варианта сдачи жилья в долгосрочную аренду, так и для сдачи в аренду на краткосрочной основе. Мы берем на себя решение всех возникающих вопросов, начиная с оснащения жилья всем необходимым и поиска арендаторов, и заканчивая составлением отчетов и выплатой доходов от аренды. Все что требуется при этом от собственника – обратиться к нам и заключить соответствующий договор с нашей компанией.
Более того, мы можем предложить нашим клиентам, еще не имеющим недвижимости в Дубае, варианты инвестиций, учитывающие ее последующее использование. Приобретая через IMEX Real Estate виллу или квартиру, покупатель может сразу заключить с нами и договор на последующее управление с заранее оговоренными параметрами доходности. Например, если жилье приобретается с целью проводить в Дубае лишь несколько месяцев в году, за счет сдачи в аренду в оставшийся период можно получать очень неплохой дополнительный доход.
А много ли наших соотечественников покупают жилье в Дубае?
Много. Русскоговорящее население занимает одно из первых мест среди общего числа покупателей недвижимости в Дубае. Большинство из них – это собственники малого и среднего бизнеса. Они составляют наиболее активную среду, готовы тщательно изучать рынок, рассматривать предложения, принимать взвешенные и обдуманные решения. В последние годы мы также наблюдаем увеличение числа покупателей и из области некоммерческого сектора: чиновников и сотрудников крупных государственных корпораций.
Наибольшей популярностью у наших соотечественников по вполне понятным причинам пользуются престижные прибрежные районы Дубая: The Palm Jumeirah, Dubai Marina и большой жилищный проект, расположенный непосредственно на берегу моря – Jumeirah Beach Residence. С жильем в этих районах, как правило, не возникает особых проблем при покупке, продаже и сдаче в аренду, в том числе, и при схеме сезонного использования жилья самими собственниками и сдачи в короткую аренду в остальное время. Недвижимость в этих районах является наиболее ликвидной для инвесторов и более комфортной для личного проживания.
Каковы, на Ваш взгляд, перспективы рынка жилья в Дубае?
Большинство участников рынка сходятся во мнении, что в течение ближайших нескольких лет в Дубае мы будем наблюдать плавный рост рынка. И основания для этого есть. За все время с начала кризиса в 2008 году в Дубае не было заложено ни одного нового жилого проекта.
Мораторий на регистрацию новых проектов, введенный Управлением по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA) до сих пор не снят. В то же время, по данным Дубайского статистического центра, население эмирата за последние три года выросло более чем на 300 тысяч жителей, и темпы роста только усиливаются. Этому способствуют политическая стабильность, высочайший уровень безопасности, благоприятный инвестиционный климат, отсутствие налогов и ограничений на движение капиталов, а также значительно снизившаяся в результате кризиса стоимость ведения бизнеса (аренда офисов, стоимость проживания персонала и т. д.). Все это привлекает бизнес, которому, в свою очередь, требуются людские ресурсы.
Сейчас на рынке идет процесс поглощения излишков той недвижимости, строительство которой было начато еще до кризиса. Поскольку недвижимость относится к активам, на создание которых затрачивается значительное время (цикл строительства здания занимает, в среднем, 2-3 года), то в обозримом будущем на рынке неизбежно возникновение дефицита. Именно поэтому можно с уверенностью говорить об оптимистическом сценарии развития ситуации на рынке недвижимости Дубая.
Это подтверждают и недавно обнародованные данные Земельного департамента Дубая об объеме сделок с недвижимостью за прошлый год. Согласно этим данным, совокупный объем зарегистрированных сделок с недвижимостью в Дубае в 2011 году вырос по сравнению с 2010 годом на 20 % и достиг 39 миллиардов долларов США.
То есть, все будет хорошо?
Я в этом абсолютно уверен. Спасибо за беседу. Желаем успехов. Любую дополнительную информацию о приобретении и управлении недвижимостью в Дубае Вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по тел. в Москве +7 495 5100008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте [email protected]
