Возведенные в Москве более полувека назад сталинские дома, несмотря на бурное строительство современых жилых комплексов, продолжают пользоваться повышенным спросом. Боле того, в столице стали возводить новостройки, внешне похожие на известные столичные высотки. И всё потому, что эти здания продолжают пользоваться популярностью у покупателей. Чем же они так привлекательны?

Излишества архитектуры
Новая эпоха столичного градостроительства началась в 1935 г. после того, как было принято постановление «О Генеральном плане реконструкции Москвы». Отныне массивные, но выразительные жилые здания стали строиться не отдельно и хаотично, как раньше, а целыми кварталами. До войны были реконструированы Тверская улица, начало нынешнего Кутузовского и Ленинского проспектов, часть Ленинградского и другие магистрали.
«После войны строительство жилых многоэтажных домов активно продолжилось сначала за Садовым кольцом, а затем и далеко за кольцевой железной дорогой, – рассказывает Николай Андреев, генеральный директор компании «Пересвет-Недвижимость ». – Дома становились все выше, иногда до 15 этажей. Апогеем стало возведение семи монументальных высотных зданий. Подобные строения появились и во многих других городах, включая Ленинград, Ярославль, Челябинск, Новосибирск, Горький. Но московские высотки с ними спутать невозможно, потому что все они имеют свои неповторимые черты».
В то время в архитектуре преобладал классицизм. В оформлении применялись традиционные орнаменты, отчего здания приобретали торжественно-парадный вид. Кстати, позже именно за это их и подвергли резкой критике, поскольку дома с архитектурными «излишествами » требовали дополнительных и значительных затрат, в то время как надо было успеть удовлетворить стремительно растущий спрос на жилье. А это сделать как раз и не успевали, что и обусловило переход в конце 50-х к массовому строительству дешевых и незатейливых железобетонных панельных коробок. Формально начало этому положило постановление правительства «О борьбе с архитектурными излишествами». Дома по старым проектам еще некоторое время продолжали возводить, но постепенно с фасадов новостроек стали исчезать фризы, колонны, пилястры, наличники. Стены стали «худеть», а потолки в квартирах быстро приближаться к полу.

Семейство «сталинок»
Участники рынка предлагают классификацию «сталинок» по разным признакам. Один из них – временной, который делит строения на те, что возведены до войны и после нее, как рассказывает Павел Косов, директор территориального отделения компании «МИАН». Так вот, довоенные постройки (кроме Дома на набережной) не столь габаритны и архитектурно заметны. В значительной степени они напоминают дореволюционные доходные дома (например, на Поварской улице, в Ермолаевском и Малом Патриаршем переулках). Число этажей в них ограничивается шестью-семью, коммунистический декор отсутствует. Послевоенные здания – это уже дома победителей. Внешний вид их фасадов отличает советская атрибутика: гербы, звезды, серпы с молотами, скульптуры героических воинов и т.д.
Второе классификационное деление связано с тем, что дома строились как для рядовых граждан, так и для членов ЦК КПСС. Первые, конечно, не бараки, но выглядят очень просто: они сохранили многие черты домов-коммун. Декор в оформлении использован очень скудно, высота строений – три-пять этажей. После войны такие новостройки (которых немало в Измайлове, в районах метро «Курская», «Октябрьское Поле») возводили пленные немцы.
Наиболее яркими представителями семейства «сталинок» стали дома, построенные в лучших районах столицы: на Патриарших прудах и Арбате, Фрунзенской набережной и Якиманке. Впрочем, и на удалении от Центра места выбирались наиболее привлекательные: «Царские села» в Кунцево и Новых Черемушках, на ул. Мосфильмовской (где традиционно расположено большое количество дипломатических миссий), ул. Удальцова. Эти здания характеризуются большими отделанными ракушечником или мрамором вестибюлями и холлами, наличием консьержек и охранников. На каждом этаже дома расположено не более двух-трех квартир, а всего их в доме насчитывается от 20 до 60, лишь иногда – более 150. Средний размер «двушки » составляет 75 кв.м, «трешки » – 105 кв.м, а четырехкомнатной квартиры – 130 кв.м. Как правило, такие квадраты снабжены двумя санузлами.

