Во времена глобальных потрясений Дубай по-прежнему остается безопасной и спокойной гаванью – во всех смыслах. И особенно в смысле инвестиций в недвижимость. Бум, начавшийся на рынке жилья эмирата в прошлом году, продолжается.

Текст: Гелена Крюкова

Как говорят эксперты, до 60 объектов недвижимости стоимостью от US$ 1 миллиона продаются в ОАЭ инвесторам из России и стран СНГ каждый месяц. И эта тенденция имеет все шансы сохраниться и усилиться, несмотря на новые санкции со стороны других стран в отношении России и даже благодаря им. Прежде чем делать прогнозы относительно будущего рынка недвижимости Дубая, нужно оглянуться на весь прошедший 2021 год и выделить главные движущие силы для процессов, происходивших на рынке жилья.

Эксперты сошлись во мнении, что лидером по спросу среди российских покупателей жилья за рубежом в ближайшее время станет Дубай. Рынок недвижимости в Дубае сегодня переживает бум, а в январе объем купли-продажи вырос более чем на 80%, в том числе потому, что курс дирхама не подвержен столь серьезным скачкам, как доллар или евро.

Есть два разных типа русскоязычных инвесторов, покупающих недвижимость в Дубае: те, кто планирует сдавать купленное жилье в аренду, и конечные пользователи. И в сложившейся сложной международной обстановке стабильный доход от недвижимости в ОАЭ для россиян может стать спасительным кругом.

Уже 75% конечных пользователей из России заинтересованы в покупке преимущественно эксклюзивной недвижимости в Дубае, например, квартир стоимостью около US$ 3 млн. И среди этих покупателей есть обладатели очень больших состояний, говорят брокеры, но не раскрывают их личности.

Недавно Дубай также возглавил топ10 самых популярных городов для потенциальных покупателей недвижимости из России. А согласно исследованию, проведенному российским бюро Tranio, Дубай занимает первое место по востребованности среди потенциальных покупателей недвижимости из России, за ним следуют Нью-Йорк и Барселона.

Низкие налоги и круглогодичная теплая погода – одни из многих причин, почему российские инвесторы предпочитают покупать недвижимость в Дубае, а не в других местах.

Роскошный образ жизни, теплый сезон в течение всего года, множество авиарейсов в Россию и разнообразие элитной недвижимости, доступной по сравнительно низким ценам, можно назвать основными факторами привлекательности местной недвижимости для российских инвесторов.

Российских покупателей жилья в Дубай также привлекают качественное здравоохранение и транспортная инфраструктура, разнообразие недвижимости на любой бюджет и престижные международные школы.

По данным недавнего опроса, проведенного компанией InterNations, в котором приняли участие более 12 тысяч человек, Дубай стал одним из самых популярных направлений для приобретения второго дома среди экспатов благодаря своей отличной инфраструктуре, успешной стратегии борьбы с пандемией и введению визовой и трудовой реформ.

Стабильная экономика эмирата с перспективой роста до 4,5% в 2022 году также является одной из основных причин, по которой многие экспаты выбирают Дубай в качестве своего второго дома.

Статистика Земельного департамента Дубая показала, что россияне были шестой по величине группой иностранных покупателей недвижимости в ОАЭ в прошлом году, за исключением граждан арабских стран.

Кроме того, статус эмирата как крупнейшего делового центра на Ближнем Востоке привлекает сюда многие международные организации для создания своей базы и расширения своего присутствия в регионе. Это создает новые возможности трудоустройства для эмигрантов, поскольку только один из 23 рабочих в Дубае является гражданином ОАЭ.

Визовые реформы меняют правила игры

Последние трудовые и визовые реформы действительно кардинально поменяли правила игры, поскольку у эмигрантов теперь есть варианты для получения долгосрочных возобновляемых виз в условиях гибкой рабочей среды в эмирате. Ситуация меняется быстрыми темпами с тех пор, как в прошлом году было объявлено о визовых реформах. Введение золотых и серебряных виз изменило мнение многих людей, которые теперь рассматривают возможность покупки недвижимости в Дубае и выбирают его в качестве своего второго дома.

100-процентное владение бизнесом — еще одна причина повышенного интереса иностранцев к покупке недвижимости или открытию бизнеса в эмирате. Тот факт, что экспатрианты теперь могут полностью владеть своими компаниями в Дубае, также привлекает больше предпринимателей с инновационными бизнес-идеями.

Доступное жилье

Большая часть рынка жилой недвижимости Дубая относится к доступному сегменту, несмотря на рост цен на недвижимость. Для сравнения, эмигрантам приходится платить гораздо больше за жилье в Нью-Йорке, Лондоне и Гонконге. Это, в сочетании с более низкой стоимостью жизни в Дубае и низкой налоговой ставкой, позволяет экспатриантам увеличивать свои сбережения, пока они ведут престижный образ жизни здесь.

