Просмотров: 1181
ПОДГОТОВКА К «ЭКСПО-2020» В ДУБАЕ НЕ ТОЛЬКО ИДЕТ ПОЛНЫМ ХОДОМ, НО И ПРИНОСИТ ПРИЯТНЫЕ БОНУСЫ: ИСТОРИЧЕСКИ ЗНАЧИМЫЕ ПРОЕКТЫ В СФЕРЕ ГОРОДСКОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И РАЗВИТИЯ, УВЕЛИЧЕНИЕ КОЛИЧЕСТВА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ И ВАРИАНТОВ ДЛЯ КРУПНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ, СТАБИЛИЗАЦИЯ МНОГИХ ПРОЦЕССОВ И ЗАРОЖДЕНИЕ НОВЫХ ТРЕНДОВ.
2017 год в цифрах
2017 год для рынка недвижимости Дубая стал переломным для сектора строящегося жилья. Продажи объектов офф-план впервые обошли вторичный рынок по объемам и доминировали не только в доступном сегменте жилой недвижимости, но и в секторе премиум.
В секторе недвижимости класса люкс, по данным Luxhbitat, общая стоимость апартаментов, пентхаусов, вилл и прочих объектов офф-план, проданных в прошлом году, составила 16 млрд дирхамов (US$ 4,4 млрд). Больше всего продаж элитного строящегося жилья было зафиксировано в районе Downtown Dubai (5,8 млрд дирхамов, US$ 1,6 млрд), за которым следуют Dubai Creek Harbour (2,9 млрд дирхамов, US$ 795 млн) и Mohammed bin Rashid City (2,7 млрд дирхамов, или US$ 739,7 млн).
Брижит Тенберген, заместитель директора Luxhabitat, отметила: «Самый большой спрос в прошлом году наблюдался в секторе офф-план, особенно в сегменте недвижимости класса премиум, и в основном на побережье. Большинство этих объектов будет сдано в эксплуатацию в 2018 году или в середине 2019 года».
Всего же, по данным Земельного департамента Дубая, в 2017 году в Дубае за ключили порядка 69 тысяч сделок с недвижимостью, совокупная стоимость которых превышает 258 млрд дирхамов (US$ 8 млрд).
По этому поводу Султан Бутти бен Меджрен, генеральный директор Земельного департамента, заявил: «Цифры, характеризующие общий объем транзакций, включая продажи, ипотечные кредиты и другие сделки с недвижимостью, подтверждают, что рынок недвижимости в Дубае набирает силу и становится более зрелым, в частности, по сравнению с прошлыми двумя годами – 2015 и 2016».
Число операции с недвижимостью за 2017 год выросло на 14% по количеству сделок, на 6% увеличилась суммарная стоимость проданной недвижимости по сравнению с 2016 годом (когда было продано недвижимости на 268,7 млрд дирхамов, US$ 73,6 млрд).
Продажи земли, зданий целиком и их частей на рынке недвижимости в Дубае добавили в общую «копилку» 114 млрд дирхамов (US$ 31,3 млрд) от 49 тысяч транзакций, тогда как объем ипотечных кредитов по тем же трем категориям достиг 138,5 млрд дирхамов (US$ 37,9 млрд) от 15 700 сделок.
В тройку лидеров среди наиболее популярных районов по продажам жилья (и строящегося, и готового) вошли Dubai Marina (с общей стоимостью проданных квартир на 3,34 млрд дирхамов, US$ 915 млн), The Palm Jumeirah (2,32 млрд, US$ 635,6 млн) и Downtown Dubai (1,54 млрд дирхамов, US$ 422 млн). По данным Luxhabitat, на эти три зоны приходится 42% продаж на вторичном рынке жилой недвижимости Дубая.
