Осенью в секторе недвижимости ОАЭ просматриваются ярко выраженные тенденции года, позволяющие определить текущий и будущий векторы развития отрасли.

Текст: Гелена Крюкова

Рыночный барометр Cityscape Global

Выставку недвижимости Cityscape Global, которая по традиции проходит в Дубае осенью, участники и аналитики рынка привыкли считать своеобразной лакмусовой бумажкой его состояния. Все самые интересные проекты и перспективные инвестиционные продукты застройщики приберегают именно к этой «осенней ярмарке». Поэтому и аналитики тоже ориентируются на это мероприятие при составлении отчетов и подведении итогов.

Несмотря на то, что в первых числах октября Cityscape Global заполнила большую часть выставочного пространства в огромном Всемирном торговом центре Дубая, в этом году мероприятие прошло гораздо менее масштабно. Громкие помпезные запуски новых проектов недвижимости остались в прошлом, за некоторыми исключениями.

Тем проще оказалось определиться с фаворитами и наиболее интересными проектами недвижимости, которые ожидают нас в будущем и заслуживают особого внимания. Из них можно выделить пять наиболее значимых.

1. Первым стал, безусловно, комплекс The Avenue District от застройщика Union Properties общей площадью более 18 га и стоимостью 2,5 млрд дирхамов (US$ 680,6 млн). Будучи частью второй очереди застройки Motor City, комплекс включает в себя развлекательный центр One Avenue Mall площадью более 9 га и жилой кластер 313 Avenue, где разместится 67 студий, 156 квартир с одной и 166 квартир с двумя спальнями. Изюминкой проекта станет шоу-рум брендовых автомобилей BMW и MINI площадью почти 1000 кв. м.

2. Второй интересный крупный новый проект, с которым удалось познакомиться посетителям Cityscape Global, придется больше по вкусу тем, кто ищет второй дом для отдыха на побережье или возможности для выгодных инвестиций в отельную недвижимость. Этим требованиям вполне будет соответствовать целый курортный городок Al Jurf, который компания Imkan собирается возвести у побережья Sahel Al Emarat в местности под названием Ghantoot, расположенной между Дубаем и Абу-Даби. Здесь будет все, что нужно для беззаботного отдыха, – отели, резиденции с гостиничным обслуживанием, виллы, а также два морских причала и местная центральная площадь со всеми традиционными развлечениями и торговыми объектами. Общая площадь нового курорта – более 370 га, а протяженность обустроенной береговой линии – 3,4 км.

3. Ну а если ваша мечта – дом на пляже, но в Дубае, и при этом по доступной цене, то проект Marsa Meydan в районе Jebel Ali – как раз для вас. Таунхаусы по цене менее 2 млн дирхамов и виллы с собственным причалом за 4 млн дирхамов можно будет приобрести уже в ближайшее время у застройщика Meydan, представившего этот проект на выставке Cityscape Global. Он обещает, что проект будет создан по образу и подобию курорта в Ньюпорт-Бич в американском ЛосАнджелесе. Суперсовременная круглая затеняющая конструкция будет поддерживать постоянную комфортную температуру в районе причала, вокруг которого вырастут 20–30-этажные дома. В комплексе Marsa Meydan также построят порядка 200 вилл и 300 таунхаусов на территории более 1,6 кв. км.

4. Еще одно место поблизости от Дубая, а именно в соседней Шардже, где можно будет свободно прогуливаться у воды даже в самые жаркие месяцы, – это комплекс Al Jada Central Hub, центральный проект по преображению Шарджи, дизайн которого был выполнен самой Захой Хадид. Это будет уникальная пешеходная зона для прогулок и отдыха, по площади превышающая лондонский Грин-Парк, где все энергетические потребности будут удовлетворяться исключительно за счет «зеленой» энергии.

