МОСКОВСКИЕ ОСОБНЯКИ, ПЕРЕШАГНУВШИЕ СТОЛЕТНИЙ РУБЕЖ ИЛИ ПРИБЛИЖАЮЩИЕСЯ К ТАКОВОМУ, СТАНОВЯТСЯ САМЫМ ДОРОГИМ ВИДОМ НЕДВИЖИМОСТИ. АБСОЛЮТНАЯ ОБОСОБЛЕННОСТЬ, ИЗЫСКАННАЯ АРХИТЕКТУРА, УНИКАЛЬНЫЙ ВНЕШНИЙ ВИД – ЭТИ ТРАДИЦИОННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ ДОПОЛНЯЕТ ЕЩЕ ОДИН ВАЖНЫЙ МОМЕНТ. КАЖДЫЙ ЖИЛОЙ ОСОБНЯК В ЦЕНТРЕ – ЭТО ДЕЙСТВИТЕЛЬНО ЭКСКЛЮЗИВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ, НЕСУЩЕЕ ОТПЕЧАТОК ИСТОРИИ С БОЛЬШОЙ БУКВЫ.

Высший сорт

Реконструкция старинных особняков – один из способов выведения на рынок новых элитных квадратных метров. Специалисты считают, что такие дома занимают нишу с весьма широкими характеристиками: от жилья класса люкс до бизнес-класса – и пока этот рынок находится в стадии формирования. Елена Логвина, руководитель отдела консалтинга департамента жилой недвижимости «Аналитического консалтинговог центра «МИЭЛЬ» считает, что реконструкция исторических зданий – это один из путей увеличения объема предложения элитного жилья: «Это позволяет сгладить дефицит новых площадок, особенно в центре, и сохранить сложившуюся застройку города, поскольку сохраняется исторический облик здания».

Понятно, что из-за цены на московскую землю застройщику гораздо выгоднее построить многоквартирное здание, чем обновить старинный дом. Однако спрос на исторические особняки есть и будет, а значит, будет и предложение. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, уточняет: «В условиях запрета на точечное строительство реконструкция особняков позволяет пополнять элитный рынок новым эксклюзивным предложением».

Итак, городской особняк является абсолютным лидером среди самых престижных видов недвижимости, где к классическим позициям элитного жилья добавляется историческая ценность стен, которые помнят прежних знаменитых владельцев. Однако у этого вида жилья есть свои плюсы и минусы.

Достоинства и недостатки

Что же должно присутствовать в жилье со статусом произведения искусства? Благодаря уровню строительных технологий реконструированные особняки обеспечивают жильцам и безопасность, и комфорт, и ни в чем не уступают современным элитным домам. Требования и к новым объектам, и к историческим памятникам, реконструированным под жилой фонд и входящим в сектор элитного жилья, будут одинаковы. Огороженная охраняемая территория, наличие парковки, в которой количество машино-мест как минимум равно количеству квартир, – последнее обстоятельство является основной проблемой в центре Москвы. Елена Аросева-Каширина, руководитель отдела элитной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость», обозначила необходимые в элитном доме системы очистки воздуха и воды. Если речь идет о старинном особняке, парадный подъезд будет отделан современными материалами, поддерживающими стиль дома, а новая планировка комнат учитывает сегодняшние веяния.

Елена Логвина уточняет, что большое значение имеет интерьер квартир и общественных помещений, в котором приветствуется применение эксклюзивных материалов, предметов интерьера и произведений прикладного и изобразительного искусства. «Кстати, – замечает эксперт, – обеспеченность инфраструктурой для элитного дома сегодня не является обязательным пунктом, однако обслуживание жильцов должно быть на высшем уровне».

И уж чего точно не увидишь в элитной новостройке – так это старинных элементов декора, подчеркивающих индивидуальность каждого дома: нет там ни лепнины, ни росписи, выполненной именно для данного пространства и интерьера, ни старинных статуй и колонн, ни лестниц.

МОСКОВСКИЕ ИСТОРИЧЕСКИЕ ОСОБНЯКИ САМЫЙ ЭЛИТНЫЙ И САМЫЙ ДЕФИЦИТНЫЙ ВИД НЕДВИЖИМОСТИ. НО ТАКИЕ ОБЪЕКТЫ ИМЕЮТ НЕ ТОЛЬКО ДОСТОИНСТВА

Говоря о современном содержании старинных особняков, Елена Комова привела пример удачной реконструкции «Дома на Гиляровского» – на пересечении улицы Гиляровского и Банного проезда: «Застройщиком было принято решение оставить исторический фасад здания, отреставрировав его, используя современные технологии и материалы. «Начинка» же дома отвечает всем требованиям, предъявляемым к жилью высокого класса: современные инженерные коммуникации, подземный паркинг на 64 машино-места, уютный и тихий благоустроенный внутренний дворик. В доме запроектированы 34 квартиры от 49 до 285 кв.м. Все они имеют функциональное зонирование, многокомнатные квартиры обеспечены тремя санузлами. Высота потолков жилых этажей – от 3,3 до 3,6 м. На последнем этаже расположено 5 квартир повышенной площади и комфортности с оранжереями и панорамным остеклением».

Главным же недостатком городских особняков, основная часть которых является памятниками архитектуры, эксперты в один голос называют их юридический статус. В середине 1990-х годов основная часть зданий, представленных сегодня на рынке, была передана московскими властями частным или юридическим лицам. Тогда была выработана схема продажи и сдачи в аренду городской недвижимости, которую затем выводили из статуса памятника архитектуры. Проблема в том, что если памятник архитектуры входит в федеральный охранный перечень, то решение о его покупке принимается Правительством РФ. Однако памятниками местного значения занимается главный комитет по охране памятников в правительстве Москвы. Получается, что у некоторых владельцев или арендаторов таких особняков могут возникнуть проблемы с правом собственности – до тех пор, пока продолжается спор между городскими и федеральными властями. Именно поэтому с каждым владельцем исторического здания в обязательном порядке заключается охранно-арендный договор.

