ПОЧТИ ЕЖЕДНЕВНОЕ ОБНОВЛЕНИЕ РЕКОРДОВ ДЛЯ ДУБАЯ – ДЕЛО ВПОЛНЕ ОБЫДЕННОЕ И ДАЖЕ ЗАКОНОМЕРНОЕ. НЕ ПРОХОДИТ НИ ОДНОГО ВРЕМЕННОГО ОТРЕЗКА, БУДЬ ТО КВАРТАЛ, МЕСЯЦ ИЛИ ГОД, В КОТОРОМ ЭМИРАТ НЕ ВЗЯЛ БЫ НОВУЮ ВЫСОТУ, В ПРЯМОМ И ПЕРЕНОСНОМ СМЫСЛЕ.

Под руководством правителя Дубая Мухаммеда бен Рашида Аль Мактума Дубай становится центром современной цивилизации, способным на реальные чудеса. Не случайно эмират недавно обогнал Венецию и Лас-Вегас в рейтинге лучших мировых туристических направлений по версии World Report, а его центральный район Business Bay – Рио-де-Жанейро и Париж по версии Lonely Planet. Так какие же умопомрачительные новинки заставляют весь мир внимательно присматриваться к Дубаю и отдавать ему должное как наиболее интенсивно и динамично развивающемуся современному мегаполису? И почему массированный одномоментный вброс огромного количества предложений на рынок жилья не вызывает негативных последствий? Обо всем по порядку.

Новые проекты

Что же необычного и важного сфера строительства недвижимости в Дубае преподнесла нам в последние месяцы? Одним из таких впечатляющих проектов станет строительство башни DT1 от застройщика Ellington Group. Проект этого высотного сооружения был отмечен двумя наградами за инновационность дизайна и как лучший жилой небоскреб на конкурсе Middle East Architect Awards еще на стадии проектирования. Здание высотой 72 метра с квартирами и пентхаусами класса люкс и с интересным инновационным фасадом вырастет вскоре в районе Downtown Dubai.

Помимо этого, нишевые проекты недвижимости Belgravia и Belgravia 2 компания Ellington реализует и в районе Дубая Jumeirah Village Circle.

В сфере коммерческой недвижимости «городу будущего» тоже есть, что предложить искушенным клиентам. Между главной дорогой эмирата – шоссе шейха Заеда и Улицей счастья, в непосредственной близости от Дубайского международного финансового центра (DIFC) вскоре построят бизнес-парк The Emirates Towers Business Park, который обещает укрепить статус Дубая как главного делового центра на Ближнем Востоке. Новый бизнес-парк общей стоимостью 1,4 млрд дирхамов (US$ 383,5 млн), интегрируют в систему свободной экономической зоны DIFC.

Ну а мультимиллионерам, привыкшим ко всем преимуществам средиземноморского побережья, стоит обратить внимание на «город в городе» MBR (Mohammed bin Rashid) City, где реализуют 12-миллиардный (US$ 3,3 млрд) проект смешанного назначения Azizi Riviera, вдохновленный архитектурой и стилем жизни на Лазурном берегу Франции. Комплекс построят на территории района Meydan One, который, помимо него, будет включать в себя башню Dubai One Tower, торговоразвлекательный комплекс Meydan One Mall, пятизвездочный отель и большую площадь с танцующими фонтанами, огромный спортивный центр и обустроенную набережную длиной 4 км с причалом для яхт.

Еще одним элементом MBR City станет экопоселение Hartland Forest Villas, концепция настоящих «лесных» вилл с максимальным погружением в природу и обилием зелени на 22 гектарах искусственно выращенного «леса» в Hartland Estates на берегу Дубайского канала, представленное застройщиком Sobha Hartland.

Тем временем, будущие достижения Дубая в сфере создания зданий-рекордсменов можно воочию увидеть уже сегодня. В The Dubai Mall застройщик Дубая Emaar презентовал 3-тонный 3D-макет башни-иглы Dubai Creek Tower, которая обещает побить мировой рекорд высоты, принадлежащий сейчас Burj Khalifa.