5. И наконец, замыкает пятерку лучших среди проектов Cityscape Global 2018 комплекс Madinat Jumeirah Living. Это эксклюзивная коллекция резиденций с 1, 2 и 3 спальнями от генерального застройщика Dubai Holding. Со всех объектов комплекса будут открываться захватывающие виды на отель-парус Burj Al Arab, а особенно стью этого энергоэффективного проекта можно назвать также преимущественно пешеходно-ориентированный план организации общих пространств. Выгодное расположение позволит быстро добраться отсюда в центр Дубая по дорогам Sheikh Zayed Road, Jumeirah Beach, Al Wasl и Umm Suqeim Road. План выплат за апартаменты офф-план в комплексе Madinat Jumeirah Living предоставляет возможность внесения всего 5% от стоимости жилья в качестве первого взноса, с рассрочкой платежей на 33 месяца (по 5% в месяц в течение строительства и 60% по его завершении).

А вот как оценивают результаты выставки Cityscape Global авторитетные эксперты: «Я был удивлен, как мало новых проектов было представлено в этом году на выставке, а те, что мы увидели, были преимущественно уже раскрученными брендами или теми же продуктами, что и в прошлом году», – отметил Крейг Пламб, руководитель отдела исследований в компании JLL Mena.

«Похоже, что застройщики стали больше внимания уделять маркетингу до сих пор не реализованных объектов, а не запуску новых продуктов. Я не говорю, что это плохая новость, это, наоборот, весьма обнадеживает. Для застройщиков гораздо важнее продать то, что уже построено, чем начинать новые проекты», – заключил Пламб.

Система мониторинга баланса спроса и предложения на рынке жилья Дубая от компании Cavendish Maxwell Property Monitor Supply Tracker предсказывает, что в этом году в Дубае запланировано к сдаче в эксплуатацию 49 000 единиц жилья, тогда как в следующем году – 43 500, а в 2020 году – 25 000.

Эти цифры основаны на собственных оценках и темпах реализации новых проектов, то есть на соотношении количества фактически сданных домов по сравнению с запланированными к завершению. В последние годы этот показатель редко превышал 50%.

Тем не менее, несмотря на большее количество объектов на рынке, покупателей стало меньше, что и показала наглядно выставка Cityscape Global. Безусловно, застройщики постарались использовать свои последние козыри в виде соблазнительных стимулов, и не только для потенциальных покупателей, но и для брокеров. Это были крайне выгодные планы платежей, отсутствие регистрационного взноса, гарантия на доходы от аренды и т.д.

В центре стенда Binghatti Developers покупателей привлекал блестящий новый спортивный автомобиль McLaren 570S, который генеральный директор Binghatti обещал подарить любому инвестору, который купит пять или более объектов недвижимости в комплексе Millennium Binghatti Residences в Business Bay.

Брокеров же привлекали три гигантских чека рядом с McClaren – на 250 000, 100 000 и 25 000 дирхамов, которые компания намеревалась передать трем брокерским агентствам, продавшим больше всего недвижимости от Binghatti, а компания Sobha Realty от себя обещала подарить часы Rolex любому брокеру, который продаст жилья от Sobha на общую сумму 5 млн дирхамов, или же Mercedes Е-класса тому, кто продаст недвижимости более чем на 30 млн дирхамов.

Инвестиции как залог урожая будущего

Однако то, что сегодня выглядит как жест отчаяния в погоне за продажами, завтра может обернуться самым правильным решением, которые вы приняли на самом «дне» прошлого цикла падения рынка, а именно – сейчас.

Благодаря высокому валовому внутреннему продукту (ВВП) на душу населения и инвестициям в строительство инфраструктуры мирового класса Дубай гарантирует высокую доходность для всех международных инвесторов, которые покупают недвижимость премиум-класса в эмирате. Это подтверждают официальные цифры исследования, посвященного сопоставлению стоимости жилой недвижимости с ВВП на душу населения в ключевых городских центрах во всем мире. Исследование, проведенное специалистами компании Emaar, показало, что Дубай предлагает один из самых привлекательных инвестиционных вариантов для инвесторов.

С учетом стоимости жилой недвижимости в таких районах класса премиум, как Dubai Creek Harbor и Downtown Dubai, которая составляет около US$ 550 за кв. фут, и ВВП на душу населения в ОАЭ, который составляет US$ 40 698, потенциал для роста доходности инвестиций в Дубае выше, чем в других крупных городах мира, говорится в исследовании.