Возрос также интерес к недвижимости Дубая со стороны международных инвесторов, который, в принципе, и так всегда оставался стабильным. Рынок недвижимости Дубая в 2017 году привлек 39 480 инвесторов из разных стран, которые заключили почти 53 000 сделок с недвижимостью на сумму более 107 млрд дирхамов (US$ 29,3 млрд). По данным исследования YouGov, недвижимость остается предпочтительным инвестиционным активом среди резидентов ОАЭ, 40% из которых планируют инвестировать в недвижимость в стране в этом году. Кроме того, Дубай признан первым на Ближнем Востоке и вторым в мире по доступности для регистрации нового бизнеса, согласно данным отчета Всемирного банка.
Ричард Брэдсток, директор ближневосточного отделения IP Global, отметил: «Все больше жителей ОАЭ планируют приобрести недвижимость в ближайшие 12 месяцев. На общемировом и местном уровнях недвижимость предлагает отличные перспективы для роста капитала и впечатляющие возможности для кратко- срочной выгоды».
Напомним, что средний уровень доходности от инвестиций в жилье Дубая на сегодняшний день колеблется в пределах от 8 до 12% годовых, в зависимости от типа недвижимости (премиум, доступная, офф-план или готовая) и места расположения объекта.
Криптовалюты – в повседневный обиход
Бум криптовалют начался еще в прошлом году, когда Дубай в очередной раз попал в заголовки новостей по всему миру, став первым в мире городом, где можно купить недвижимость за криптовалюту. В сентябре прошлого года застройщик элитного жилого комплекса Aston Plaza and Residences в районе Дубая Science Park на- чал предлагать студии и апартаменты с одной и двумя спальнями примерно за 30, 50 и 70 биткоинов (US$ 345 тысяч) соответственно. На тот момент один биткойн стоил около US$ 4940 (18 142 дирхама).
А уже после стремительного взлета котировок биткоина в декабре прошлого года самую дорогую квартиру с двумя спальнями на 31-м этаже Aston Plaza and Residences площадью 132,6 кв. м можно было купить уже всего за 21,97 биткоина (что в долларах составило почти те же 376 тысяч). Конечно, такие дивиденды не могли не привлечь всеобщего внимания, как со стороны инвесторов, так и со стороны самих застройщиков.Поэтому вскоре еще один застройщик, MAG, начал принимать платежи в криптовалютах, включая исламскую цифровую валюту OneGram (каждая единица которой обеспечена одним граммом золота), от покупателей по некоторым из его проектов. MAG также объявил, что предоставит 5-процентную скидку для покупателей, желающих оплатить «цифровыми деньгами» покупку недвижимости в любом из восьми текущих проектов недвижимости от MAG в Дубае.
Ну а сегодня еще одна компания присоединилась к тем, кто принимает криптовалюты в качестве реального платежного средства, но уже в более повседневном ключе – при оплате аренды и услуг по обслуживанию офисных пространств.
The Star Business Centre, фирма, сдающая в аренду оборудованные офисы, подтвердила, что будет принимать криптовалюты в качестве способа оплаты за услуги.
Учитывая быстрое распространение криптовалют, особенно в «городе будущего» Дубае, мы решили просуммировать для вас некоторые плюсы использования этого платежного средства для покупки жилья:
• Сделки с использованием биткоинов занимают всего несколько минут и могут быть совершены из любой точки мира с минимальными или даже нулевыми процентами. Для сделок с недвижимостью в этом случае экономия будет значительной.
• Брокерским агентствам не нужно использовать жесткие отраслевые стандарты платежных банковских карт. Фактически, для транзакций с биткоинами все, что нужно, – это приложение на смартфоне или планшете.
• Технология биткоин обеспечивает несколько записей каждой транзакции, что делает данные об операциях с ними устойчивыми к взломам или человеческим ошибкам.
• Как только сделка подтверждается сетью биткоин, транзакция становится окончательной и необратимой. Таким образом, не нужно беспокоиться о мошенничестве, возврате денег или использовании украденных кредитных карт.