Кроме того, процесс покупки недвижимости в Дубае довольно прост как для местных жителей, так и для иностранцев. В настоящее время рынок благоприятствует покупателям, поскольку они могут воспользоваться сниженными ставками по ипотечным кредитам, доступными ценами на недвижимость и удобными планами выплат.

Образ жизни уровня премиум

Космополитическая атмосфера и образ жизни Дубая привлекают многих людей, которые ищут второй дом за пределами географических границ своей родины, стремясь улучшить качество жизни. Наличие различных туристических объектов, таких как самое высокое здание в мире Burj Khalifa и роскошный отель Burj Al Arab, также склоняет миллионеров и знаменитостей к покупке недвижимости в эмирате.

Благодаря множеству недавно запущенных проектов, таких как Музей будущего, курорт Royal Atlantis, самое высокое в мире колесо обозрения Ain Dubai, проект Ciel Dubai и торговый центр Meydan One Mall, Дубай стремится привлечь больше иностранных граждан. Эмират также ориентирован на пропаганду активного образа жизни.

Помимо того, что Дубай для многих является вторым домом, он также сохраняет свою репутацию наиболее предпочтительного туристического направления, поскольку, согласно последним официальным данным, в прошлом году, несмотря на глобальную пандемию, ему удалось привлечь 7,28 млн туристов.

Возрождение после пандемии

Также немалую роль в популярности Дубая у международных инвесторов сыграло то, как быстро и эффективно власти эмирата смогли справиться с последствиями пандемии. Согласно отчету Кувейтского финансового центра (Markaz), рынок недвижимости в регионе Персидского залива готов к дальнейшему восстановлению после пандемии и устойчивому росту в 2022 году. В серии отчетов Markaz «Прогноз недвижимости на 2022 год» для Саудовской Аравии, Кувейта и ОАЭ анализируются также показатели сектора недвижимости региона во втором полугодии 2021 года и описываются основные реформы, события и разработки, влияющие на новые тенденции.

Отчеты были подготовлены на основе «Макроиндекса недвижимости Markaz», чтобы помочь инвесторам определить текущее состояние рынка недвижимости стран Персидского залива с помощью различных экономических показателей, таких как рост нефтяного и ненефтяного ВВП, инфляция, создание новых рабочих мест, рост населения.

Согласно отчетам, в 2022 году сектор недвижимости стран Персидского залива ожидает заметное восстановление и стабильность по различным причинам, начиная от общего экономического роста и заканчивая мерами поддержки со стороны правительства. В отчетах говорится, что рост цен на недвижимость в целом из-за роста цен на жилую недвижимость и землю в годовом исчислении в ОАЭ свидетельствует о прочном восстановлении сектора после пандемии.

Стоимость сделок с недвижимостью достигла допандемийного уровня в 2021 году благодаря сектору частного жилья. Эксперты прогнозируют, что новый закон об ипотеке, предлагаемый для сектора частного жилья, предоставит гражданам больше вариантов для приобретения жилья в кредит.

Что касается сценария для рынка недвижимости ОАЭ, то в отчете Markaz говорится, что у него хорошие возможности для ускоренного роста на фоне роста цен на нефть и глобальных событий, таких как «»ЭКСПО-2020», а также открытия секторов торговли и путешествий: «Уверенное восстановление сектора недвижимости страны в 2021 году было отмечено высоким спросом на жилую недвижимость, что привело к удвоению стоимости сделок».

Халед Дж. Аль-Дусари, аналитик Markaz, сказал, что реформы ОАЭ, направленные на привлечение иностранных инвестиций, создание новых рабочих мест и упрощение ведения бизнеса, а также глобальные события и специальные визовые программы, как ожидается, будут и дальше стимулировать спрос на недвижимость в стране.

«В ОАЭ наблюдается самый высокий прирост населения в регионе Персидского залива, что, наряду с планами устойчивого развития страны, включая Генеральный план развития Дубая до 2040 года, и долгосрочные преимущества от выставки Expo 2020, обеспечит дальнейший рост сектора недвижимости на много лет вперед», — добавил он.

Новый пост-ЭКСПОбум

Некоторые покупатели недвижимости считают, что в данный момент рынок находится на своем пике, и предпочитают откладывать любые покупки, ожидая снижения цен. Однако это вряд ли произойдет, уверены специалисты отрасли. Во всяком случае, недвижимость в Дубае находится на устойчивом пути роста и будет продвигаться по нему и дальше. Так что более вероятен сценарий, при котором мы будем наблюдать бум в секторе недвижимости и после выставки.