К тому же Дубай предлагает самую доступную жилую недвижимость класса премиум. Это вызывает стабильный интерес ультрасостоятельных людей (HNWIs) с большими капиталами к инвестициям в престижные жилые комплексы и районы Дубая, такие как Dubai Creek Harbor, Downtown Dubai, Dubai Hills Estate, Dubai Marina и Emaar Beachfront.

В исследовании также говорится, что такую высокую оценку Дубай получил в том числе и благодаря снижению стоимости жизни в эмирате. Дубай больше не входит в список 25 самых дорогих городов мира, опустившись в этом рейтинге с 19- го на 26-е место. Между тем, Гонконг, Токио, Цюрих, Сингапур, Сеул, Шанхай и Пекин, где стоимость жилой недвижимости сегодня одна из самых высоких, входят в число 10 самых дорогих городов мира и по стоимости жизни в них.

Куда инвестировать?

Допустим, вы согласны с большинством экспертов и аналитиков, и сами пришли к выводу, что инвестиции в недвижимость Дубая сегодня самые выгодные. Следующий шаг – решить, куда именно вкладывать. Наиболее привлекательные в этом смысле предложения сегодня можно найти в районе Dubai Creek Harbor, новом жилом сообществе премиум-класса, расположенном вдоль Дубайского залива, доминантой которого станет новое самое высокое здание Dubai Creek Tower, и где также будет расположен мегакомплекс Dubai Square, торговый мегаполис будущего.

Dubai Creek Harbor называют «самым ценным участком земли в Дубае на сегодняшний день». Огромный район общей площадью 558 га сегодня развивается самыми активными темпами. В своем вступительном слове на ежегодной конференции Совета по высоким зданиям и городской среде обитания (CTBUH) в Дубае Мохамед Алаббар, глава генерального застройщика района Emaar, отметил, что первые жители смогут заселиться в свои квартиры в этом востребованном комплексе уже через два-три месяца.

Центром будущего района станет футуристическая башня-игла Dubai Harbor Tower, возведение которой обойдется в US$ 1 млрд. Ее строительство началось в апреле 2016 года, а завершение приурочено к открытию Всемирной выставки World Expo в октябре 2020 года. Высота башни еще не названа, хотя ранее представители застройщика заявляли, что башня будет на 100 метров выше, чем Бурдж-Халифа, высота которой составляет 828 метров. Архитектурный проект здания выполнен всемирно известным испано-швейцарским архитектором Сантьяго Калатравой.

Хорошо, допустим, с наиболее перспективным районом Дубая для инвестиций в жилье все ясно. Но если посмотреть с другой стороны, какая «прослойка» этого инвестиционного пирога будет самой питательной для капиталов инвесторов? То есть в жилье какого типа лучше сегодня вложить деньги, чтобы получить максимальную и самую быструю прибыль?

Ричард Пол, представитель аналитического агентства Cluttons Middle East, считает, что это недвижимость стоимостью до 1,5 млн дирхамов (US$ 400 тысяч), преимущественно квартиры.

«В этой ценовой категории, если жилье приобретается с целью дальнейшей сдачи в аренду, после приобретения покупатель может ожидать от 7 до 9% дохода в год. И даже за вычетом уплаты процентов по кредиту, платы за обслуживание и содержание жилья чистая прибыль от аренды такой недвижимости все равно будет на достаточно высоком уровне», – добавил он.

Неудивительно поэтому, что самая высокая рыночная активность инвесторов сегодня наблюдается в сегменте продажи квартир-студий, а также квартир с одной, двумя или тремя спальнями, стоимость которых составляет менее 1,5 млн дирхамов.

Из арендаторов – в лэндлорды

Более того, текущая ситуация на рынке жилья как нельзя более располагает к тому, чтобы арендаторы становились собственниками. Покупка жилья в категории до 1,5 млн дирхамов – оптимальное финансовое решение также и для тех жителей Дубая, которые хотят трансформировать свои затраты на аренду жилья в платежи за собственное жилье в кредит. Текущие цены на такое жилье позволяют это сделать.

«Квартиры с одной-двумя спальнями в развитых районах пользуются наибольшим спросом на рынке. Конечно, если вы хотите прекратить снимать жилье и стать собственником недвижимости, все зависит от запросов и района, где вы снимаете жилье в данный момент. Но при адекватных требованиях сегодня действительно имеет смысл подумать о том, чтобы взять ипотеку и рассматривать купленное жилье как средне- и долгосрочную инвестицию», – считает Пол.

