Осенью 2019 года в Дубае была зафиксирована самая высокая чистая доходность от аренды недвижимости за последние 5 лет. А цены, тем временем, продолжают снижаться. Поэтому количество сделок с недвижимостью в Дубае более чем удвоилось за последнее время, но и добавить на рынок жилья в Дубае застройщики обещают не менее 40 тысяч новых единиц.

Текст: Гелена Крюкова

Доходность на максимуме

Согласно последнему индексу цен ValuStrat, доходность вилл по всему городу составляет в среднем 4,7%, а доходность квартир – 6%. Дело в том, что капитальная стоимость недвижимости по всем районам города сейчас снижается быстрее, чем стоимость аренды. Во втором квартале 2019 года индекс цен в секторе недвижимости от ValuStrat показал, что годовая стоимость аренды снизилась на 10,6%, а средняя капитальная стоимость жилья снизилась на 11,5%. А когда капитальная стоимость снижается быстрее, чем арендная плата, доходность будет расти – это закон рынка недвижимости, констатируют эксперты.

В категории доступной недвижимости спрос на аренду жилья растет быстрее, чем в секторе коммерческой недвижимости, поскольку основная целевая группа аренды жилья – около 75% работающего иностранного населения – зарабатывает менее 10 тысяч дирхамов. Эти люди ищут аренду доступных квартир, потому что не могут позволить себе купить недвижимость в собственность. Доступные объекты в таких районах, как International City, Discovery Gardens и Dubai Production City, поглощаются относительно быстро, что приводит к высокой доходности для инвесторов.

Например, в International City чистая доходность составила 8,2% в июле этого года, а за аналогичный период прошлого года инвесторы получили здесь 7,5% чистой доходности. При этом за период с июля 2018 года по июль 2019 года капитальная стоимость недвижимости в этом сообществе снизилась в среднем на 14,3%, а в годовом исчислении – на 4,7%.

Тем не менее, не только доступные сообщества стали свидетелями увеличения чистой прибыли, но даже средние и высококлассные сообщества зафиксировали повышение доходности недвижимости в этом году. Например, The Greens, Jumeirah Village и The Lakes представляют собой сообщества среднего и высшего уровней, где инвесторы получили чистую доходность от аренды в размере 7,6%, 6,3% и 6,8% соответственно в июле этого года по сравнению с доходами за тот же период в 2018 году, когда они получили 5,8%, 5,4% и 5,8% соответственно, согласно индексу цен ValuStrat.

А средняя арендная плата за жилье в этих сообществах, однако, не снизилась до того же уровня, что привело к повышению доходности. Другим фактором, который положительно повлиял на чистую доходность, является снижение платы за услуги во многих районах города.

Сегодня даже лучшие, самые востребованные и фешенебельные сообщества предлагают высокий уровень доходности от инвестиций в недвижимость в Дубае. Например, The Palm Jumeirah предлагает чистый доход в размере 5,7%, а Downtown Dubai – 4,6%, что можно назвать достаточно высоким показателем по сравнению с международными рынками, такими как Лондон, Париж, Нью-Йорк и Гонконг, где инвесторы получают доходность 1–2%.

Продажи растут

Максимальные показатели продаж на фоне минимальных цен также, похоже, стали повседневной реальностью для Дубая. Согласно Data Finder, платформе аналитических данных для рынка недвижимости Дубая от Property Finder Group, объем сделок по продаже жилья в Дубае летом 2019 года достиг своего четырехлетнего максимума.

Анализ данных по продажам жилой недвижимости за июнь, июль и август 2019 года показал, что, вопреки общественному мнению, летние месяцы продемонстрировали устойчивые результаты для рынка недвижимости Дубая. И объекты строящейся недвижимости офф-план, и готовая недвижимость продавались достаточно хорошо. По крайней мере, лучше, чем в летние месяцы всех предыдущих четырех лет. И речь идет о продаже всех типов жилой недвижимости – квартир, апартаментов с гостиничным обслуживанием, вилл, таунхаусов и участков земли под жилую застройку.

