В связи со строительным бумом на рынке недвижимости и возведением гигантских проектов в эмирате Дубай, начатых в 2002 году, в стране появилось чудовищное количество риэлтерских компаний и инвесторов, желающих приобрести объекты недвижимого имущества.

Дополнением к этому стали стремительные продажи жилых и офисных помещений сразу же после объявления о начале их резервирования, и огромные очереди из покупателей, выстраивавшихся у дверей офисов компаний-застройщиков с самого раннего утра с целью купить хоть какое-нибудь поме-щение, а также из предприимчивых граждан, хорошо заработавших на продаже собственных мест в подобных очередях.

Более того, цены на недвижимость с начала строительного бума стремительно росли, начиная с момента подачи заявления о резервировании единицы жилья, а количество спекулянтов, наживавшихся практически на двойной разнице в ценах, превысило количество реальных покупателей, нуждавшихся в приобретении этого жилья. Таким образом, большое число подобных спекулянтов резервировало единицы недвижимости во многих объявленных проектах, в то время как эта недвижимость была им не только не нужна, но у них даже не было средств, необходимых для оплаты ее полной стоимости. Спекулянты просто платили первые взносы в надежде, что они смогут позволить себе заплатить полную цену за одну единицу недвижимости после того, как перепродадут другую и, таким образом, возвратят потраченные суммы с двойной для себя выгодой, поскольку они инвестируют в эмират Дубай, где спокойно и безопасно, где царят благополучие и стабильность под управлением его высочества шейха Мухаммеда бин Рашида Аль Мактума, вице-президента, премьер-министра ОАЭ и правителя Дубая (да продлит Аллах его дни и дарует ему здоровье и благополучие).

Стоит отметить, что эмират Дубай расцвел во время правления шейха Мухаммеда и стал одним из любимых городов для многих людей со всего мира. Здесь граждане ОАЭ и тысячи выходцев из других стран живут в мире и согласии, какое и не снилось многим другим странам-членам ООН. Несмотря на этнические и культурные различия, все жители Дубая наслаждаются безопасным проживанием, отсутствием налогов и сборов, наличием удобной и благополучной окружающей среды, а также высокими стандартами и качеством жизни, справедливыми законами и независимыми судами, профессиональной полицией, высокими технологиями, простым и легким делопроизводством, традиционным гостеприимством и отсутствием дискриминации к иностранным гражданам со стороны местных жителей.

Благодаря самым выдающимся своим проектам эмират Дубай не раз попадал на страницы «Книги рекордов Гиннеса». Такими проектами, наряду со многими другими, например, стали самый высокий небоскреб мира – Burj Khalifa («Башня Халифы», названная в честь действующего президента ОАЭ шейха Халифы бин Заеда Аль Нахайяна), два рукотворных «пальмовых» острова – The Palm Jumeirah и The Palm Deira, Burj Al Arab («Арабская башня»), отель Atlantis и Дубайское метро.

Однако спекулянты находились в постоянной зависимости от невероятного роста цен, варьировавшегося между стоимостью единиц недвижимости, которая прописывалась в договорах купли-продажи, и ценой продажи той же недвижимости на момент окончательной сдачи самого здания в эксплуатацию, поэтому бронировали количество недвижимости, многократно превышающее их реальные нужды и финансовые возможности. Они брали ссуды в банках для внесения первого взноса за недвижимость на срок, зависящий от её скорой продажи, в ходе которой можно было выручить вдвое большую сумму от уже уплаченной.

Именно это привело к стремительному росту цен на все основные объекты недвижимости, которые неоднократно перепродавались, а каждый новый владелец считал своим долгом поднять существующую цену для нового покупателя. Так продолжалось до тех пор, пока рынок недвижимости не насытился. Продажи остановились, а спекулянтам пришлось задуматься о том, как им теперь выплачивать стоимость зарезервированной ими недвижимости, поскольку чеки на оставшиеся денежные выплаты уже были выданы компаниям-застройщикам, а последние торопили с платежами. Спекулянты начали поиски лазеек в текущем законодательстве с целью прекращения действия заключенных договоров купли-продажи и возврата уже уплаченных денежных средств (в лучшем случае), или хотя бы сохранения той части денег, которую еще можно было обезопасить. Большинство компаний-застройщиков прекратили практику отсутствия остаточных цен на проданные единицы недвижимости и, таким образом, приостановили платежи субподрядчикам и оплату строительных материалов и оборудования.