Крейг Пламб из JLL Mena тоже поделился своими наблюдениями о том, что большинство экспатриантов в ОАЭ традиционно стремятся арендовать, а не покупать недвижимость в собственность.

«Но поскольку рынок жилья в Дубае стал более зрелым, с меньшей ценовой волатильностью, чем в предыдущих циклах, экспатрианты вполне могут приобретать жилье в собственность сегодня, когда рынок близок к нижнему порогу текущего цикла. Это поможет им извлечь выгоду из потенциального долгосрочного роста капитала. Недавние изменения в визовых законах, с предоставлением визы на 10 лет покупателям недвижимости и членам их семей также, вероятно, увеличат спрос на покупку недвижимости в ОАЭ», – добавил Пламб.

Продажи строящейся недвижимости замедляются

И если вы хотите воспользоваться текущей ситуацией для приобретения жилья офф-план, то вам стоит поторопиться, потому что предложений в этом сегменте становится все меньше. Результаты Cityscape Global, кроме всего прочего, также подтвердили явную тенденцию к замедлению продаж в секторе строящегося жилья: всего несколько новых запусков заметных проектов офф-план имели место за трехдневный период выставки. В текущем году застройщики Дубая вывели на рынок всего 15 000 новых объектов недвижимости офф-план (в 93 проектах) по сравнению с 66 307 единицами (172 проекта) в прошлом году и 37 802 единицами жилья офф-план (125 проектов) в 2016 году.

Даже если предположить, что в ближайшее время до конца года нас ожидает внезапная волна новых проектов строящегося жилья (что вряд ли случится), все равно общее число объектов в продаже едва ли приблизится к показателю 2015 года, когда покупатели могли выбирать из 25 862 новых предложений (в 87 проектах).

Вслед за количеством предложений падают и цены, вернее, последнее, собственно, и привело к первому.

К примеру, поквартальное снижение более чем на 4% было зарегистрировано в таких районах, как Jumeirah Islands, Business Bay, The Palm Jumeirah (для квартир) и в Discovery Gardens. Капитальная стоимость вилл на рукотворном острове Palm Jumeirah и в районе Al Furjan осталась в среднем на том же уровне, что и во втором квартале. Средняя стоимость жилья офф-план снизилась на 3,8% по сравнению с предыдущим кварталом, тогда как цена за квадратный метр выросла на 9,5% по сравнению с предыдущим кварталом, что свидетельствует об усилении интереса к объектам недвижимости класса премиум.

Дальновидные покупатели недвижимости понимают выгоды текущего положения, поэтому спрос на имеющиеся еще пока в продаже объекты офф-план в развитых районах с готовой инфраструктурой в последние три месяца был особенно интенсивным. Например, в центральном районе Downtown 85% всех сделок по продаже недвижимости за квартал пришлось на жилье офф-план, в Business Bay – 84%, а в районе Remraam – 75%.

И наконец, еще немного статистики для размышления. По данным ValuStrat, в Дубае с начала года ввели в эксплуатацию 12 332 квартиры и виллы, что составило 27% от общего объема предложений. Подавляющее большинство новых объектов – 70% от общего числа или 8 614 единиц недвижимости – расположены в пяти основных районах: Dubailand, Jumeirah Village Circle, Dubai Silicon Oasis, International City (очереди 2/3), а также Dubai Marina.

Таким образом, планируя приобретение недвижимости в Дубае в ближайшее время, ориентируйтесь на эти тенденции, а за более подробными и конкретными советами обращайтесь к профессионалам – в IMEX Real Estate.

Тел. в Москве: +7 903 232 80 80 (WhаtsApp, Viber, Telegrаm), +7 495 510 00 08 – Олег Лаврик

Тел. в Дубае, ОАЭ: +971(50)2528188

Toll Free в Дубае: 800-IMEX (800-4639) IMEX REАL ESTАTE BROKER LLC, UАE Office 2502, Mаrinа Plаzа, Dubаi Mаrinа, Dubаi, UАE

E-mаil: [email protected]

Skype: resident69

www.IMEXre.com