• Поскольку биткоин децентрализован и не принадлежит ни одному отдельному субъекту, он невосприимчив к изменениям государственной политики, экономическим спадам, процентным ставкам или гиперинфляции. Для многих это делает биткоин действительно глобальной и безопасной валютой для совершения сделок с недвижимостью.
Планы на офф-план
Впрочем, для тех, кто уже решил для себя вопрос, за что покупать, главным остается выбор, что покупать. И в этом отношении чаша весов на рынке недвижимости Дубая ощутимо качнулась в сторону строящейся недвижимости (офф-план). В этом секторе в 2017 году застройщики побили рекорд продаж, установленный в 2008 году: всего за прошедший год было продано 25 600 объектов недвижимости офф-план. 70% всех транзакций за 2017 год пришлось на сектор жилья офф-план.
В 2017 году ведущие застройщики сектора офф-план провели настоящую «массированную атаку» на кошельки покупателей. Одна только компания Danube Properties продала недвижимости на 820 млн дирхамов (US$ 224,6 млн) и ввела в строй 302 объекта в жилых резиденциях Glitz Residences I и II в Dubai Studio City, тогда как еще 529 квартир достроят в самом скором времени.
Средняя стартовая цена продажи недвижимости в доступных жилых сообществах тогда составляла от 1,6 млн дирхамов (US$ 438 тысяч) за таунхаус с тремя спальнями, а цены на аренду начинались от 130 тысяч дирхамов (US$ 35,6 тысяч) в год. Неудивительно, что при таких ценах ажиотаж со стороны покупателей и инвесторов был действительно нешуточным.
Еще один крупный застройщик в секторе офф-план Azizi Developments также объявил, что в 2018 году планирует инвестировать в строительство жилья в ОАЭ еще 9,1 млрд дирхамов (US$ 2,5 млрд). В 2017 году Azizi Developments тоже запустил ряд крупных проектов офф-план, включая проект недвижимости на набережной Дубайского канала Azizi Riviera стоимостью 12 млрд дирхамов (US$ 3,3 млрд) и Azizi Victoria в районе District 7, Mohammed Bin Rashid City, в два раза превышающий по размерам проект Azizi Riviera. Оба проекта направлены на удовлетворение растущего спроса на жилую недвижимость класса премиум в Дубае в течение ближайших нескольких лет.
При этом, несмотря на спрос на объекты офф-план и взятие новых рекордных высот, эксперты JLL, опубликовавшие статистику по сектору офф-план за прошлый год, отметили, что рынок недвижимости ОАЭ все же продолжал приспосабливаться к новым сниженным показателям роста по всем секторам, который теперь считается «новой нормой».
«Индустрия недвижимости ОАЭ вступает в переходный период с введением НДС теперь, когда основные заинтересованные участники рынка стремятся минимизировать влияние этого фактора, как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе», – считает Крейг Пламб, руководитель отдела исследований рынка в JLL MENA.
Так ли страшен НДС?
Так в чем же заключается такое важное влияние фактора введения НДС в Дубае с начала 2018 года, и как приспосабливается рынок? Первым делом необходимо отметить, что, несмотря на такое не виданное никогда ранее дубайским «налоговым раем» глобальное изменение, как введение НДС, застройщики Дубая пока не перекладывают собственные расходы, связанные с новым налогом, на плечи покупателей недвижимости, хотя подрядчики уже начали включать НДС в счета, которые они выставляют застройщикам в ОАЭ. В отношении жилой недвижимости первичная покупка напрямую от застройщика (на этапе строительства или в течение 3 лет после его завершения), не облагается НДС в соответствии с законом. Таким образом, застройщики не могут взимать НДС с покупателей. Однако НДС – это потребительский налог, и если в закон в будущем будут внесены изменения, то вполне можно предположить, что НДС будет взиматься и с покупки первичного жилья от застройщиков. Пока же застройщики гасят расходы, связанные с НДС (на строительные материалы, услуги архитекторов и дизайнеров и т.д.), за счет собственной прибыли, чтобы не отпугнуть покупателей, и не повышают цены на жилье офф-план.