По данным Data Finder, летом 2019 года рынок жилья в Дубае превзошел собственные показатели 2016, 2017 и 2018 годов, как по объему, так и по стоимости сделок купли-продажи. Что касается общего объема, в Дубае было совершено 8833 сделки по продаже недвижимости летом 2019 года. Для сравнения, за тот же период 2018 года было зарегистрировано 6618 сделок, летом 2017 года – 8694 сделки, а в 2016 году – 7066 сделок по продаже жилья.

И даже с точки зрения стоимости продаваемой недвижимости летние месяцы 2019 года тоже показали хорошие результаты. В июне, июле и августе этого года в Дубае общая стоимость проданных домов выросла до 14,46 млрд дирхамов (US$ 3,93 млрд). Для сравнения, в предыдущие годы четырехлетнего цикла совокупная стоимость продаж составляла, соответственно, 12,58 млрд дирхамов (US$ 3,42 млрд) летом 2018 года, 13,25 млрд дирхамов (US$ 3,6 млрд) летом 2017 года и 12,75 млрд дирхамов (US$ 3,47 млрд) за аналогичный период 2016 года.

В ценовом выражении среди всех категорий недвижимости и секторов рынка жилья продолжал доминировать рынок готовой вторичной недвижимости: летом 2019 года было продано готовых домов на общую сумму 7,07 млрд дирхамов (US$ 1,92 млрд).

Объем продаж недвижимости в Дубае вырос на 24%. По данным с начала 2019 года и на конец сентября, в Дубае было продано 16 056 объектов строящейся недвижимости, что на 24% больше, чем за аналогичный период прошлого года, когда продажи составили 12 979 единиц.

Интересно отметить, что на данном этапе продажи растут не только в категории доступного жилья. Продажи объектов стоимостью до 1 млн дирхамов составляли всего 41% (6584 объекта) от общего количества сделок с недвижимостью офф-план в Дубае в этом году. Это сопоставимо с 51% (9041 единица) объектов, которые покупатели приобрели в течение всего прошлого года, согласно данным, предоставленным компанией Reidin-GCP на основании сделок, зарегистрированных в Земельном департаменте Дубая.

Очевидно, что есть покупатели, которые чувствуют себя достаточно уверенно, вкладывая средства и в более дорогие объекты офф-план, даже когда рынок недвижимости в более широкой перспективе все еще развивается по нисходящей. Застройщики тоже делают все возможное, сокращая средний размер квартир вместе со стартовыми ценами.

«Ценовая категория до 1 млн дирхамов продолжает оставаться самой популярной, о чем свидетельствуют данные, что спрос на недвижимость в этом диапазоне наблюдается как со стороны инвесторов, так и со стороны конечных пользователей, – отметил Самир Лахани, управляющий директор Global Capital Partners. – Никаких заметных изменений спроса в ценовой категории от 5 млн дирхамов и выше, как в секторе готовой, так и в секторе строящейся недвижимости, не наблюдалось».

Готовое жилье и виллы снова в цене

Сегодня в Дубае выгодно иметь стройку под окнами. Поскольку, когда в сообществе есть незавершенный интересный для покупателей проект недвижимости, средние цены в этом районе, или даже кластере, имеют тенденцию к резкому скачку. Это происходит сейчас в Jumeirah Village Circle и даже на The Palm Jumeirah. Причина – в так называемых «выгодных» планах выплат после сдачи новых объектов в эксплуатацию, которые так привлекают клиентов.

Потому что выгода в данном случае привлекает только тех, кто не может заплатить всю сумму сразу. А сумма эта, между тем, как правило, значительно выше, чем стоимость аналогичного готового жилья в среднем по району. Поэтому, как только такие схемы предлагаются застройщиком в том или ином районе, стоимость квартир в соседних кластерах и домах получает тенденцию к росту.

