Первая тенденция – следствие осенне-зимней стагнации. Казалось бы, она уже перешла в наклонную плоскость, рынок недвижимости взял разгон, а индекс ожидания превзошел все самые оптимистичные прогнозы московских аналитиков. Уже в конце апреля, перед майскими праздниками, а именно в этот период у иногородних покупателей повышается интерес к сочинской недвижимости, спрос превысил предложение в сегменте экономкласса. Уровень цен на рынке вторичного жилья сразу же преодолел психологический барьер в 45 000 руб./м² , а цены за квадратный метр в новостройках вплотную подобрались к этой отметке. Для сравнения: в четвертом квартале 2005 года средний уровень цен первичного жилья на стадии нулевого цикла (заливки фундамента) не превышал 30 000 – 33 000 руб./м² , а ценовая планка на элитные объекты недвижимости, особенно с панорамным видом на морское побережье, подняласьс 60 000 руб./м² до 100 000 руб./м².

Вторая, не менее важная, тенденция – психологический порог недоверия потребителя к инвестиционным проектам на уровне «котлована» уверенно преодолен. Наконец-то, свершилось! Еще в прошлом году покупка квартир в новостройках на начальной стадии строительства была на уровне 10-15% от общего числа продаж. Половина из этих отчаянных инвесторов, с флегматичным спокойствием вносивших немалые суммы на приобретение объектов недвижимости, была из Москвы. Стоимость приобретенного ими тогда жилья за время строительства выросла в два раза, в итоге прибыль за два года составила 100%. Инвесторов из других регионов, как правило, пугало отсутствие у застройщиков уже реализованных проектов. Однако, учитывая текущую конъюнктуру сочинского рынка недвижимости и инвестиций, у них, зачастую, не оставалось выбора. 

Первый фактор разгона цен – это высокая зависимость сочинского рынка от московского, что особенно заметно в новостройках. Сочи для московских инвесторов стал, по сути, городом-спутником. Зачастую, не найдя достойного варианта для инвестиций на московском рынке, потребители начинают вкладывать средства в сочинскую недвижимость, что еще больше разогревает цены.

Второй фактор, влияющий на рост цен, связан с Президентской программой развития города Сочи, как единственного курортного центра России, а также политическим ангажементом Сочи в качестве столицы зимней Олимпиады 2014 года. Все эти шаги широко освещаются в российских и иностранных СМИ. Для реализации программ из федерального и городского бюджетов были выделены огромные средства, на которые осуществляется реконструкция санаторно-курортных предприятий, улучшается инфраструктура города. В скором времени Сочи предстанет в совершенно новом облике. Бурному строительству спортивных сооружений и развитию горного эко-курорта «Красная Поляна» также уделено большое внимание. Все вышеперечисленное вызвало всплеск строительного бума, и при- влекло внимание московских инвесторов.

Обзор основных сегментов сочинского рынка

Рынок вторичной жилой недвижимости Общая тенденция, характерная для первой половины года – увеличение спроса на жилье эконом-класса на вторичном рынке недвижимости. В городе сложилась ситуация дефицита объектов недвижимости эконом-класса, а рост цен на 20-25%, превысил все ожидания. Специалистами отмечались попытки продажи квартир по завышенной рыночной стоимости. В случаях, когда покупатели не находились, эти квартиры переходили в разряд жилья, сдаваемого летом в аренду, как и многие другие невостребованные объекты.

Цены на рынке вторичного жилья выросли примерно на 30%, перешагнув психологический рубеж в 45 000 руб./м² , продолжая расти, сейчас он находится на уровне 50 000 руб./м² , а к осени, скорее всего, преодолеет и этот рубеж. Стоимость однокомнатных квартир шагнула за 60 000 руб./м² . Кроме того, дефицит предложений порождает лавинообразную волну спроса, который, скорее всего, будет реализован осенью, после окончания курортного сезона, когда многие объекты недвижимости из статуса арендуемого жилья перейдут в разряд продаваемого. Конечно, 2-3 комнатные квартиры стоимостью свыше 3 000 000 рублей всегда есть в наличии, но более 70% спроса лежит именно в нише экономичного жилья.