Затем наступила пора его высочеству шейху Мухаммеду бин Рашиду Аль Мактуму, правителю Дубая, навести порядок в секторе недвижимости и законодательно закрепить права и обязанности сторон (как инвесторов, так и застройщиков). Его высочество шейх Мухаммед выпустил Закон № 13 от 2008 года, касающийся организации предварительных правил регулирования в секторе недвижимости эмирата Дубай, некоторые параграфы и положения которого были впоследствии дополнены Законом № 9 от 2009 года. После чего, его высочество шейх Хамдан, кронпринц и заместитель правителя Дубая, а также председатель Исполнительного совета Дубая, выпустил законодательные акты от 14 / 2 / 2010. Наиболее важными положениями этих поправок к закону стали пояснения, касающиеся того, как поступать в случае уже проданных компаниями-застройщиками инвесторам единиц недвижимости, во избежание нанесения ущерба, и обязать застройщиков регистрировать в Земельном департаменте Дубая продажи всех объектов недвижимости, находящейся в процессе строительства или только на чертежах, с указанием всех необходимых характеристик, а также все уже проданные единицы недвижимости, находившиеся в стадии строительства на момент выхода закона.

В законе четко обозначены сроки регистрации (60 дней) и оговорены санкции о несостоятельности в случае отсутствия регистрация того или иного объекта недвижимости, в целях поддержки гарантированных прав покупателя, который должен быть уверен, что не приобретает еще не построенную недвижимость или объект недвижимости у компании, замеченной в мошенничестве, или у какого-либо нелегального брокера и, соответственно, не потерпит напрасных убытков.

В законе также прописано, что определение несостоятельности будет применяться в любом случае, если недвижимость не зарегистрирована изначально, но если регистрация состоялась после указанного выше периода, то она не будет считаться недействительной; вместо этого застройщик должен будет выплатить штраф за задержку с регистрацией. (Дубайский Верховный суд, осуществляющий надзор за исполнением данного закона, подтвердил то же определение в своем решении № 222009 от 24 / 4 / 2010).

Закон также запрещает генеральным застройщикам или субподрядчикам начинать строительство проекта и продажи единиц недвижимости, находящейся в чертежах, до момента получения ими земельного участка и получения лицензии на строительство, а по окончании проекта закон обязывает застройщика зарегистрировать свой объект незамедлительно по получении сертификата об окончании строительства. В данном случае покупатель получает право регистрации единицы недвижимости на свое имя после предоставления информации о надлежащем выполнении всех своих обязательств по договору купли-продажи, как это прописано в законе о заключении контракта между застройщиком и брокером, помогающем ему в продажах. В законе также указаны обязанности всех заинтересованных сторон, которые не могут быть нарушены; даются дополнительные разъяснения о том, как заявить о прекращении действия договора в случае невыполнения платежных обязательств; а также объясняется, что делать в случае, если проданный участок земли не соответствует тому, который указан в договоре. Закон оговаривает действия Земельного департамента по отношению к застройщикам и брокерам, в случае нарушения договоренностей и передачи спорных вопросов в компетентные органы.

Дубайское правительство выпустило свод основополагающих правил, касающихся урегулирования сферы недвижимости, объясняющих действия, права и обязанности каждой из сторон с момента продажи недвижимости в стадии проекта и до окончания строительства, сдачи объекта в эксплуатацию и его окончательной регистрации. Все это снова делает рынок недвижимости стабильным и превращает эмират Дубай в оазис, с радостью приглашающий каждого желающего и, в то же время, защищающий права любого гражданина страны и иностранца.