Рынок недвижимости ОАЭ в последние годы развивается довольно стремительно. Львиную долю жилищного строительства в стране инвестируют иностранцы. В связи с этим появилась необходимость законодательного регулирования вопросов, касающихся права собственности на недвижимость.

Учитывая важность гарантий и защиты прав собственников приобретенной или приобретаемой недвижимости, Правительство Эмирата Дубай приняло Закон № 7 «О регистрации недвижимости», который был подписан вице-президентом и премьер-министром ОАЭ, правителем Дубая шейхом Мухаммедом бин Рашидом АльМактумом и вступил в силу 13 марта 2006 года.

Сегодня мы предлагаем ответы на самые распространенные вопросы относительно регулирования прав собственности на покупаемую недвижимость и передачи прав на аренду недвижимости.

– Каким органом регулируются права собственности на недвижимость в ОАЭ?

– Все права на недвижимость в Дубае контролируются и регулируются государством в лице Департамента землепользования и недвижимости Дубая. Компетенция и функции Департамента определяются ст. 6 Закона.

– Какие именно права на объекты недвижимости являются предметом регистрации в Департаменте землепользования и недвижимости Дубая?

– Регистрации подлежат права собственности на землю, здание, виллу, квартиру и т.д. При этом сама процедура регистрации, например, единого объекта недвижимости и квартиры имеет отличия и заслуживает детального рассмотрения. В определенных районах подлежит регистрации долгосрочная аренда (лизгольд).

– Отличается ли процедура регистрации фригольдной и арендованной недвижимости?

– Напомним, что под лизгольдом подразумевается долгосрочная аренда, сроком до 99 лет, а фригольд представляет собой право собственности, включающее владение, распоряжение и пользование объектом недвижимости на специально отведенных Правительством Дубая территориях. Сама процедура регистрации фригольдной и арендованной недвижимости одинаковы, однако отличается регистрационная сумма. Соответственно, сумма регистрации фригольдной недвижимости выше, чем арендованной, при этом также учитывается срок аренды.

– Каковы особенности фригольдной формы собственности и долгосрочной аренды (лизгольда)?

– Прежде всего, необходимо учитывать различные субъективные факторы. Например, если покупатель приобретает недвижимость на ограниченный период, долгосрочная аренда будет более выгодным вариантом, так как затраты в этом случае будут существенно ниже, чем при фригольде. Соответственно, это влияет на стоимость аренды.

– Какие документы нужны для регистрации права собственности на землю или другие объекты недвижимости в Департаменте землепользования и недвижимости Дубая.

– 1) Оригинал правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности на объект недвижимости (выдается девелопером).

2) Оригинал плана земельного участка.

3) Копия паспорта покупателя.

4) Квитанции об оплате обязательных сборов и платежей (в отдельных случаях возможна оплата наличными).

При этом продавец оплачивает регистрационный взнос в размере 0,5% стоимости недвижимости, а покупатель – 1,5 %.

– Что представляет собой процедура регистрации права собственности на квартиру в многоэтажном здании?

– Согласно закону, Департамент землепользования и недвижимости Дубая вначале регистрирует земельный участок, а затем уже регистрируется многоэтажное здание как целостный имущественный комплекс, включающий план земельного участка с учетом участков придомовой территории и мест, отведенных для парковки, количество этажей здания. При этом в реестр вносятся данные о владельцах квартир.

Каждый владелец получает Свидетельство на право собственности с указанием необходимой информации, подтверждающей это право.

– Что следует знать об организациях объединений жильцов?

– Деятельность объединений жильцов многоквартирных домов регулируется Департаментом землепользования и недвижимости Дубая.

– Определяет ли Департамент ставки сборов и коммунальных платежей за оказываемые услуги на объектах недвижимости?

– Ставки на данные услуги фиксируются в договоре между девелопером и представителями объединений жильцов в том или ином районе. Время от времени в ходе консультаций между сторонами данные тарифы могут пересматриваться. Департамент землепользования и недвижимости Дубая не имеет отношения ни к определению тарифов, ни к взиманию этих платежей.

– Существуют ли какие-то особенности регистрации недвижимости, приобретаемой на условиях ипотечного кредитования?

– Регистрируется ипотечный кредит между покупателем и банком или финансовой компанией, а объекты недвижимости регистрируются с учетом всех произведенных депозитных платежей.

– Возможна ли передача прав на недвижимость, приобретаемую на основе ипотечного кредитования?

– Скорее речь в данном случае идет о передаче комплекса прав и обязанностей, согласно кредитному договору. Данный вопрос должен быть урегулирован между финансирующей организацией и владельцем. Таким образом, преемник оформляет ипотечные обязательства на себя, либо оплачивает полную стоимость недвижимости, освобождая последнюю от ипотечных обязательств. Регистрация недвижимости, освобожденной от ипотечных обязательств, производится после необходимого подтверждения финансирующей компании или банка.

– Какова процедура переоформления права собственности на покупателя недвижимости после ее освобождения от ипотечных обязательств?

– Никакой специальной процедуры при этом не предусмотрено. Право собственности изначально регистрируется на имя покупателя, при этом недвижимость находится под залогом, и, соответственно, невозможно распоряжаться данной недвижимостью до полной выплаты ипотечного кредита, после чего ограничение автоматически снимается.

– Какой сбор предусмотрен за регистрацию недвижимости, приобретаемую на основе ипотечного кредитования?

– На сегодня он составляет 0,25 % от суммы кредита.

– Каким образом осуществляется передача прав собственности в порядке наследования?

– Право на землю и другие объекты недвижимости, передаваемые в порядке наследования, регистрируются Департаментом землепользования и недвижимости Дубая при уплате соответствующих платежей. При этом следует учитывать: если недвижимость принадлежит мусульманину, вопросы наследования будут разрешаться в соответствии с законами шариата. Если речь идет о лицах, исповедующих другую религию, а также об иностранцах, оптимальным является вариант оформления завещания.

Мы не акцентируем внимание на суммах обязательных сборов и платежей Департамента землепользования и недвижимости Дубая – данную информацию можно получить непосредственно в Департаменте или у наших консультантов.

– Оказывает ли Департамент землепользования и недвижимости Дубая услуги по оценке недвижимости? Какова стоимость оценки недвижимости?

– Да, оказывает после получения заявки. Специальный комитет Департамента землепользования и недвижимости Дубая, в который входят эксперты по недвижимости и землеустройству, инспектирует участок земли, объект недвижимости и т.д. и выдает соответствующее заключение. Стоимость зависит от объема выполненных работ.

/ Материал подготовлен Юридическим департаментом Украинского торгового центра /