Впрочем, большое заблуждение относительно «ЭКСПО-2020» заключается в том, что выставка была призвана вызвать всплеск экономической активности в течение шести месяцев и Дубай будет просто пожинать ее плоды в течение следующих нескольких лет. Для Дубая выставка изначально воспринималась в гораздо большем масштабе – город нацелен на долгосрочные выгоды от создания моста между различными мировыми культурами, представляя себя центром инноваций и дальновидного мышления.

«ЭКСПО-2020» – это способ для ОАЭ в целом оказать значимое влияние на мир. Был ли эффект домино от выставки, которая подтолкнула экономику Дубая в прошлом году? Конечно, этого следовало ожидать. Но была ли выставка единственным фактором, стимулировавшим развитие экономики Дубая в прошлом году? Точно нет, уверены эксперты.

На рынке недвижимости резкого роста цен только из-за выставки не произошло, и понятно, что резкого падения сразу после нее мы не увидим. Скорее всего, цены продолжат расти после завершения ЭКСПО.

Пункт назначения, а не остановка в пути

Одна вещь, с которой ЭКСПО справилась довольно успешно, – это презентация Дубая миру. Это отличный способ узнать, что именно может предложить город — беспрецедентный образ жизни, который действительно удовлетворит всех, независимо от того, что вы ищете.

Эксперты утверждают, что интерес к Дубаю как к месту постоянного проживания со стороны посетителей выставки растет. Выставка действительно стала отличной презентацией для города: она помогла новым посетителям понять, почему так много людей называют его своим домом.

Экспогородок будет преобразован в квартал District 2020, который, как ожидается, превратится в ключевой деловой район, готовый привлечь около 145 тысяч туристов, работников и жителей. Это создаст новый путь развития города. Мы уже видим, что спрос на недвижимость в Дубае превышает предложение, а приток новых резидентов, который последует за закрытием мероприятия, еще больше укрепит спрос, что положительно скажется на ценах.

Мировые инвестиции в недвижимость выросли на 38%

Согласно исследованию консалтинговой компании Savills, в 2022 году жилая и промышленная недвижимость станут самыми сильными классами инвестиционных активов в мире.

По словам Savills, мировые объемы инвестиций в недвижимость выросли на 38% до US$ 1,3 трлн за 12 месяцев до ноября 2021 года по сравнению с соответствующим периодом 2020 года, поскольку все больше фондов стремятся инвестировать в этот класс активов.

По данным инвестиционной компании Preqin, количество фондов, специализирующихся на недвижимости, также достигло рекорда: в прошлом году 1250 таких фондов вложили US$ 365 млрд в недвижимость, по сравнению с 1000 фондами в 2020 году.

«В то время как промышленность стала сильным, но естественным победителем в ряду самых популярных инвестиционных активов, в результате процветания сектора электронной коммерции, первоклассные офисы снова завоевали популярность на рынках Ближнего Востока, поскольку сотрудники вернулись на рабочие места», – отметил Свапнил Пиллаи из Savills.

«Поскольку рост населения снова ускоряется, особенно в ОАЭ, жилищное строительство будет по-прежнему оставаться ключевым направлением», – также добавил он.

Согласно отчету Mashreq, экологические, социальные и управленческие стандарты (ESG) будут влиять на решения инвесторов об инвестициях в недвижимость и покупках в странах Персидского залива в течение следующих 10 лет.

По словам Savills, жилая недвижимость, включая многоквартирные дома, жилье для студентов и пожилых людей, стала крупнейшим сектором для инвестиций в мире в 2021 году, впервые обогнав офисы.

«Инвесторов все больше привлекают безопасные качества жилья, приносящего доход, такие как устойчивый спрос и отсутствие посредников. Однако, несмотря на то, что в 2022 году активная деятельность застройщиков будет продолжаться, нехватка постоянного фонда недвижимости означает, что новое строящееся жилье станет отправной точкой для многих инвесторов», – говорится в отчете Savills.

По словам представителя консалтинговой компании, жилая недвижимость премиум-класса в Дубае будет попрежнему иметь спрос у инвесторов, в то время как другие сегменты рынка жилья будут наверстывать упущенное. По словам Savills, пока мировые инвестиции в офисный сектор оставались ниже допандемического уровня, объемы инвестиций в промышленную недвижимость выросли на 54%.

Исследование также показало, что главные офисы, занятые государственными организациями и многонациональными корпорациями, останутся основными активами в крупных городах ОАЭ, а торговая недвижимость в торговых центрах Дубая станет более популярной среди инвесторов.

Немного об аренде

И наконец, говоря о самых знаменательных инициативах со стороны правительства, повлиявших на рынок жилья Дубая, нельзя не упомянуть первый официальный Индекс состояния рынка аренды жилья (RRPI), представленный недавно Земельным департаментом Дубая в сотрудничестве с порталом по поиску недвижимости Property Finder.

