2019 год в секторе Дубайской недвижимости ознаменовался рекордными продажами недвижимости офф-план и рекордными объемами сдачи новых проектов в эксплуатацию. Еще больше рекордов принесет наступивший год, когда в Дубае стартует всемирная выставка «ЭКСПО–2020».

Текст: Гелена Крюкова

Новые проекты

В 2019 году запуски новых проектов недвижимости офф-план существенно сократились: было зарегистрировано всего 7800 новых проектов против 18 тысяч – годом ранее. Показатель минувшего года – самый низкий за последние три года, говорит Фараз Ахмед, менеджер по исследованиям в исследовательском агентстве JLL Mena.

С другой стороны, с точки зрения количества завершенных проектов (и связанных с этим страхов о перенасыщении рынка жильем) в конце 2019-го и в начале 2020 года в Дубае число объектов нового готового жилья составит всего 6500 единиц, по данным отчета Property Finder Group. Готовилось к сдаче в эксплуатацию 13 216 единиц недвижимости, однако сдано было 6500. В настоящее время в Дубае насчитывается 59 проектов на уровне завершения от 97 до 99%.

Что же касается запусков новых проектов от частных застройщиков, то они особенно заметно сократились в таких районах Дубая, как Jumeirah Village Circle, Arjan, Dubai Hills и Dubailand.

Business Bay возглавил список районов Дубая с наибольшим числом законченного жилья (1726). За ним следует район Dubai Silicon Oasis (1066 объектов), Al Furjan (986 объектов), Dubai South (810 объектов) и Dubai Sports City (792 объекта). Среди других районов и кластеров, где под конец года жилье сдавали в эксплуатацию особенно активно, значатся также Dubailand, Muhaisnah 4, Town Square, Jumeirah Village Circle и остров The Palm Jumeirah.

«В 2018 году мы наблюдали как минимум по два запуска в неделю. – говорит генеральный директор одного из брокерских агентств. – А сегодня это максимум три-четыре запуска в месяц. В Dubai Creek Harbour в 2018 году было зарегистрировано более 20 новых проектов. А за последние шесть месяцев 2019 года их было едва ли шесть».

Начинать новые проекты в этом году смогли позволить себе преимущественно только самые крупные игроки рынка, такие как Emaar, Meraas, Dubai Properties и Damac. Первые два сосредоточились на прибрежных проектах, таких как Emaar Beachfront от Emaar, а также Bulgari Island, Madinat Jumeirah и La Mer от Meraas. Застройщик Dubai Properties сфокусировал свое внимание на строительстве в кластерах Villa Nova и Mudon в Dubailand. А Damac – на Damac Hills там же.

Двойная тенденция запуска новых проектов, пусть и в ограниченном количестве, и массовый ввод в строй готового жилья дали покупателям возможность выбирать между ожиданием завершения проектов офф-план в течение следующих двух-трех лет и покупкой уже готовой недвижимости. Это изменение стратегии помогло застройщикам продавать больше имеющихся у них в запасе готовых объектов с минимальным влиянием на рыночные условия. В среднесрочной перспективе это поможет стабилизировать динамику спроса и предложения, считают эксперты.

Еще одним важнейшим фактором переключения внимания застройщиков с новых стартов на завершение текущих проектов стала выставка «ЭКСПО–2020». Как всегда, дедлайн стал сильным мотивирующим толчком, и тенденция к завершению текущих проектов сохранится в течение всего 2020 года, ожидают эксперты.

Ограниченное количество запусков всегда помогало индустрии недвижимости выйти на более зрелый и стабильный рынок, считают специалисты. И очевидным доказательством верности этой теории является увеличение количества сделок в 2019 году по сравнению с 2018 годом, согласно данным Земельного департамента Дубая. В настоящее время рынок недвижимости Дубая проходит завершающую фазу снижения, а затем он снова пойдет вверх, что ожидается после 2020 года.

Рекорды продаж

В октябре 2019 года Земельный департамент Дубая официально зарегистрировал 4774 сделки по продаже недвижимости, что является самым высоким показателем с 2008 года, согласно статистике Data Finder, аналитики недвижимости и платформы данных в рамках Property Finder Group. Согласно отчету, за месяц также был достигнут новый рекорд по объему продаж в секторе строящейся недвижимости офф-план – 2841 транзакция и второй по величине показатель с сентября 2015 года, когда было зафиксировано 3258 сделок.

