Часть 5. Начало в журналах «Деловые Эмираты» № 12, 13, 14 и 15.

Мы продолжаем серию статей, посвященную тенденциям развития сектора недвижимости ОАЭ, в основе которой лежат исследования международных финансовых аналитиков и аудиторов компании Global Investment House KSCC, специализирующейся на изучении мирового рынка недвижимости.
В последнее время в Дубае наблюдается рост предложения жилой недвижимости. Эффект от структурных изменений наиболее наглядно проявился в секторе жилой недвижимости. В Дубае, наиболее активном из всех рынков недвижимости в Совете по сотрудничеству стран Персидского залива, наблюдается поразительный рост предложения жилой недвижимости, особенно в сегменте элитного жилья. Большая часть основных проектов начала строиться за последние два года, что означает, что окончание строительства ряда объектов ожидается в среднесрочном периоде. Еще несколько лет назад ситуация была кардинально иной, поскольку объемы предложения не увеличивались, несмотря на наличие спроса.

Как видно на графике 10, количество завершенных жилых объектов достигло максимального уровня в 2002 году, после чего пошло на убыль в 2003 году. Учитывая, что строительство одного объекта занимает примерно 18-24 месяца, это можно считать результатом экономического спада 2001 года. Исходя из тех же посылок, в свете увеличения объема инвестиций в 2004 и 2005 годах можно ожидать серьезного увеличения предложения жилой недвижимости в 2006 и 2007 годах.

Новые объекты – избыток апартаментов
Большая часть жилой недвижимости, появляющейся в Дубае, является частью крупномасштабных проектов, запланированных на долгосрочный период. Это имеет большое значение для дальнейшего изменения облика эмиратов, с учетом того, что наибольшая часть жилых строений располагается в городах. В настоящее время виллы составляют почти 40-50% от общего объема жилой недвижимости в Дубае. Однако в скором времени соотношение должно измениться, поскольку большую часть жилых объектов, планируемых к сдаче с 2006 по 2009 год, составляют многоквартирные дома.

В большинстве объектов, перечисленных в таблице 4, предлагаются апартаменты в полную собственность в расчете, как на инвесторов, так и на конечных владельцев. Некоторые объекты, такие как «Пальмовые острова» и Jumeirah Village, включают также виллы. Практически все указанные объекты представляют собой фешенебельное жилье и в большом объеме распродаются в режиме предварительной продажи.

Городские районы предлагают модный отдых
Как уже было отмечено, многие районы возникают поэтапно, при этом некоторые из них являются частью еще более крупных проектов. Отличительной чертой основных проектов является большое внимание, уделяемое богатой инфраструктуре отдыха и развлечений.

• Например, Dubailand – это огромный проект, в который было вложено примерно 35 миллиардов дирхамов. Ожидается, что на его территории будут проживать 300 тысяч человек, и еще 200 тысяч будут посещать его каждый день. Завершение строительства намечено на конец 2020 года. Данный проект предоставляет богатые возможности для отдыха и призван удовлетворять соответствующий спрос на жилье, в частности на жилье для отдыха.
• «Пальмовые острова» – один из самых роскошных проектов компании Nakheel, занимает место в той же нише. Уникальность искусственных островов с фешенебельными виллами, «водными» домами и тематическими парками наделяют Дубай статусом всемирного центра развлечений и отдыха. «Пальмовые острова» входят в состав Dubai Waterfront, на котором по проекту должно расположиться 250 жилых районов, где смогут проживать не менее 400 тысяч человек.

Помимо акцента на туризме и сфере развлечений, еще одной характерной чертой многих новых проектов является соединение на одной территории коммерческих и жилых площадей. Примером такого подхода является Business Bay, проект Dubai Properties, где планируется создать идеальную деловую атмосферу для компаний со всего мира. Кроме того, на его территории будут возведены 11 жилых небоскребов, где апартаменты будут передаваться в полную собственность. Подобные меры позволят лучше спланировать инфраструктуру и уменьшить вероятность возникновения транспортных заторов.