Разумеется, что реализация таких проектов, а также международное признание Дубая не может не оказывать влияния на рост стоимости недвижимости в эмирате. Но более важным фактором ценообразования здесь остается соотношение спроса и обилия предложений на рынке недвижимости. Что же говорит статистика?

Продано

Согласно данным официальной статистики Земельного департамента Дубая, за первое полугодие 2017 в эмирате продан 35 571 объект недвижимости на общую сумму 132 млрд дирхамов (US$ 36 млрд). По сравнению с показателями за первое полугодие 2016 года, количество сделок с жильем увеличилось на 17,6%, а их совокупная стоимость – на 25,9%. В отчете департамента также указаны ТОП-10 районов Дубая с максимальным количеством сделок, заключенных в отношении недвижимости за истекший период. Как и следовало ожидать, Dubai Marina лидирует в обеих категориях – и по количеству сделок с жильем (2599 транзакций), и по общей стоимости проданной за первое полугодие недвижимости.

За ней следует Business Bay с 2146 транзакциями, Al Barsha South 4 с количеством сделок более 2000, район Jebel Ali 1, где была зарегистрирована 1931 сделка, и, наконец, жилое сообщество Al Thaniya 5 с 1501 транзакцией.

Что же касается стоимости проданного в Дубае за шесть месяцев жилья, то самые дорогие объекты продавали на рукотворном острове The Palm Jumeirah – 9,5 млрд дирхамов (US$ 2,6 млрд) в общей сложности принесли застройщикам транзакции в отношении недвижимости на острове, а также недвижимость в Business Bay на сумму 6,5 млрд дирхамов (US$ 1,7 млрд). Burj Khalifa и Dubai Marina, а следом за ними, как ни удивительно, район Al Wasl замыкают первую пятерку районов Дубая по общей стоимости проданного за первое полугодие жилья, с результатами 5,8 млрд дирхамов (US$ 1,6 млрд) для первых двух и 5,6 млрд дирхамов (US$ 1,5 млрд) – для последнего соответственно.

Особенно активно недвижимость от застройщиков продавалась на севере большого района Dubai South (бывший Dubai World Central). С начала года покупатели приобрели здесь в собственность 712 объектов недвижимости. Среди причин такой востребованности местного жилья эксперты называют близость района к месту проведения всемирной выставки «ЭКСПО-2020» и чрезвычайно соблазнительную стоимость объектов офф-план.

К примеру, в других активно развивающихся обширных районах массовой застройки MBR City и Town Square один квадратный метр нового жилья стоит в среднем от 12,9 до 10,2 тысяч дирхамов (US$ 3,5–2,8 тысяч), тогда как во многих проектах района Dubai South купить качественную строящуюся недвижимость от застройщика можно по цене от 9720 дирхамов (US$ 2663) за квадратный метр.

Ну, а в более широкой перспективе положительные тенденции к стабильности и росту еще очевиднее. Статистика, собранная департаментом за 18 месяцев, показывает: за этот период в Дубае было продано 95 тысяч объектов недвижимости на сумму 360 млрд дирхамов (US$ 98,6 млрд).

«Эти цифры создают и поддерживают атмосферу оптимизма на рынке недвижимости», – отметил глава Земельного департамента Султан Бутти бин Меджрен. «И мы ожидаем, что такое же стабильное развитие сохранится и в ближайшем обозримом будущем», – добавил он.

Построено

Однако не менее быстро, чем количество транзакций, растет и число завершенных проектов в сфере недвижимости Дубая, что говорит о здоровом балансе и зрелости системы.

В преддверии «ЭКСПО-2020», до которого остается все меньше времени, застройщики Дубая массово переходят на ускоренные темпы сдачи новой недвижимости в эксплуатацию, чтобы успеть в срок реализовать глобальный план развития Дубая до 2020 года.