А ноябрь стал вдвойне продуктивнее по рекордам. В этом месяце было зарегистрировано в общей сложности 515 сделок с недвижимостью на общую сумму 888,3 млн дирхамов (US$ 241,8 млн).

А 24 ноября 2019 года вообще был зарегистрирован самый продуктивный день в истории продаж дубайской недвижимости – 515 сделок с недвижимостью на общую сумму 888,3 млн дирхамов (US$ 241,8 млн), что стало максимальным показателем продаж начиная с 2008 года, когда данные стали общедоступными.

В ноябре в целом продажи недвижимости, зарегистрированные Земельным департаментом Дубая, выросли до 5051 сделки, достигнув нового 11-летнего максимума и увеличившись на 5,8% с октября 2019 года. Всего же за три последних рекордных месяца в Дубае было заключено 13 832 сделки с недвижимостью.

Самой дорогостоящей сделкой по продаже недвижимости в Дубае в 2019 году стала продажа виллы в самом большом жилом районе Дубая – Mohammed Bin Rashid City. Эта недвижимость по стоимости обогнала даже пентхаус на рукотворном острове The Palm Jumeirah, проданный за US$ 20,14 млн. А ТОP-5 самых дорогих объектов недвижимости, проданных в Дубае в 2019 году, включает виллу в District One в MBR City стоимостью US$ 24,5 млн, пентхаус на острове The Palm Jumeirah за US$ 19,32 млн, виллу в Секторе V в районе Emirates Hills за US$ 17,42 млн и квартиру в Il Primo в районе Downtown за US$ 17,26 млн.

Самые востребованные локации

Что касается локаций, то больше всего недвижимости в октябре было продано в таких районах, как Dubai Creek Harbour (438 сделок), Business Bay (351 сделка), Dubai South (329 транзакций), Villanova (221 продажа) и International City (221 сделка).

В категории строящейся недвижимости покупатели чаще всего выбирали такие локации, как Dubai Creek Harbour (426 сделок), Dubai South (319 продаж), Business Bay (251 транзакция), Villanova (203 сделки) и Jumeirah (152 сделки).

Среди типов жилья квартиры, как обычно, пользовались большим покупательским спросом, чем виллы и таунхаусы в Дубае. Больше всего квартир в октябре было продано в Dubai Creek Harbour (437 сделок), Business Bay (305 транзакций), центральном Downtown Dubai (206 продаж), Al Khail Heights (200 сделок) и демократичном International City (192 транзакции).

А вот среди вилл и таунхаусов в пятерку самых популярных сообществ по продажам в октябре вошли Dubai South (297 сделок), Villanova (221 сделка), Cherrywoods (101 транзакция), Arabian Ranches 3 (101 сделка) и Serena (88 транзакций).

При этом недвижимость класса люкс по-прежнему пользуется спросом в городе роскоши. Сверхбогатые инвесторы продолжают вкладывать средства в недвижимость эмирата, тратя серьезные суммы на элитные дома в развитых сообществах. По данным Property Finder, в этом году, с января по октябрь 2019 года, крупные инвесторы скупили более 200 квартир и вилл на сумму более US$ 2,72 млн.

Шикарные апартаменты в Royal Atlantis Resort and Residences в The Palm Jumeirah, похоже, являются явным фаворитом среди покупателей элитного жилья: на их долю пришлось 13 из 31 сделки с роскошными квартирами в первые 10 месяцев года соответственно. Проект W Residences также сумел продать несколько своих квартир на искусственном острове стоимостью от 25 млн дирхамов.

Другие локации также вызывали достаточно высокий интерес инвесторов: в Business Bay зарегистрировано пять сделок стоимостью свыше US$ 2,72 млн. В других популярных районах – Jumeirah, Jumeirah Beach Residence и Dubai Creek Harbour покупатели заключили по четыре сделки с элитным жильем в каждом. Среди проектов вилл класса люкс охотники за роскошной недвижимостью предпочитали сообщества Jumeirah Bay Island, Dubai Waterfront, Akoya от Damac, Bluewaters Island, Dubai Harbour и Dubai Hills Estate.