Небольшие проекты делают ставку на специализацию
Помимо перечисленных выше крупных проектов, существует целый ряд более мелких жилых проектов, разрабатываемых частными застройщиками. Несмотря на то, что данные проекты значительно проигрывают в плане масштабного рекламирования, многие из них оказались весьма успешными и были распроданы до окончания строительных работ по высоким ценам. Например, квартиры в «Ля Рев» (La Reve), небольшом жилом объекте в Dubai Marina, состоящем из 125 апартаментов, были проданы по цене в 1800 дирхамов за квадратный фут. Имеются также обслуживаемые апартаменты по относительно низким ценам до 2000 дирхамов за квадратный фут. Рассматривается вопрос об обслуживаемых квартирах в гостинице Fairmount на острове The Palm Jumeirah.
Некоторые мелкие и средние проекты посредством умеренных цен и грамотного позиционирования занимают собственную нишу. Dubai Lagoon – проект, разработанный Dubai Properties, включал студии, стоимость которых составляла всего 275 475 дирхамов. Emaar запустил успешную серию проектов жилья среднего уровня, таких как Meadows и Springs, и недорого жилья – Greens и Emirates Hills.

Дефицит недорогого жилья
Хотя большая часть проектов в центре города представляет собой элитное жилье, на окраинах разворачивается строительство нескольких кварталов дешевого жилья. Однако, несмотря на это, дефицит предложения в данном секторе ощущается достаточно остро. Как видно из графика, в предыдущие периоды во всех государствах Совета по сотрудничеству стран Персидского залива правительственные субсидии были не в состоянии удовлетворить спрос на недорогое жилье.
Подобная ситуация сохранится и в ближайшее время в силу резкого скачка цен на землю, который перекрыл доступ в эту сферу частным застройщикам. Тенденцию можно переломить лишь при условии того, что правительство будет и дальше придерживаться политики выдачи субсидий и субсидированных займов.

В будущем не предвидится резких перемен
Учитывая недостаток данных, крайне сложно прогнозировать количество единиц жилья, которое будет представлено на рынке. Тем не менее, мы попытались произвести оценку, основываясь на основных проектах, являющихся преимущественно дорогостоящими. Как наглядно видно из графика 12, в ближайшем будущем на рынке ожидается колоссальное предложение дорогостоящего жилья.
Это предполагает общее количество в 97 861 единиц в 2006-2007 годы и в 169 308 единиц в период с 2006 по 2010 годы. Прогнозы на длительный период отличаются риском увеличения количества единиц жилья, которое будет объявлено в следующем году. Оценка также исключает дорогостоящее жилье, а также практически все дешевое жилье и жилье средней стоимости.

Предложение дорогостоящего жилья в Дубае превышает спрос
Приведенные выше данные по предложению близки к нашей оценке спроса в 108 000 единиц в отношении Дубая. Однако, основываясь на данной оценке, мы ожидаем смещения внутреннего спроса скорее в сторону недорогого и среднего жилья, чем дорогостоящего. Принимая во внимание представленную достаточно умеренную оценку предложения дорогостоящей недвижимости, мы предполагаем, что оно превысит спрос в течение трех ближайших лет, после того как будут завершены текущие проекты. Риск повышения влечет за собой более высокий спрос со стороны иностранных инвесторов и тех, кто планирует приобретать здесь дома для отдыха. На рост спроса существенное влияние может оказать недавно вышедший в Дубае закон о безусловном праве владения недвижимостью для иностранцев.
Несмотря на вышеописанные тенденции, мы все же предвидим высокий спрос на высококлассные виллы и другую индивидуализированную недвижимость. Как уже было сказано, предложение в краткосрочном периоде будет выше всего в сегменте апартаментов. Попытки компаний-застройщиков внедрить на рынке инновационные технологии в какой-то степени могут исправить данную ситуацию.
Однако мы не ожидаем аналогичного развития в отношении среднего и недорогого жилья. Можно ожидать сохранения дефицита предложения до тех пор, пока правительство не предпримет серьезные шаги для развития окраин города под застройку недорогой недвижимостью. С течением времени, когда произойдет переизбыток предложения элитного жилья и соответствующее выправление цен, частные застройщики будут вынуждены сменить профиль деятельности, что приведет к увеличению предложения в секторе недорогой недвижимости.