Дома и коттеджи стоимостью свыше 8 000 000 рублей продаются нечасто, средний экспозиционный срок такого объекта составляет около 1 года. Большинство из этих домов строились специально для продажи, поэтому хозяева не спешат снижать цены, ожидая богатых покупателей. Пользуются спросом недорогие дома – на сочинском рынке цены на них варьируются от 3 000 000 до 5 000 000 рублей. Особый спрос на срочные продажи домов, когда выставляются цены на 15-20% ниже рыночной стоимости, причем в любой ценовой категории. Из этого следует, что порог покупательского спроса лежит несколько ниже существующих цен.

Очень энергично продаются земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, обычно малоэтажных домов для коммерческих целей, с последующей их продажей по долям. Устойчивым спросом пользуются земельные участки в непосредственной близости от моря. В Центральном районе Сочи таких почти не осталось, поэтому покупательский спрос переключился на Лазаревский и Адлерский районы города, где еще можно купить кусочек земли возле моря за 1 000 000 – 1 500 000 рублей, правда с отсутствием нормальной дороги и близлежащей развитой инфраструктуры.

Рынок первичной жилой недвижимости

К сожалению, после прошлогоднего роста, наметился спад в строительстве многоэтажных домов. Практически не появляются новые масштабные проекты. Связанно это с двумя факторами.

Первый – это трудности в получении исходной разрешительной документации, оформление которой отнимает очень много времени. Второй – достаточно высокие выплаты в бюджет города, либо обязательства по улучшению городской инфраструктуры (расселение бараков, ремонт больниц и т.д.). Наверное, такой подход приносит пользу для развития города, но зачастую делает нерентабельными проекты по возведению домов эконом-класса. На сегодняшний день, стоимость квадратного метра в монолитных многоэтажных домах в центральном районе города Сочи составляет не менее 35 000 рублей, и это на уровне «котлована». Следует заметить, что постепенно просматривается тенденция перехода от точечной застройки домов эконом-класса к комплексной.

На очереди несколько проектов по возведению мини-микрорайонов из 8-10 многоэтажных домов со своей инфрастуктурой. Это говорит о том, что следует ожидать поступления более крупных инвестиций в недвижимость, что характеризует высокий инвестиционный потенциал Сочи.

Новые интересные проекты появляются, в основном, в сегменте элитной застройки. Элитную недвижимость строить выгодно, так как высокая рентабельность данных проектов с лихвой окупает все затраты. Сдающиеся в эксплуатацию во втором полугодии 2006 года такие проекты, как «Королевский парк» и «Новая Александрия», стоимость 1 м² в которых колеблется от 110 000 до 140 000 рублей (на первом этапе реализации), пугают потребителей высоким уровнем цен. Если ориентироваться на подобный сегмент московского рынка, где цена за 1 м² давно перевалила за 300 000 рублей, становится понятно, почему большинство покупателей сочинской элитной недвижимости – именно москвичи. Кроме того, у всех сочинских объектов подобного уровня существует своя неповторимая особенность – потрясающий панорамный вид на морское побережье.

В первом полугодии 2006 года на рынке первичного жилья наметился настоящий бум строительства домов клубного типа. Это небольшие 5-6 этажные дома по 2-4 квартиры на этаже, площадью от 40 м² до 150 м² . Квартиры продаются как часть домовладения. По мере увеличения спроса на «клубные дома» цены на них заметно поползли вверх, что стало толчком к началу строительства таких домов в 10-12 этажей. 

За первые три месяца продаж, 60-80% квартир в некоторых 10-ти и 12-этажках в микрорайонах «Светлана», «Приморье», «Новые Сочи» были реализованы на уровне подготовки стройплощадки. В связи с ажиотажным спросом на клубное жилье в Сочи, инвесторы поспешили поднять цены. В результате, всего за три месяца квартиры возросли в цене на 30-40%. И это не предел! В сегменте клубного жилья при строительстве новых домов просматривается преобладание квартир площадью 40-60. Они продаются практически мгновенно, тогда как квартиры площадью более 80-100 м² не пользуются повышенным спросом. Вследствие этого сформировался спектр предложений, вполне достаточный для удовлетворения потребительского спроса.

Подводя итоги, необходимо заметить, что в первом полугодии 2006 года на рынке вторичной недвижимости цены повысились на 20%, а на рынке первичного жилья – на 40%.

Следовательно, город Сочи сегодня является одним из самых инвестиционно-привлекательных рынков на территории России.

ООО ИК «Мегаполис»,
Бизнес центр «Панорама» офис 209
г. Сочи, пер. Морской, 2
тел: +7 8622 693959
факс: +7 8622 693921
сайт: www.megapolis-sochi.ru