В новом отчете аналитиков за ноябрь 2019 года подчеркивается, что таких результатов продаж по всем секторам недвижимости удалось достичь, очевидно, благодаря созданию и работе специального комитета по урегулированию спроса и предложения в секторе недвижимости. Все больше инвесторов используют возможность приобрести жилье в Дубае, поскольку правительство вмешалось, говорится в отчете Property Finder. Заявление правительства о создании условий для устранения конкуренции полугосударственных компаний с частным сектором в сфере недвижимости внушило дополнительное доверие инвесторам.

Кроме того, учитывая близость выставки «ЭКСПО–2020», до которой всего 10 месяцев, и при том, что цены на жилье все еще снижаются, похоже, что инвесторы захвачены идеей раскупить всю имеющуюся в продаже недвижимость в Дубае.

Новые тенденции и законы

Краткосрочная аренда по-новому, новые визовые законы и доступная роскошь – таковы приметы нового мира дубайской недвижимости в 2019 году. Департамент туризма и коммерческого маркетинга Дубая установил четкие законодательные нормы, обеспечивающие комплексный процесс классификации и проверки при выдаче разрешений на краткосрочную аренду владельцам недвижимости.

Концепция краткосрочной аренды помогает туристам почувствовать себя в чужой стране «как дома», а инвесторам – извлечь максимальную выгоду от аренды. Однако камнем преткновения остается комфорт, который должны обеспечивать туристам такие объекты на уровне не ниже гостиничного, а лучше – выше, чтобы обеспечить дальнейшую жизнь этому тренду.

В целом же, благодаря растущему спросу на концепцию краткосрочной аренды, в этом секторе рынка недвижимости сегодня наблюдается значительный 40-процентный рост по сравнению с 2015 годом, когда началась выдача разрешений на эксплуатацию недвижимости в качестве отпускного жилья.

По состоянию на август 2019 года в Дубае насчитывалось 6049 частных апартаментов, сдаваемых в качестве отпускного жилья. А согласно ежегодному индексу Master Card Global Destination 2019, Дубай недавно стал четвертым по посещаемости городом в мире уже пятый год подряд. Поэтому в Дубае особенно выгодно сдавать жилье туристам на короткий срок, особенно если ваша недвижимость расположена поблизости от местных мировых достопримечательностей, таких как Burj Khalifa, остров Bluewaters и др.

Реформирование в жилищной отрасли в 2019 году также затронуло и так называемую «долевую» форму собственности. Недавний закон № 6 от 2019 года, касающийся долевой собственности на недвижимость, который заменил собой предыдущий закон 2007 года, теперь обеспечивает более высокий уровень защиты прав «дольщиков», с выдачей отдельных документов о собственности каждому. Кроме того, такие проекты теперь также должны быть зарегистрированы в новой системе под названием Mollak и соответствовать новым требованиям к обслуживанию жилых помещений.

Другие существенные изменения в политике, такие как решение Центрального банка ОАЭ упразднить 3-процентный сбор за досрочное погашение жилищной ипотеки, смягчение требования о максимальном возрасте для погашения ипотеки и снятие 20-процентного лимита на кредитование недвижимости банками, также улучшили настроения инвесторов.

Еще одной заметной тенденцией года стала растущая доступность элитной недвижимости, что мы увидели на примере рекордных ее продаж. За последние два года количество сделок с элитной недвижимостью средней стоимостью более 10 млн дирхамов (US$ 2,72 млн) заметно увеличилось, а на The Palm Jumeirah – даже удвоилось. Кроме того, привлекательность жилья на «острове-пальме» повысилась и за счет открытия там долгожданного мега-молла Nakheel Mall, который обошелся генеральному застройщику в 1,2 млрд дирхамов (US$ 320 млн). Теперь 78 тысяч жителей острова и еще больше его гостей смогут насладиться непревзойденными преимуществами этого современного всеобщего центра притяжения.

В торговом центре есть собственная станция монорельса Palm Monorail, проезд до которой до конца февраля 2020 года останется бесплатным. Кроме того, автомобилисты смогут воспользоваться и трехуровневой автостоянкой, а пешеходы – приятными для прогулок тротуарами до парка «Аль Иттихад» и близлежащих резиденций Tiara Residence, Marina Residence 3 и Dukes The Palm.