К примеру, в отдельных секторах района JVC цены на недвижимость в среднем выросли на 4%. И это несмотря на то (а скорее, даже благодаря этому), что в JVC строятся 13 757 новых объектов недвижимости, которые добавятся к 16 645 объектам, уже построенным там.

А на рукотворном острове The Palm Jumeirah индекс цен зарегистрировал скачок цен на 5,6% – даже несмотря на то, что стоимость квартир в комплексе Shoreline снизилась. Это показывает влияние новых проектов со схемами выплат после завершения на цены по району. К примеру, наиболее актуальным последним примером этого явления на острове The Palm Jumeirah стали резиденции Azure со сверхвыгодными планами платежей на недвижимость офф-план. Но при этом естественно, стоимость квартиры с двумя спальнями площадью более 185 кв. м в этом комплексе составляет 3,6 млн дирхамов. А квартира с одной спальней площадью чуть более 100 квадратов обойдется в 2,1 млн дирхамов. И эти цены выше, чем в среднем по The Palm Jumeirah, как минимум на 25%.

Рост продаж наблюдается даже в сегменте вилл и таунхаусов, которые обычно раскупают не так активно, как небольшие квартиры. В первом, втором и третьем кварталах 2019 года в Дубае было зарегистрировано в общей сложности 5812 сделки с виллами и таунхаусами. Это пятилетний максимум для транзакций этого конкретного типа недвижимости по сравнению с аналогичными периодами предыдущих лет, начиная с 2015 года.

Общее количество сделок по продаже частных домов за первые три квартала 2019 года даже превысило объем сделок с виллами и таунхаусами за 2017 и 2018 годы вместе взятые.

Готовые, недавно завершенные виллы от застройщиков, предлагающих очень привлекательные стимулы, вызывают повышенный интерес со стороны инвесторов. Бонусы могут иметь форму продолжительных планов выплат после сдачи проекта в эксплуатацию, освобождение от платы за обслуживание на несколько лет, членства в клубе и других преимуществ для покупателей.

Поэтому неудивительно также, что и в секторе строящейся недвижимости оффплан за первые три квартала 2019 года Дубай зарегистрировал 2777 продаж вилл и таунхаусов.

Что же касается локаций, то наибольший спрос у покупателей вызвали такие районы и жилые сообщества, как Villanova и Dubai South. В секторе продаж готового жилья лидировали такие районы и комплексы, как Wasl Gate в районе Jebel Ali, Emirates Living и Dubai Hills Estate, тогда как объекты офф-план наиболее активно продавались в таких районах, как Villanova, Dubai South и Arabian Ranches 3.

Где количество предложений бьет все рекорды

Ну и, конечно же, застройщики чутко реагируют на спрос и презентуют новые проекты именно там, где их ждут больше всего. Например, ведущий застройщик ОАЭ Nakheel объявил о запуске эксклюзивной коллекции –1572 готовые к заселению семейные виллы в средиземноморском и марокканском стиле для продажи по цене от 3,2 млн дирхамов в своем новом роскошном сообществе Nad Al Sheba в Дубае. Жители этого комплекса будут иметь доступ в пляжные клубы от Nakheel на острове The Palm Jumeirah и к ежедневным транспортным маршрутам до торговых центров и достопримечательностей.

При этом больше всего домов ожидают, что вполне закономерно, в одном из самых крупных районов, по сути, «городе в городе», районе Meydan и прилегающих к нему проектах в более обширном территориальном образовании MBR City. Здесь ожидается наиболее значительная часть, а именно 19%, из 13 тысяч новых домов, которые будут сданы в Дубае в период с настоящего момента и до конца года.

Это согласуется с большинством прогнозов, которые дают другие специалисты по рынку жилья эмирата. Согласно им, годовой объем нового жилья составит около или чуть более 30 тысяч единиц. При этом, говоря о локациях, Core считает, что Business Bay будет на третьем месте по количеству нового жилья – здесь ожидается порядка 15% от всех предстоящих сдач в четвертом квартале, а в Dubai Silicon Oasis тем временем – около 10%.