Итого, в первой половине 2017 года рынок жилья в Дубае пополнился на 13 315 готовых объектов. Для сравнения, за тот же период прошлого года в эксплуатацию в эмирате сдали всего 5039 объектов жилья. Впрочем, даже если текущие темпы строительства сохранятся, планы застройщиков сдать в общей сложности до конца года 34 172 единиц недвижимости в Дубае кажутся малореальными. Так что перенасыщения рынка ненужными проектами тоже можно не опасаться.

«По факту, реальный уровень реализации проектов недвижимости в Дубае (по сравнению с прогнозами начала года) систематически снижался каждый год в течение последних пяти лет», говорится в отчете аналитической компании GCP. Эксперты считают, что в этом году показатель реализации составит 79% от запланированного объема, а значит, в действительности можно ожидать завершения не более чем 27 116 объектов недвижимости до конца года. Для сравнения, в 2015 и 2016 годах ежегодно в эмирате вводилось в строй 11 879 и 14 892 объекта недвижимости соответственно.

Больше всего жилья в первом полугодии в Дубае было построено в районе Silicon Oasis – 2763 объекта, за которым следует Dubailand с 2520 новыми готовыми домами, а третьим по объему сданной недвижимости за полгода стал International City с 1543 объектами.

В секторе недвижимости класса премиум в лидеры по темпам строительства недвижимости вышел Downtown (1411 новых объектов), за ним следует Business Bay – 869 единиц недвижимости. А среди быстро развивающихся районов Jumeirah Village Circle уверенно опережает остальные с объемом в 694 новых объекта жилья, сданных в эксплуатацию за полугодие.

Планируется

За полгода в Дубае зарегистрировано 68 новых проектов недвижимости. О чем это говорит? О том, что в ожидании «ЭКСПО-2020» число новых проектов недвижимости в Дубае растет на глазах. Число заявок на строительство новых зданий, поданных и одобренных Земельным департаментом за первые шесть месяцев 2017 года, значительно превышает аналогичные показатели прошлых лет.

При этом процент завершенных проектов недвижимости, как мы уже успели заметить, тоже растет. Ожидается, что почти все проекты, начатые до 2020 года, будут завершены в срок. По данным Земельного департамента Дубая, за первые шесть месяцев 2017 года застройщики получили разрешения на реализацию новых проектов недвижимости в Дубае на общую сумму 21 млрд дирхамов (US$ 5,72 млрд). Для сравнения: за весь 2016 год и до первой половины 2017-го в Дубае было зарегистрировано в целом 88 новых проектов.

Всего в базе департамента зарегистрировано 483 проекта недвижимости от 713 застройщиков. Со времени учреждения Агентства по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA), подчиненного Департаменту, 10 лет назад, в Дубае было реализовано 535 проектов недвижимости различного масштаба. Из них в течение первой половины 2017 года в строй было введено 24 проекта недвижимости, начатых в прошлые годы.

Тем временем, темпы прироста населения Дубая на 5% в год требуют ежегодного увеличения жилого фонда примерно на 30 тысяч единиц недвижимости. А если население города будет расти на 7% в год, то Дубаю потребуется строить уже 35 тысяч новых домов ежегодно. Это одна из причин, по которой негативных последствий нового строительного бума в Дубае можно не опасаться.

Почему строительный бум в Дубае не влечет за собой падение цен?

Крайняя фрагментированность дубайского рынка недвижимости не дает составить такой среднестатистический прогноз, который в полной мере отражал бы состояние цен. Если в одних районах и сегментах рынка наблюдается значительный рост, то в других может продолжаться спад. Эти данные в совокупности дают искаженную картину продолжающегося снижения цен, если судить по усредненному показателю.