Обратная сторона медали

Говоря о строительной части проекта, нельзя не упомянуть и о набивших оскомину ошибках застройщика. Изменение стилистики здания, наличие на старинном фасаде стандартных пластиковых окон – вещи недопустимые. По словам Елены Комовой, чтобы добиться сохранности фасадов памятников архитектуры, порой надо идти на компромисс в процессе установления кондиционеров и систем климат-контроля. «Если в Москве на какие-то фасады можно повесить кондиционер, – отмечает эксперт, – то в Санкт-Петербурге это делать категорически запрещено: существует соответствующее постановление правительства. Поэтому, чтобы не нарушить первозданный архитектурный облик города, все оборудование размещают только на стене, выходящей во внутренний двор».

Чтобы в старинном доме были проведены современные коммуникации, необходимо укрепить его: поменять перекрытия, полы, сделать перепланировку. Юрий Горинов, глава архитектурно-строительной группы «Архтехнострой», считает, что наиболее частые ошибки застройщика при вводе в эксплуатацию обновленного особняка – это не ляпы вроде современных пластиковых окон, ужасно выглядящих на стенах, пропитанных духом минувших эпох. «Требования к квалификации проектировщика сегодня невероятно выросли. Современность обязывает проектировщика к совершенному владению не только языком архитектуры и строительства, но и к пониманию природы социальных изменений и общественных трансформаций. При этом следует учитывать, что изменения в организации жизни и деятельности сегодня настолько стремительны, что проект устаревает в момент подписания его к производству работ», – считает Юрий Горинов.

Выход – в создании отработанной технологии взаимодействия общественности, жильцов и профессионалов. Причем профессионалов во многих областях. Елена Комова объяснила, что на покупателя такого особняка ложатся обязанности по сохранению памятника архитектуры в прежнем состоянии. Поскольку часть особняков относится к объектам культурного наследия, они, согласно Федеральному закону РФ «Об объектах культурного наследия РФ», внесены в Единый государственный реестр объектов культурного наследия. Чтобы узнать, является ли конкретный объект памятником архитектуры, потенциальному покупателю необходимо обратиться в Главное управление охраны памятников и запросить информацию об интересующем его проекте из реестра. Граждане, занимающие площади, имеющие статус объектов культурного наследия, кроме того, что обеспечивают сохранность такого особняка в хорошем состоянии, обязаны обеспечить доступ к объекту контролирующих лиц, которые с периодичностью раз в пять лет осуществляют контроль за памятником архитектуры. «Также стоит отметить, – продолжила Елена Комова, – что проведение земельных, строительных и прочих работ в непосредственной близости от памятника архитектуры осуществляется только с предварительного согласия контролирующего органа. Кроме того, существуют ограничения на внутреннюю перепланировку, которую необходимо согласовывать в Москомнаследии и БТИ». Таким образом, статус особняка как памятника архитектуры действительно отражается на жизни его владельцев.

Имя дорого стоит

Разница в стоимости квадратного метра складывается из дополнительных затрат на ремонт, требующий нестандартных решений, проводку коммуникаций. Как правило, деревянные перекрытия меняются на бетонные, обновляется фасад, а также более высокой будет и стоимость эксплуатации здания. Елена Комова объясняет, что стоимость эксклюзивных объектов всегда выше даже по сравнению с новостройками из сегмента элитной недвижимости. «Если говорить о девелоперских проектах, предусматривающих реконструкцию старинных зданий, стоимость, безусловно, зависит от объема работ по проекту. А они могут включать в себя замену перекрытий, всех инженерных коммуникаций, замену, реставрацию наружных стен и т.п. По сравнению с новым строительством реставрация обходится дороже, зачастую в 1,5–2 раза и больше», – рассказала Елена Комова. Еще одним ценообразующим фактором, отметила она, является имя архитектора, ведь на имидже не экономят.

Кроме затрат на качественные коммуникации и дополнительное оснащение дома лифтом, подземной парковкой, на обустройство придомовой территории, Константин Ковалев назвал еще несколько позиций, напрямую влияющих на цену. Основные факторы – местоположение и юридическая чистота документов. Кроме того, на цену влияет и историческая составляющая. «По предварительным оценкам аналитиков компании Blackwood, – комментирует эксперт, – историческая составляющая здания при прочих равных может добавить порядка 15–20% к стоимости квадратного метра. Однако стоит учитывать, что разница эта достаточно условна».

Елена Логвина подтвердила, что реконструируемые особняки не уступают в цене новым современным домам. Так, по словам эксперта, особняк в «Знаменских палатах» в Хамовниках (Большой Знаменский переулок) продается за 925 тыс. руб. за кв.м.

Уникальность бесценна

Несмотря на сложности, обладание такого рода недвижимостью подчеркивает статус владельца. Арбат, Пречистенка и Остоженка, Замоскворечье, Тверская и Поварская, переулки вокруг Чистых прудов – в столице множество мест, где элитное жилье будет выводиться в продажу. Считается, что в среднем каждый год на рынок выходит до десяти старинных особняков.

Именно потому, что в каждом случае принимается, по сути, индивидуальное решение, любой реконструированный особняк не будет иметь аналогов не только в самом городе, но и в мире в целом. Стоит ли говорить о том, во сколько оценивается уникальное жилье?