Окажет ли приток нового жилья давление на цены?

При этом, отвечая на изрядно поднадоевший вопрос о том, может ли, и насколько, приток новых предложений недвижимости оказать подавляющее влияние на цены, эксперты аналитического агентства Core, например, подчеркивают, что и здесь все зависит от локации. В частности, интересно, что средние цены в секторе продаж квартир на острове The Palm Jumeirah, в Jumeirah Village и Business Bay, наоборот, выросли, поскольку новые проекты в этих районах находятся в более высоком ценовом диапазоне.

В наибольшей степени цены под влиянием новых поставок жилья снизились в таких районах, как Jumeirah Village Circle (на 13%), Dubailand (19%), Discovery Gardens (15%) и Dubai Sports City (15%) за последние 12 месяцев.

По сравнению со второй половиной 2018 года цены на квартиры в Дубае снизились на 3,9%, а цены на виллы в эмирате упали на 4,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, согласно отчету Property Finder Trends.

Средняя стоимость одного квадратного метра для квартир в Дубае, по данным Luxhabitat, составляет US$ 2970, а средняя цена за квадратный метр вилл составляет US$ 2354.

Также отмечены изменения в типах объектов недвижимости, наиболее популярных у инвесторов. Квартиры в Дубае остаются предпочтительным типом недвижимости, и хотя количество сделок с этим типом жилья в годовом исчислении сократилось, стоимость таковых транзакций в среднем выросла, говорится в отчете.

В целом же, за два года недвижимость в Дубае подешевела более чем на 10%, подсчитали эксперты портала Property Finder, то есть цены на квартиры в Дубае в первой половине 2019 года стали на 11,7% ниже, чем в 2017 году, а цены на виллы за два года потеряли в цене в среднем 12,1%.

Инвестиции и новые инициативы

Совокупные инвестиции в рынок недвижимости эмирата в настоящее время составляют 1,4 триллиона дирхамов ОАЭ (US$ 381 миллиард), при этом в 2019 году в сектор было инвестировано 56 млрд дирхамов, заявила топ-менеджер Земельного департамента Дубая (DLD) Маджида Али Рашид, выступая на Глобальной конференции на выставке Cityscape Global.

В настоящее время 374 тысячи инвесторов осуществили в общей сложности 750 тысяч инвестиций. Новая инициатива по выдаче раздельных документов о собственности в долевом владении для квартир с отельным обслуживанием придаст новый импульс рынку, расширив возможности для мелких инвесторов. «Это даст инвесторам возможность вкладывать меньше – один объект могут приобрести сразу несколько покупателей, и разделить владение на две-четыре части, с отдельным документом о праве собственности для каждой», – заявили в Земельном департаменте Дубая.

Этот шаг укрепит рынок отельной недвижимости и предоставит возможности инвесторам с небольшим бюджетом приобрести, к примеру, квартиру за 2 миллиона дирхамов ОАЭ, разделив ее между четырьмя владельцами, каждый из которых, таким образом, вложит не более 500 тысяч дирхамов, но получит при этом полноценный отдельный документ о собственности.

Электронная ипотека станет еще одной инициативой от Земельного департамента, которая предоставит нерезидентам больше возможностей инвестировать в недвижимость Дубая. Эта программа, как ожидается, охватит все банки ОАЭ.

Плюс к этому департамент намерен и дальше развивать интеграцию технологий блокчейн во все свои операции. Земельный департамент также подчеркнул прогресс Дубая в рейтинге прозрачности рынка недвижимости Global Real Estate Transparency Index, в котором эмират сейчас занимает первое место на Ближнем Востоке и 40-е место в мире.