Копии и оригиналы
Вкусы потребителей со временем меняются. Например, три столетия назад императоры дарили своим вельможам роскошные подарки – элитные особняки, земли в Москве и Санкт-Петербурге. Полвека назад престижно было получить квартиру в центре города, в одной из знаменитых сталинских высоток. Постройки тех лет являются классикой и эталоном в нашем градостроительстве. Поэтому и сейчас возводится немало зданий, по своему архитектурному решению напоминающих именно те строения. Самым ярким представителем является новый жилой комплекс «Триумф-Палас » компании «ДОН-Строй» на Соколе. Из окон дома открывается впечатляющая панорама Москвы: центр города, Ленинградский проспект, парковые зоны. Его архитектура продолжает лучшие традиции монументального стиля семи столичных высоток. Жилой комплекс имеет пятиэтажную стилобатную часть, объединяющую между собой все девять секций. Доминантой композиции выступает центральная часть, имеющая гармоничные перепады высот с постепенным уменьшением объемов по мере нарастания высоты. Парадный вход в центральный корпус расположен со стороны Чапаевского парка. Кроме того, каждый корпус имеет отдельный вход.
«Современные сталинские дома не лишены достоинств, главное из которых – прекрасное местоположение, – рассказывает Алексей Шлёнов, заместитель директора по вторичному рынку жилья компании «МИЭЛЬ-Брокеридж ». – Внешний вид дома также не останется незамеченным: украшенный лепниной и барельефами помпезный фасад, разноцветная штукатурка, обилие мрамора. Высокие (всегда выше 3 м) потолки, непривычно просторные подъезды, широкие лестницы. Толстые стены гарантируют хорошую звукоизоляцию. Нельзя не отметить и высочайшее качество строительства».
Хотя недостатков тоже хватает. Первый из них – ветхость и изношенность. С момента сооружения самых лучших из сталинских домов прошло более полувека, поэтому состояние всего внутридомового хозяйства (труб, лифтов, электрических кабелей и т.д.) оставляет желать лучшего. Чтобы полностью решить проблему изношенности коммуникаций, необходимо отремонтировать их на всем протяжении вплоть до точки подключения к городским сетям. Второй недостаток – моральное старение. Например, подземный гараж, общепринятая на сегодня опция элитного дома, имеется только в доме на Котельнической набережной, но и там количество машиномест заметно отстает от принятого сейчас стандарта (одно -два на квартиру). Кроме того, отрицательными факторами является отсутствие центрального кондиционирования и неоднородное социальное окружение. Однако значительная часть этого «семейства», сохранившаяся в приличном состоянии, до сих пор соответствует представлениям покупателя о хорошем доме. Отсюда спрос и высокие цены на это жилье.

На грани антиквариата
Сейчас квартиры в «сталинках» стараются не сравнивать с новым жильем – сравнение будет не в пользу исторической постройки. Ее выделяют в отдельный сегмент, балансирующий на грани рынка недвижимости и «антиквариата ». Соответственно, и ценообразование в этом сегменте происходит по своим законам.
«Увеличить стоимость квартиры в высотке может имя ее прежнего хозяина, – говорит Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа компании «МАСШТАБ ». – В 2003 году была выставлена на продажу бывшая квартира Юрия Андропова. Исходные данные были таковы: жилье площадью 155 кв.м, расположенное на шестом этаже девятиэтажного кирпичного дома на Кутузовском проспекте. Квартиру сверху когда -то занимал Михаил Суслов, снизу – Леонид Брежнев (за каждое имя – 10% от стоимости). В результате торгов квартира была продана известному пианисту Николаю Петрову, по словам ее теперешнего владельца, за гигантскую сумму».
Когда Петров, в свою очередь, захотел ее продать, мгновенно возник ажиотаж. Максимальная сумма, предложенная за это жилье, составила $1,5 млн при рыночной стоимости около $300 тыс. (на тот момент стоимость квадратного метра в этом доме составляла $2 тыс.). Но пианист передумал. По словам Натальи Чукаевой, есть определенная группа покупателей, которые непременно хотят жить в сталинском доме. Это такая своеобразная мода. К тому же люди, которые приобретают такие квартиры, покупают потрясающий вид из окна. Это дома в районе Фрунзенской или Котельнической набережных, откуда открывается вид на Москву-реку и Нескучный сад.
Согласно базе эксклюзивных предложений компании «Домострой », стоимость однокомнатной квартиры в домах сталинского типа колеблется в пределах от $4 до 7 тыс. за кв.м. «Двушки » продаются по цене от $3 до 10 тыс. за кв.м. Самый большой разброс – в категории «трешек », цена на которые колеблется от $3,5 до 18 тыс. за кв.м. Стоимость многокомнатных квартир (4, 5 и более комнат) составляет от $3,8 до 8,2 тыс.за квадрат. По словам Ольги Денисовой, заместителя директора по маркетингу компании «Домострой », динамика изменения цен на сталинские дома соответствует общим тенденциям рынка недвижимости.
Ольга Денисова убеждена, что сталинские дома будут дорожать пропорционально росту стоимости земельных участков, на которых они стоят. Такого же мнения придерживается и Наталья Чукаева: «Сталинские дома будут дорожать в первую очередь за счет своего местоположения. Снести их практически невозможно: везде Товарищества собственников жилья (ТСЖ), в которые входят в высшей степени непростые и влиятельные люди. А построить что-то новое в аналогичном месте невозможно».

Автор: Дарья Туровская