Высокие цены и аренда в Дубае. Рынок недвижимости, находящейся в полной собственности
За последние пару лет на рынке недвижимости Дубая произошел резкий скачок цен. Согласно отчету, подготовленному консультантами компании FutureBrand, проект Springs, изначально предлагавший единицы жилья по цене в 448 888 дирхамов в августе 2002 года, недавно предлагал те же объекты по 608 888 дирхамов, то есть прирост стоимости составил более 35%. Цены на виллы Jumeirah Islands в течение 2005 года повысились на 20%. Цены в Dubai Marina за последние два года выросли более чем на 50%. В отчете приводилась оценка уровня цен в трех соседних районах – Джумейра, Ring Road и Downtown Dubai. В Джумейре были оценены такие объекты как: Jumeirah Lake Towers (Falcon & Flamingo), Jewel of the Palm, Palm Jumeirah Beach Residence, Dubai Marina, Emirates Hills, Jumeirah Beach Residence, Laguna Tower, Lost City и Jumeirah Village. В районе Ring Road были оценены такие объекты как: Westgate Apartments, The Villa, Arabian Ranches (Хаттан и Альворадо), Victory Heights и The Crescent. Район Downtown Dubai отличают самые высокие цены в силу его положения в качестве главного делового района. В Downtown Dubai были оценены такие объекты как: Park Towers, Old Town, Burj Residences, Business Bay, Burj Dubai Lake Hotel и Burj Views.

Рынок аренды
За последние несколько лет арендная плата в Дубае увеличилась на 40-50%. На шоссе Шейха Заеда в 2004 арендная плата за апартаменты с одной спальней колебалась в пределах 38 – 50000 дирхамов в год, а на сегодняшний день составляет более 95000 дирхамов. Годовая арендная плата за апартаменты с двумя спальнями ранее составляла 55 – 95000 дирхамов, а в настоящее время превышает 75 – 85000 дирхамов. Доход от аренды в Дубае варьируется между 7% и 10%, при этом прибыли от жилья отличаются самыми низкими, а прибыли от магазинов самыми высокими показателями.

В краткосрочном периоде цены и арендная плата будут продолжать расти
Мы полагаем, что существующая тенденция постоянного повышения стоимости аренды недвижимости в краткосрочном периоде сохранится под влиянием несколько факторов, включая растущее число нерезидентов, прибывающих в Дубай, высокие прибыли от аренды, постоянная спекуляция и, самый важный из всех, недавний закон о безусловном праве на недвижимость для иностранцев.
Принимая во внимание колоссальный спрос на рынке аренды недвижимости, а также тот факт, что ее покупка не всегда представляется возможной, в ближайшее время не стоит рассчитывать на падение цен, в особенности в отношении групп с низким и средним доходом, поскольку предложение будет едва покрывать спрос. Ожидается сохранение средней арендной платы в 64277 дирхамов в год. Однако, учитывая установленный правительством предел для повышения арендной платы в 15%, мы не ожидаем дальнейшего повышения стоимости.
В сегменте недвижимости, находящейся в полной собственности, сложилась иная ситуация. В то время как виллы предположительно будут продаваться по высоким ценам, спрос на дорогостоящие апартаменты может несколько упасть, учитывая, что находящиеся в настоящее время в стадии строительства объекты будут завершены в ближайшие два-три года. Поэтому мы считаем, что ожидаемый переизбыток апартаментов в Дубае сдержит повышение цен на недвижимость и арендной платы. Но до завершения данных проектов мы не предвидим стабилизации стоимости аренды и цен на недвижимость.

Продолжение в следующем номере.

/ Перевод Марата Гафурова /