Но наиболее значительным событием в мире недвижимости Дубая за последнее время, после решения о выдаче долгосрочных виз резидента покупателям недвижимости определенного уровня, стало решение об учреждении нового Комитета по надзору за рынком недвижимости. Задачей нового комитета станет надзор за равновесием спроса и предложения в этом секторе. Баланс спроса и предложения в секторе недвижимости и защиты от конкуренции между полугосударственными компаниями и частными фирмами – вот важнейшие направления деятельности нового органа. И, похоже, она уже дает свои результаты. «Первый эффект от создания комитета уже очевиден, поскольку количество сделок с недвижимостью в Дубае более чем удвоилось с момента начала его работы», –говорит Адити Харихаран, старший консультант по стратегическому консалтингу и исследованиям в Cavendish Maxwell.

Россияне скупают недвижимость в Дубае

И, похоже, что из всех представителей мировых национальностей россияне прислушиваются в рекомендациям экспертов о вложении средств в недвижимость Дубая лучше всего. Российские граждане стали основными инвесторами в проект SE7EN Residences The Palm застройщика Seven Tides на острове The Palm Jumeirah, который планируется завершить в четвертом квартале 2020 года, купив 45 квартир в комплексе (17%). Гостиничные апартаменты в SE7EN Residences The Palm предлагаются к продаже с гарантией 10% окупаемости инвестиций в течение пяти лет. Стоимость начинается от 1 млн дирхамов (US$ 272 тысячи) для студий площадью от 33 до 66 кв. м и от 2 млн дирхамов (US$ 544 тысячи) для квартир с одной спальней площадью от 66 до 84 кв. м.

И таких предложений от дубайских застройщиков россияне получили уже достаточно, посетив не только выставку Cityscape Global в Дубае, но и традиционное главное мероприятие отрасли в Москве Moscow Overseas Property & Investment Show «Тишинка», на котором агентство IMEX Real Estate ознакомило гостей с лучшими образцами дубайской недвижимости.

EMAAR, DAMAC, SELECT GROUP – вот лишь неполный список представленных застройщиков, гарантирующих доходность от инвестиций в жилье Дубая на уровне не менее 10% на срок до 10 лет, с рассрочкой платежей на длительные сроки после завершения строительства. При этом объем планируемых к вложению средств практически не имеет значения: IMEX Real Estate предлагает вложения самых разных ценовых категорий – от экономичных до эксклюзивных.

Для тех, кто не успел посетить Московскую выставку зарубежной недвижимости в октябре, следующая такая возможность представится весной – Moscow Overseas Property & Investment Show в марте предоставит посетителям уникальную возможность ознакомиться с широчайшим спектром предложений по инвестициям в недвижимость за рубежом.

В целом же, как заявляют аналитики, рынок недвижимости Дубая на сегодняшний день и демонстрирует, и опровергает все возможные цифры, рейтинги, прогнозы и тенденции, поддерживая те, которые на первый взгляд противоречат друг другу. Поэтому для объективной объемной картины необходимо соединять разрозненные данные воедино, вырабатывая точный отстраненный взгляд. Этот взгляд сегодня позволяет предположить, что сейчас – самое лучшее время для того, чтобы получше присмотреться к Дубаю как одному из лучших направлений для инвестиций в недвижимость в мире.

ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОАЭ

• Подбор оптимального варианта для инвестиций

• Продажа, покупка и аренда объектов жилой, офисной и торговой недвижимости

• Сопровождение сделок и послепродажное обслуживание

• Управление недвижимостью

• Консультации юристов и адвокатов

• Содействие в открытии банковских счетов и регистрации компаний в ОАЭ

[email protected]

www.IMEXre.com

Тел. в Москве: +7 903 232 80 80, +7 495 510 00 08 – Олег Лаврик

Тел. в Дубае, ОАЭ: +971 (50) 2528188 (WhаtsApp, Viber, Telegrаm),

Toll Free в Дубае: 800-IMEX (800-4639) IMEX REАL ESTАTE BROKER LLC, UАE Office 2502, Mаrinа Plаzа, Dubаi Mаrinа, Dubаi, UАE

E-mаil: [email protected]

Skype: resident69