Теперь, когда роскошь становится доступнее, многие жители эмирата переезжают в более престижные районы, которые были недоступны им еще несколько лет назад. Например, жители, ранее интересовавшиеся сообществами The Lakes и Emirates Living, теперь могут позволить себе переехать в сообщества классом выше, такие как Emirates Hills. Этому способствуют также и новые схемы выдачи виз, включающие в себя возможность продления 10-летней визы на жительство при регистрации новых предприятий, а также пенсионных виз и виз при покупке недвижимости. Все больше инвесторов покупают дома для отдыха и создают компании в Дубае, чтобы воспользоваться преимуществами этих схем.

Цены и перспективы

На этом фоне неудивительно, что Дубай занял первое место в рейтинге мегаполисов с наиболее активным сектором строительства недвижимости среди 50 других крупных городов. Совокупная стоимость строящихся объектов недвижимости в Дубае оценивается в US$ 611,2 млрд, согласно новому исследованию GlobalData.

В связи с этим у многих возникает закономерный вопрос: как же такой объем новых предложений отразится на ценах? Несмотря на усиление покупательской активности, цены на недвижимость в Дубае продолжают снижаться – более чем на 10% менее чем за год, говорится в новом отчете аналитической компании ValuStrat. Больше всего цены на недвижимость снизились в свободной зоне Dubai Production City – на 16% за год, по состоянию на ноябрь 2019 года.

Перспективы роста цен на недвижимость в дальнейшем остаются слабыми, поскольку на рынке появляется все больше новых предложений, в том числе офф-план. В отчете под названием «Куда идет рынок недвижимости Дубая?» эксперты компании S&P Global Ratings резюмируют: «Мы ожидаем, что цены будут оставаться под давлением в течение 2019–2020 годов, и не ждем их значительного роста в ближайшем будущем из-за текущего дисбаланса спроса и предложения».

Поэтому если вы решили приобрести недвижимость в Дубае для себя или с целью получения дохода от инвестиций, то сейчас для этого самое время. Рынок недвижимости в данный момент называют максимально клиентоориентированным. И выбирать можно из массы самых различных вариантов, благо застройщики наперебой предлагают как выгодные схемы офф-план (строящейся недвижимости) так и готовое жилье в рассрочку на длительные сроки и без всех обычно сопровождающих покупку взносов и сборов за регистрацию и т. д.

Например, если вы хотите приобрести недвижимость в верхнем или среднем ценовых сегментах и получать максимально возможную прибыль от аренды, то выбирать стоит стабильно самые востребованные туристами и арендаторами районы: например, остров The Palm Jumeirah, Dubai Marina, Downtown Dubai, Jumeirah и т.д. А из застройщиков выбирать тех, у кого надежная репутация и выгодные предложения.

Если же вы хотите вложить свои средства в недвижимость с целью получения дохода, но ограничены суммой от US$ 150 тысяч, то стоит обратить внимание на знаменитые здания Sparkle Towers, которые принадлежат отмеченной официальными наградами RERA дубайской компании Tebyan. Не менее привлекательный вариант, но в категории рангом повыше, а именно в секторе «доступной роскоши» от застройщика Vincitore, можно приобрести в проектах Vincitore Palacio и Vincitore Boulevard в районе Dubailand по цене от US$ 129,342 с рассрочкой платежей на 2 года и гарантированным доходом от инвестиций на уровне 8% годовых.

В зависимости от целей приобретения недвижимости много интересных вариантов от застройщиков Дубая сегодня можно найти также в таких проектах, как Emaar Beachfront Living, La Rive, Port De La Mer, City Walk, Bluewaters, La Vie и других, цены на квартиры в которых колеблются от US$ 210 до US$ 670 тысяч.

И надо отметить, что такая недвижимость, стоимостью в среднем до US$ 400 тысяч, активно продается в Дубае. При этом покупатели предпочитают именно проекты строящегося жилья. Для сравнения: в Дубае за год было зарегистрировано 10 989 сделок с недвижимостью офф-план, а на вторичном рынке – только 7869 транзакций.

Это указывает на то, что инвестиции в недвижимость Дубая – уже не просто игровая площадка для состоятельных людей, но и реальный рынок для конечных покупателей с ограниченным бюджетом, говорится в заявлении Data Finder. На долю продаж недвижимости офф-план в 2019 году пришлась большая часть сделок стоимостью до 3 млн дирхамов.

