Адвокат Иса бин Хайдер, основатель и руководитель Bin Haider Advocates and Legal Consultants, продолжает знакомить наших читателей с наиболее важными сферами жизни в ОАЭ, с которыми он сталкивается в своей ежедневной юридической практике.
Чья компетенция выше – комитета по недвижимости или суда?
Вопрос. Я – гражданин Америки, и однажды побывав в Дубае, влюбился в этот город и решил прожить здесь остаток своей жизни. В этой связи в 2007 году я зарезервировал для себя жилую недвижимость в одном из новых районов города, где иностранцам разрешалось ее покупать, и заранее оплатил её полностью тремя платежами в рассрочку. Однако компания-застройщик до сих пор не построила выбранное мною здание, и я обратился за помощью к адвокатам и юристам, которые сказали, что мой спорный вопрос может быть разрешен в специальном юридическом комитете по вопросам недвижимости, учрежденном в эмирате Дубай. Это правда? Поможет ли мне данный комитет отстоять мои права?
Ответ. Вы имеете право возбудить дело или подать иск с требованием выполнения условий вашего договора/ контракта с взысканием штрафов за задержку строительства до того, как для этого потребуется вмешательство Дубайского суда, или иск о прекращении действия вашего договора/ контракта с данной компаниейзастройщиком, при условии предварительного подписания ею дополнительного соглашения о сумме денежной компенсации, как это оговорено в Указе № 30 от 2007г. (декларирующем формирование юридического комитета для разрешения спорных вопросов в сфере недвижимости в тех районах, где владение собственностью разрешено иностранным гражданам), действие которого было отменено Указом № 28 от 2008 г., в Статье II которого обозначено, что данные споры и конфликты должны разрешаться в компетентных органах до вмешательства Дубайских судов.
Данное решение шейха Мухаммеда бин Рашида Аль Мактума – вице-президента, премьер-министра ОАЭ и правителя Дубая, расставило всё на свои места, объясняя вовлеченным сторонам, что все конфликтные ситуации должны разбираться без вмешательства судей, принимая во внимание то, что в Дубае действует независимое судопроизводство, и судьи обладают иммунитетом, поэтому ни один другой орган не может повлиять на принятое ими справедливое решение.
Что такое регистрация недвижимости?
Вопрос. Я – гражданин Канады. Приехав в Дубай, я был поражен масштабами строительства в этом эмирате. Я решил приобрести здесь недвижимость, и после досконального изучения рынка, сумел зарезервировать остров в проекте возведения рукотворного архипелага «Мир» (The World). После того, как я оплатил половину стоимости этой недвижимости в рассрочку, я был шокирован, оказавшись через полгода в Земельном департаменте Дубая и узнав, что компания-застройщик не зарегистрировала в земельном реестре приобретенную мною недвижимость. В этой связи моя покупка не была узаконена должным образом, несмотря на то, что строительство продолжается в соответствии со всеми графиками, и не было приостановлено даже в условиях мирового финансового кризиса. Что мне делать?
Ответ. Закон № 13 от 2008г., дополненный Законом № 9 от 2009г. и поправками к нему от 14.02.2010г., касающимися организации регулирования рынка недвижимости в эмирате Дубай, оговоренными в его Статье №3/ А, обязывают компании-застройщики регистрировать проданные единицы недвижимости, указанные в генеральном плане, а также подчеркивают, что любые продажи и другие юридические транзакции, связанные с передачей прав собственности, не имеют юридической силы, если данная недвижимость не зарегистрирована в органах, регулирующих деятельность рынка недвижимости в Дубае.
С другой стороны, судьи Дубайского кассационного суда не будут аннулировать подобную недвижимость, в случае если застройщик зарегистрировал её до окончания строительства, которое он продолжает осуществлять; вместо этого, он обязан, получив на руки сертификат об окончании строительства в компетентных органах, зарегистрировать свой проект как завершенный в агентстве по регулированию рынка недвижимости Земельного департамента Дубая вместе с именами тех владельцев недвижимости, которые выполнили все свои обязательства по контракту. Таким образом, у тех, кто потерял свои деньги, не может быть опасений, если компания продолжает строительство в соответствии с утвержденным графиком и зарегистрирует проект сразу по окончании строительства в Земельном департаменте Дубая, вместе с именами покупателей, которые выполнили все свои обязательства по договорам купли-продажи.
Что делать с вернувшимися чеками?
Вопрос. Я являюсь одним из руководителей строительной компании, и мы имеем дело с субподрядными организациями, выполняющими для нас определенные виды работ, за которые мы выдали им чеки для оплаты. Несмотря на то, что мы продолжаем строительство объекта, у нас есть некоторые трудности с денежными поступлениями из-за несвоевременных платежей покупателей недвижимости в нашем проекте. Шокирующими для меня новостями стало то, что некоторые из наших субподрядчиков подали против меня иски в полицию Дубая. Что мне делать?
Ответ. В связи с мировым финансовым кризисом, который так или иначе отразился на Дубае, предусмотрительный лидер шейх Мухаммед бин Рашид Аль Мактум, вице-президент, премьер-министр ОАЭ и правитель Дубая, издал Декрет для прокуратуры Дубая о том, чтобы не открывать уголовные дела по вернувшимся чекам в суде по административным правонарушениям, а направлять их в комитет, сформированный его высочеством для оплаты и урегулирования долгов, а также для примирения вовлеченных сторон, так как не они являются первопричиной конфликта. Таким образом, каждая из сторон теперь может отстоять свои права, кроме того, все граждане страны и все вновь прибывшие экспатрианты могут в полной мере наслаждаться благополучием, безопасностью и спокойствием Объединенных Арабских Эмиратов, процветающих под мудрым руководством президента шейха Халифы бин Заеда Аль Нахайяна и вицепрезидента, премьер-министра ОАЭ и правителя Дубая шейха Мухаммеда бин Рашида Аль Мактума, а также правителей остальных эмиратов.