Так, например, в первой половине 2017 года в Dubai Marina, несмотря на поступление в продажу всего 360 новых квартир, средняя стоимость жилья в районе снизилась на 3,7% за год, по данным Reidin-GCP. Средняя стоимость транзакций купли-продажи недвижимости, по состоянию на июнь, в этом районе составила 15,7 тысяч дирхамов (US$ 4,3 тысячи) за квадратный метр.

Зато в Business Bay на рынок за этот период поступило 1457 единиц недвижимости, а цены там остались на уровне 14,9 тысяч дирхамов (US$ 4,1 тысячи) за кв. м. В районе Jumeirah Village Circle (JVC) застройщики за первое полугодие сдали в эксплуатацию всего 647 объектов жилья, а цены выросли на 2,1%, до 9800 дирхамов (US$ 2685) за кв. м.

И хотя это все небольшие изменения, похоже, что в указанных районах существует еще и скрытый спрос, который застройщики конвертируют в продажи. Очевидно, такой ситуации способствует и тот факт, что все больше предложений офф-план застройщики снабжают все более и более выгодными пакетами выплат после завершения строительства, а также различными бонусами. Среди них – и килограмм золота, и спорткар в подарок, и отдельная квартира для прислуги в придачу к основной, и возможность оплатить до 90% стоимости объекта после сдачи в эксплуатацию.

В отдельных районах, таких как Silicon Oasis, жилье подорожало сразу на 13% только за второй квартал – наивысший показатель по районам. А в районе Dubai South, например, начинает активно развиваться вторичный рынок жилья, несмотря на «молодость» района.

Еще одной причиной стабильности цен при увеличении сегмента предложений является доход от инвестиций в недвижимость. В таких районах, как The Springs, Dubailand, Arjan, JVC чистый доход от аренды сегодня достигает 6,5%, а доход от инвестиций (даже при условии использования 75%-ного кредита на покупку) – 10%. Такое соотношение представляет мощный стимул для решения в пользу покупки жилья в собственность, которое в районе Jumeirah Village Triangle, например, обусловило рост цен на жилье на 11% за квартал.

Зато брендовую недвижимость класса люкс в Dubailand сейчас еще можно купить дешевле на 7%, в основном благодаря соблазнительным предложениям таких застройщиков, как Vincitore в проектах Vincitore Boulevard и Vincitore Palacio в жилом сообществе Arjan.

В более широкой перспективе обзора, а именно за 15 месяцев наблюдений, больше всего в цене прибавили квартиры в таких районах Дубая, как International City (13,2%), Downtown Dubai, за исключением элитных апартаментов в самом высоком здании мира Burj Khalifa (9,8%), Motor City (12,3%) и Discovery Gardens (10,1%).

Однако и среднее значение цен на жилье в Дубае вскоре может начать расти, впервые с 2014 года, отмечает компания Propertyfinder в своем недавнем отчете, а ValuStrat зафиксировал рост цен квартиры для большинства (60%) объектов жилого фонда в Дубае, по сравнению с тремя предыдущими месяцами начала года. Сегодня дубайский рынок жилья стал гораздо более зрелым, совершенным и отлично регулируемым, что и делает его устойчивым к строительному буму.

Новости в сфере регулирования и законодательства

Кстати, о регулировании рынка жилья. Со времени нашего последнего обзора, а именно за два предыдущих месяца, самыми обсуждаемыми новостями в сфере регулирования рынка недвижимости Дубая стали два наиболее важных события. Первое – это введение НДС в Дубае с будущего года, в связи с которым взволновались не только продавцы недвижимости, но и строители, и продавцы строительных материалов. А второе – это ускорение и упрощение процедуры выдачи разрешений на строительство. Таким образом, маленькая, но необходимая «ложка дегтя» от дубайских властей неизменно компенсируется обязательной «бочкой меда». Впрочем, даже введение НДС, как оказалось при ближайшем рассмотрении, вряд ли можно назвать «дегтем».

