19 сентября 2019 года в Дубае вступил в силу новый закон № 6 от 2019 года о регулировании деятельности государственных и частных компаний, управляющих долевой недвижимостью (jointly owned property), девелоперов всех категорий и операторов отелей, находящихся в долевом владении или являющихся неотъемлемой частью таких объектов.

Текст: Александр Карабет, основатель и управляющий директор Mansions Owners Association Management

Речь идет об объектах крупной недвижимости, таких как жилые и офисные здания, охраняемые коттеджные поселки, торговые центры и кластеры и целые районы, в которых разрешено долевое владение недвижимостью, т. е. в которых собственники отдельных единиц недвижимости (квартир, магазинов, домов) являются дольщиками общедомовых территорий, таких как лобби, коридоры, лифты, бассейны, и т. д., а также собственниками инженерных сетей, обслуживающих жизнедеятельность данного объекта. Яркий пример – прибрежные районы Dubai Marina, The Palm Jumeirah, центральные районы Burj Khalifa и Old Town, коттеджные поселки Emirates Living, Jumeirah Village, Sports City и другие.

Новый закон является усовершенствованной версией старого (№ 27 от 2007 года) и направлен на упрощение регистрации объекта долевого владения управляющими компаниями и девелоперами в Управлении по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA), на обеспечение прозрачности взаимоотношений между девелоперами, управляющими компаниями, собственниками недвижимости и государством. Всем, кого затронул новый закон, государственные органы выделили 6 месяцев на подготовку документации по новым образцам.

Одно из нововведений закона – замена органа управления долевой недвижимости: с ассоциаций собственников (Owners Association) на лицензированные управляющие компании (Статья 49). Предыдущий закон предоставлял ассоциациям собственников право принимать решение по управлению и обслуживанию общедомовых территорий, согласованию ставки бюджета, выделяемого на годовое обслуживание, распределению резервного фонда (фонда капитального ремонта) и т. д. либо путем простого голосования на ежегодных собраниях собственников, либо на собраниях совета собственников (Owners Association Board), состоящего 5–7 владельцев недвижимости, избранных на общем ежегодном собрании.

Новый закон, по сути, упраздняет данную функцию ассоциации собственников и передает контроль за исполнением данных задач управляющим компаниям, которые, в свою очередь, переходят под непосредственный надзор государственного регулятора RERA. Ранее функции управляющих компаний формально сводились к администрированию и исполнению решений ассоциации собственников, ответственности за исполнение этих решений и представлению интересов ассоциации во всех государственных и частных инстанциях.

В целях обеспечения прозрачности деятельности управляющих компаний закон предусматривает механизм подачи жалоб собственниками к государственному регулятору на неисполнение или нарушение данного закона и/или подзаконных актов и других требований и норм, установленных RERA. Регулятор, в свою очередь, будет обязан официально уведомить управляющую компанию о поступлении жалобы и потребовать разъяснений или устранения нарушения в течение трех рабочих дней. В случае неисполнения управляющей компанией требований регулятора последний имеет право ввести к ней штрафные санкции вплоть до отзыва лицензии на профессиональную деятельность. Таким образом, собственники жилья получают формальный, достаточно прозрачный и, что наиболее важно, эффективный способ контроля над управляющими компаниями за исполнением требований законодательства.

Второе, не менее важное преимущество нового закона – это жесткий контроль со стороны регулятора за изменениями ставки годового бюджета на обслуживание объекта долевого владения. Теперь ставка бюджета еще до представления собственникам для оплаты должна быть подтверждена независимым аудитом, проведенным третьей стороной по запросу управляющей компании и регулятора. Только после полной проверки расходной части бюджета за предыдущий фискальный год, расчетов новой ставки бюджета и полного ее обоснования управляющей компанией данная ставка может быть утверждена регулятором.

Третье и, возможно, главное преимущество нового закона – это новый процесс назначения управляющих компаний. В соответствии с новым законом все объекты долевого владения в Дубае поделены на три категории:

1. Районы с множеством объектов долевого владения (Master Community).

2. Отели или апарт-отели с компонентами долевого владения (резиденции, ритейл, офисы и т. д.).

3. Все остальные объекты, попадающие в категорию долевого владения (отдельно стоящие здания, многокомпонентные комплексы зданий, жилые комплексы, торговые центры и т. д.).

Третья категория является самой распространенной категорией долевого владения в Дубае и, если в предыдущие годы (на основании закона № 27 от 2007 года) управляющие компании назначались либо девелопером, либо ассоциацией собственников на общем собрании, то с момента вступления в силу нового закона управляющие компании назначаются и сменяются RERA. Назначение управляющих компаний будет проходить на основе тендера, организованного регулятором, а смена компаний будет зависеть от эффективности управления объектом недвижимости и количества жалоб от собственников.

В целом, вышеперечисленные и другие изменения в законодательной базе должны улучшить ситуацию на рынке управления долевой недвижимостью, внести коррективы, продиктованные требованиями рынка недвижимости в Дубае, упростить процесс управления и регулирования, а также обеспечить адекватный уровень прозрачности при исполнении обязанностей управляющими компаниями.