«В нынешних рыночных условиях покупатели недвижимости вряд ли примут соответствующее расходам на НДС увеличение стоимости. Я считаю, что такие расходы нельзя перекладывать на покупателей, поэтому мы решили погасить определенный рост стоимости жилья офф-план сами», – говорит Атиф Рахман, директор и партнер Danube Properties. Но для всех будущих проектов офф-план сметная стоимость, скорее всего, уже будет включать компонент НДС, отметил Рахман.
Впрочем, пока вполне вероятно, что все больше и больше застройщиков будут компенсировать расходы на НДС за счет собственной прибыли, особенно в секторе строящейся недвижимости. И это не единственный бонус, которым они стремятся привлечь покупателей.
Такие стимулы включают в себя разнообразие планов выплат после сдачи проекта в эксплуатацию, гарантии прибыли, уплату НДС и регистрационных взносов и даже, в некоторых случаях, гарантию обратного выкупа жилья застройщиками. Все зависит от доступности жилья, маркетинговой стратегии и, самое главное, от интереса покупателей к определенному продукту.
Новинки и тренды
А вызвать интерес покупателей дубайским застройщикам к своим проектам легко. Чего только стоят поражающие воображение новые «плавучие» дома на Дубайском канале в комплексе Marasi Business Bay, которые уже изумляют проплывающих мимо набережной Business Bay туристов. Или первые 3D-виллы, в буквальном смысле напечатанные на принтере! Дубай никогда не останавливается на достигнутом и продолжает воплощать в жизнь самые смелые и фантастические проекты.
В частности, в центре, на шоссе шейха Заеда, открылся отель Gevora – новая, самая высокая в мире 75-этажная гостиничная башня от застройщика Al Attar Group высотой 356 метров на 528 отельных номеров. Башня располагается прямо возле кластера DIFC и соседствует с другими знаменитыми дубайскими небоскребами, включая Emirates Towers. Титул самого высокого в мире отеля Gevora отобрала у гостиницы JW Marriott Marquis Hotel.
Кроме того, согласно стратегии дубайского правительства и Национального комитета ОАЭ по инновациям, благодаря технологии 3D-печати уже к 2030 году 25% всех зданий в Дубае планируется печатать на 3D-принтере, благодаря чему эмират обещает стать уникальным инкубатором для футуристических инноваций и дизайна. А местный стартап Cazza уже объявил, что построит первый в мире 3D-печатный небоскреб.
Что же касается планов, то в 2018 году Земельный департамент Дубая планирует расширить свое присутствие на многих континентах и в регионах мира, где будет проведен ряд выставок и семинаров по недвижимости. Выставка недвижимости Дубая (Dubai Property Show) и Неделя недвижимости Дубая (Property Week) пройдут в Шанхае в мае 2018 года, прежде чем переместиться в октябре в Москву.
На конференциях будут представлены новые инициативы и услуги, которые Центр содействия инвестициям в недвижимость Дубая предоставляет инвесторам, а также ряд самых интересных предложений жилой и коммерческой недвижимости эмирата от ведущих застройщиков.
Таким образом, среди наиболее вероятных и ожидаемых новейших тенденций на рынке жилья в Дубае в 2018 году можно выделить следующие:
1. Продажи строящегося жилья офф-план, скорее всего, будут оставаться на высоком уровне, а застройщики проявят еще большую креативность в разнообразии планов выплат и новых схем покупки строящегося жилья.
2. Также застройщики Дубая стали чаще использовать новую стратегию для привлечения конечных покупателей. Теперь продавцы преимущественно указывают цену не за квадратный фут (метр), как это было раньше, а за весь объект целиком. То есть, к примеру, если раньше наиболее востребованное жилье позиционировалось в диапазоне от 1000 дирхамов ОАЭ за квадратный фут, то теперь отправной точкой оценки станет ценовой порог в 500 тысяч дирхамов для студий целиком или 1 млн дирхамов для квартир с одной спальней.