Во-первых, всем заинтересованным в купле-продаже жилой недвижимости в Дубае можно сразу расслабиться. Их это изменение не коснется. Нововведение касается лишь сферы коммерческой недвижимости в Дубае, при купле-продаже и аренде которой с 1 января 2018 года необходимо будет уплатить НДС в размере 5%.

Во-вторых, даже для этого сегмента взимание НДС станет скорее вопросом перетекания средств между счетами, которое, однако же, оживит экономику ОАЭ. Арендаторы коммерческой недвижимости смогут вернуть затраты на уплату НДС арендодателю за счет собственной коммерческой деятельности.

А вот вторую громкую новость об изменении регулирования рынка недвижимости все его участники встретили с большим энтузиазмом сразу. Для ускорения процедуры выдачи разрешений на строительство в Дубае создан специальный государственный комитет и разработана стратегия из трех шагов по унификации процедуры в помощь инвесторам: 1) разрабатываются и упрощаются процедуры выдачи разрешений на строительство; 2) объединяются системы и требования; 3) создается нечто наподобие «единого электронного окна».

А упрощение процедуры до пяти простых шагов обеспечит ускорение процесса получения разрешений на всех этапах. На каждый из пяти этапов проверки отводится теперь не более трех дней, если застройщик и подрядчик отвечают всем требованиям. Это рекордное время для завершения процедуры выдачи разрешений на строительство, которое обеспечит совершенно новый, более высокий уровень обслуживания клиентов.

Кроме того, комитет разработает набор интеллектуальных электронных систем для предоставления услуг в режиме «единого окна» и с помощью приложения для смартфонов, в котором клиенты (консультанты, подрядчики, инвесторы, пайщики и застройщики) смогут следить за статусом запроса на получение разрешения, оплату сборов и т.д. Ожидается, что эта инициатива еще больше повысит уровень доверия инвесторов к рынку жилья в эмирате.

На сегодня индекс доверия инвесторов к экономике Дубая, по данным официальных опросов, превышает 138%, а 80% респондентов оценивают текущую экономическую ситуацию в эмирате как положительную. А в рейтинге Всемирного банка по легкости ведения бизнеса в различных странах мира Дубай поднялся на 13 позиций с 2014 по 2017 год и теперь занимает 26-е место среди 190 стран мира и первое место по этому показателю среди арабских государств. Между тем, инвестиции в недвижимость Дубая характеризуются как наиболее перспективное направление для пассивного бизнеса и получения пассивного дохода, так как, согласно прогнозам, сектор недвижимости Дубая в 2017 и 2018 годах расширится на 4,3 и 3,8% соответственно.

Текст: Гелена Крюкова

Дополнительную информацию о приобретении недвижимости и управлении ею в Дубае вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по телефону в Москве +7 495 510 0008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте [email protected].

ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОАЭ

• Подбор оптимального варианта для инвестиций
• Продажа, покупка и аренда объектов жилой, офисной и торговой недвижимости
• Сопровождение сделок и послепродажное обслуживание
• Управление недвижимостью
• Консультации юристов и адвокатов
• Содействие в открытии банковских счетов и регистрации компаний в ОАЭ

UAE: P.O.Box 282448, Dubai Marina, 74, Al Marsa Street, Marina Plaza Tower (Marina Mall complex), 25 Floor, Office 2502 Tel: +971 (4) 3951911 Fax: +971 (4) 3951912 Mob: +971 50 2528188 Toll Free: 800-IMEX

РОССИЯ: 105122, Москва, Щелковское шоссе, 3, стр. 1, оф. 511 Тел.: +7 495 510 0008 Факс: +7 495 9842053/57 Моб.: +7 925 1352050

[email protected]

www.IMEXre.com

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА РЕНТНОГО ДОХОДА ОТ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ «ФРИГОЛЬД» ПО ОСНОВНЫМ РАЙОНАМ ДУБАЯ. ОКТЯБРЬ 2017 ГОДА Данные предоставлены компанией IMEX Real Estate, www.IMEXre.com