Более того, согласно статистике Data Finder, в эмирате было зарегистрировано 18 858 сделок с недвижимостью стоимостью до 1,5 млн дирхамов (US$ 408 441) с января по 30 сентября 2019 года, по сравнению с 17 009 единицами аналогичной бюджетной категории за год до этого.

В следующем ценовом сегменте – от 1,5 млн до 3 млн дирхамов – было зарегистрировано 6888 сделок с жильем офф-план. В категории от 3 млн до 5 млн дирхамов – 2196 сделок, в диапазоне от 5 млн до 10 млн дирхамов – 726 сделок и, наконец, всего 520 транзакций было зарегистрировано в отношении объектов стоимостью более 10 млн дирхамов, согласно статистике Data Finder.

Таким образом, наглядный пример этой геометрической регрессии покупательской способности пропорционально росту стоимости жилья офф-план говорит о том, что инвесторы и конечные пользователи, похоже, предпочитают менее дорогие проекты жилья офф-план, подкрепленные щедрыми планами выплат после завершения строительства.

Прогнозы и стратегии

Очевидно, что спрос на недвижимость в эмирате остается довольно высоким, несмотря на избыток предложений, но баланс спроса и предложения, вероятно, может быть достигнут к 2022 году, прогнозируют эксперты.

Несмотря на то, что избыток предложений на рынке вызывает у большинства озабоченность, специалисты в отрасли не исключают падения спроса, поскольку только в 2019 году в Дубае, по предварительным подсчетам, продано около 30 тысяч единиц недвижимости. Специалисты полагают, что избыточное предложение сохранится и после 2020 года, поэтому ограничение в поставках нового жилья на рынок в течение следующих 12–18 месяцев, а не после этого, поможет достигнуть баланса в будущем. Они предсказывают, что по мере роста спроса на рынке недвижимости Дубая в 2020 году произойдет коррекция цен на 5–7%, о чем свидетельствуют последние данные исследований.

В условиях снижения цен почти до семилетнего минимума, после потери 23,4% средней стоимости за последние пять лет, сектор недвижимости в Дубае стал зрелым рынком. Но при этом ожидается, что окупаемость инвестиций в недвижимость снизится до более практичного и реалистичного уровня, поскольку рынок достигнет стабильности в следующем году. Районы, в которых количество завершенных проектов приближается почти к 90%, сегодня предлагают очень хорошие цены. Средняя цена за квадратный метр в Дубае на сегодняшний день приблизилась к уровню 2012 года, снизившись до отметки 1000 дирхамов за кв. фут (US$ 3000 за кв. м). В результате наблюдается новая тенденция ежегодного роста объемов продаж.

После «ЭКСПО–2020» не будет значительного роста, поэтому сектор недвижимости Дубая, скорее всего, сохранит свое текущее состояние в течение следующих нескольких лет, учитывая, что новые проекты будут активно сдаваться в эксплуатацию и после 2020 года.

Когда разрыв между спросом и предложением сократится в достаточной степени, цены могут начать расти. А до тех пор они будут оставаться под давлением, скорее всего, до 2022 года, полагают эксперты. На сегодняшний день доходность от инвестиций по некоторым районам хоть и снизилась, но средняя доходность по Дубаю все еще составляет стабильные 8–10%.

Впрочем, не стоит забывать, что Дубай всегда всех удивляет. В 2002 году, к примеру, когда застраивался район JBR, в среде специалистов по недвижимости было беспокойство о перенасыщении рынка новыми квартирами. Но ничего подобного не случилось, и рынок поглотил все новое жилье. Возможно, так произойдет и теперь.

ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОАЭ

• Подбор оптимального варианта для инвестиций

• Продажа, покупка и аренда объектов жилой, офисной и торговой недвижимости

• Сопровождение сделок и после-продажное обслуживание

• Управление недвижимостью

• Консультации юристов и адвокатов

• Содействие в открытии банковских счетов и регистрации компаний в ОАЭ

[email protected]

www.IMEXre.com

Тел. в Москве: +7 903 232 80 80, +7 495 510 00 08 – Олег Лаврик

Тел. в Дубае, ОАЭ: +971 (50) 2528188 (WhаtsApp, Viber, Telegrаm),

Toll Free в Дубае: 800-IMEX (800-4639) IMEX REАL ESTАTE BROKER LLC, UАE Office 2502, Mаrinа Plаzа, Dubаi Mаrinа, Dubаi, UАE

E-mаil: [email protected]

Skype: resident69