3. Банки, вероятно, тоже предложат новые креативные продукты, ориентированные на рынок жилья офф-план, особенно для конечных покупателей и тех, кто покупает свое первое жилье в Дубае.
4. Следует ожидать также и внедрения новых концепций эко-ориентированных, самодостаточных жилых сообществ с новым подходом к использованию общих жилых помещений как внутри, так и снаружи жилых комплексов, и повышенным вниманием к практичности и комфорту для жизни на уровне всего комплекса, а не только квартир. Как, например, в комплексе апартаментов и таунхаусов Belgravia в дубайском районе Jumeirah Village Circle от застройщика Ellington.
5. Еще одно важное нововведение, ожидаемое в 2018 году, связано с новыми способами инвестирования в недвижимость, например, с помощью краудфандинга. Краудфандинг в инвестициях – это вариант, когда группа людей коллективно покупает объект(ы) недвижимости. Инвесторы получают пропорциональную долю собственности, как правило, посредством долевого участия в специальном проекте. Доход от таких инвестиций включает в себя регулярный доход от аренды и потенциальную капитализацию недвижимости на момент последующей перепродажи.
Это позволит любому человеку инвестировать и стать владельцем недвижимости в ОАЭ, вложив всего 5000 дирхамов, и, скорее всего, стимулирует продажи на вторичном рынке.
6. Мы также, вероятно, увидим в 2018 году внедрение новых законов и регулирующих нормативов, касающихся совместного владения имуществом для обеспечения контроля всех этих новых инициатив.
И не стоит забывать, что время с большой скоростью движется к 2020 году, знаковому и переломному для Дубая, году, когда здесь пройдет всемирная выставка «ЭКСПО-2020», которая не только уже формирует новый облик города, но и задаст стимул для его дальнейшего развития на годы вперед. Ведь, в отличие от других городов, принимавших всемирную выставку, Дубай уже знает, как будет дальше использовать все созданные для этого мероприятия объекты. Кроме того, Дубай – единственный город в мире, где создано специальное Министерство счастья, отвечающее за благополучие жителей.
Так что, имея достаточно прочные и надежные основы для дальнейшего развития в будущем, Дубай просто обречен на успех. А те, кто сегодня участвует в созидании «города будущего», напрямую или с помощью инвестиций, всегда смогут рассчитывать на достойную отдачу в среднесрочной и долгосрочной перспективах.
Дополнительную информацию о приобретении недвижимости и управлении ею в Дубае вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по телефону в Москве +7 (495) 510 0008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте [email protected].
ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОАЭ
- Подбор оптимального варианта для инвестиций
- Продажа, покупка и аренда объектов жилой, офисной и торговой недвижимости
- Сопровождение сделок и послепродажное обслуживание
- Управление недвижимостью
- Консультации юристов и адвокатов
- Содействие в открытии банковских счетов и регистрации компаний в ОАЭ
UAE: P.O.Box 282448, Dubai Marina, 74, Al Marsa Street, Marina Plaza Tower (Marina Mall complex), 25 Floor, Office 2502
Tel: +971 (4) 3951911 Fax: +971 (4) 3951912
Mob: +971 50 2528188 Toll Free: 800-IMEX
РОССИЯ: 105122, Москва, Щелковское шоссе, 3, стр. 1, оф. 511
Тел.: +7 495 510 0008 Факс: +7 495 9842053/57
Моб.: +7 925 1352050
Текст: Гелена Крюкова
- Найти больше статей по темам:
- #недвижимость
- #ЭКСПО-2020
- #рынок недвижимости ОАЭ
- #криптовалюты
- #биткоины
- #цены на недвижимость
- #НДС
- #инновации
- #застройщики
- #IMEX Real Estate