В январе 2022 года общий месячный индекс составил 0,938, а индексная цена составила 51 101 дирхам (US$ 13 912). Ежемесячный индекс для квартир составил 0,943, а индексная цена – 46 994 дирхама (US$ 12 794), в то время как ежемесячный индекс для вилл/ таунхаусов составил 0,868, а индексная цена – 131 882 дирхама (US$ 35 905).

Базовым годом для RPPI является 2013-й, а базовым месяцем для месячного индекса – январь 2013 года, при этом базовым кварталом для квартального индекса является первый квартал 2013 года. Согласно индексу, в январе 2022 года было зарегистрировано 51 452 договора аренды, 52% из которых составили новые договора, а 48% — продленные договора, в то время как 81% договоров были заключены на год, а 19% — на другие сроки. В этих новых данных содержится множество весьма примечательной информации.

В частности, в 2021 году в Дубае было заключено 564 036 договоров аренды в течение года, что побило 12-летний рекорд по количеству новых договоров аренды недвижимости.

Количество договоров аренды, заключенных на год, увеличилось на 50,3%, а количество договоров на другие сроки увеличилось на 75,5% в 2021 году по сравнению с 2020 годом. При сравнении данных за последние несколько лет интересно отметить, что в среднем годовое количество договоров аренды увеличилось примерно на 7% за последние 5 лет, но в 2021 году рост был особенно заметным – на 56% по сравнению с 2020 годом.

Примечательны и изменения в сроках аренды в 2020 году: количество годовых договоров выросло всего на 2% по сравнению с 2019 годом, а количество договоров на другие (чаще всего меньшие) сроки – на 115,2%, что свидетельствовало о неуверенности арендаторов в будущем в эти сложные годы.

В январе 2022 года на рынке Дубая было заключено более 51 452 договоров аренды, при этом новых и продленных договоров было поровну. Согласно данным Property Finder, наиболее популярными у арендаторов оставались квартиры с двумя спальнями. На втором месте по востребованности – квартиры с одной спальней, а самые популярные виллы и таунхаусы насчитывали 3 спальни.

По данным регистрации договоров аренды в системе Ejari, в январе 2022 года больше всего договоров аренды было зарегистрировано в таких административных районах, как Jabal Ali First (1811 договоров) и Naif (1766 договоров аренды). Районы Дубая Al Karama (1754 договоров аренды), Al Warsan First (1601) и Al Suq Al Kabeer (1457) также вошли в пятерку наиболее востребованных у арендаторов районов в 2021 году. За ними следовали Business Bay (1317), Al Nahda Second (1276), Barsha South (1192), Marsa Dubai (1174) и Nadd Hessa (1098). В общей сложности, на 10 наиболее популярных районов пришлось 28% всех сделок по аренде в январе 2022 года.

А согласно запатентованным данным Property Finder по поиску жилья на платформе в 2021 году, район Dubai Marina был самым популярным у арендаторов – на него пришлось более 11% всех поисковых запросов. За ним в рейтинге следуют Downtown Dubai, Business Bay, Jumeirah Village Circle и Jumeirah Lakes Towers.

Что касается вилл и таунхаусов, то в 2021 году такую недвижимость в аренду искали преимущественно в таких районах, как Jumeirah, Dubai Hills Estate и The Springs, что составило примерно 18% всех запросов. За ними следуют Arabian Ranches и Umm Suqeim с особенно высоким спросом в районе Umm Suqeim Road.

На рынке недвижимости Дубая наблюдается активное восстановление продаж и цен на аренду, но в большинстве районов цены все еще ниже пиковых значений 2014 года, что указывает на потенциал роста в этом году.

В частности, в последнем отчете аналитической компании Core подчеркивается, что в 2021 году в эксплуатацию было сдано 37 тысяч единиц недвижимости, в том числе 5900 вилл, и почти столько же недвижимости будет введено в эксплуатацию в этом году.

«В связи с поэтапным завершением многих проектов за последние два года мы ожидаем большего количества сдач в этом году: по самым консервативным оценкам, к 2022 году будет сдано около 36 тысяч единиц жилья. Однако ожидается дальнейший пересмотр прогнозов, поскольку застройщики продолжают менять планы в постоянно меняющихся рыночных условиях», – говорится в отчете.

Тел. в Дубае, ОАЭ: +971 (50) 252 8188 (Whatsapp, Viber, Telegram)

Тел. в Москве, РФ: +7 (903) 232 8080

IMEX REAL ESTATE BROKER LLC

Office 2502, Marina Plaza, Dubai Marina, Dubai, UAE Россия, Москва, Щелковское ш., д. 3, офис 512

E-mail: [email protected] / Skype: resident69