Автор: Юрий Бармин, аналитик по вопросам ближневосточной политики России

ПРОШЕДШИЙ ГОД СТАЛ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ БЛИЖНЕГО ВОСТОКА, ОСОБЕННО В РЕГИОНЕ ЗАЛИВА, ГОДОМ ИСПЫТАНИЙ. НА ФОНЕ УМЕРЕННОГО РОСТА ГЛОБАЛЬНОГО ВВП БОЛЬШИНСТВО ФИНАНСОВЫХ КОНСАЛТИНГОВЫХ ФИРМ В ОАЭ СОВЕТОВАЛИ СВОИМ КЛИЕНТАМ НАЙТИ ТИХУЮ ГАВАНЬ И ИНВЕСТИРОВАТЬ В ТЕ АКТИВЫ, КОТОРЫЕ, СКОРЕЕ ВСЕГО, НЕ ПРИНЕСУТ БОЛЬШОГО ДОХОДА, НО ПРИ ЭТОМ БУДУТ ИМЕТЬ НАИМЕНЬШИЕ РИСКИ.

Цены на нефть оставались на низком уровне в течение большей части прошлого года. Бюджеты стран Залива были существенно истощены, что привело к снижению государственных расходов, сокращению банковского кредитования, а в конечном итоге к слабому росту ВВП. При повышенном уровне риска инвестиционные банки в ОАЭ советуют своим клиентам заняться диверсификацией активов. Согласно последним исследованиям, именно эта практика определяет доходность инвестиционного портфеля на 90%. За прошедшие полтора года ближневосточные фондовые рынки резко скорректировались, и в настоящее время многие активы выглядят привлекательными именно благодаря снизившейся стоимости. При этом некоторые активы на рынках торгуются на не бывало низком уровне, а прогнозы на них в целом остаются позитивными. В целом, рост на фондовых рынках в Заливе в этом году ожидается, однако будет близким к нулю.

Такие нециклические секторы, как потребительские товары и коммунальные услуги, будут показывать больший рост в 2016 году, чем циклические, например, нефтяная и финансовая индустрии, на которые ляжет бремя ужесточения кредитно-денежных условий в экономике. Но в конечном итоге именно цена на нефть будет определять, когда на местных фондовых рынках наступит период стабильности.

В то же время институциональным инвесторам доступен более широкий набор активов и в 2016 году им рекомендуется диверсифицировать свои инвестиции; частным инвесторам рекомендуется переждать волатильность на рынках в традиционных сферах инвестирования, которые менее прибыльны, но и менее рискованны.

Недвижимость

Для ОАЭ, особенно для Дубая, инвестиции в недвижимость являются важнейшим драйвером экономики. Любое снижение спроса в этом секторе является индикатором общего состояния экономики Эмиратов. 2015 год оказался чрезвычайно сложным для рынка недвижимости ОАЭ, который пережил резкое снижение продаж и финансовых операций.

Цены на квартиры упали в среднем на 16%, а на виллы – на 14%, согласно отчету CBRE Group. Мировые цены на жилье показали совсем обратную динамику: средний рост за 2015 год составил 2,7%. Ожидается, что с 2016 по 2018 год в ОАЭ, в основном в Дубае, будет введено около 48 тысяч единиц недвижимости, что может оказать колоссальное давление на ставки аренды и цены на рынке при снижающихся темпах роста спроса. Аналитики считают, что в этом году цены на недвижимость упадут примерно на 10%, но некоторые более бюджетные варианты, такие как Jumeirah Village Circle, Dubai Sports City и Dubailand Residences, могут показать рост.

В зоне риска находится именно Дубай, хоть его экономика диверсифицирована в отличие, например, от Абу-Даби, чей бюджет ориентирован на высокие нефтяные доходы. Проблемой является высокий темп ввода нового жилья в Дубае.

В Абу-Даби цены на недвижимость подогревает нехватка нового жилья. В 2015 году ставка аренды жилья увеличилась в среднем на 5%, а на премиальный сектор – на 10%. Продажа нового жилья в эмирате выросла на 3–4% в прошлом году по данным Asteco. Рост цен, скорее всего, замедлится в 2016 году, но не будет отрицательным.

Несмотря на такую разнонаправленную динамику в ОАЭ, инвестиции в жилую недвижимость в стране способны генерировать стабильный доход. В то время как в Лондоне доход от аренды недвижимости составляет 4%, в Дубае он составляет 8%, а в Абу-Даби – 10%. Несмотря на то, что цены на недвижимость в ОАЭ на порядок ниже, чем в Великобритании, такие инвестиции окупаются быстро.

Привлекательность ОАЭ как хаба для инвестирования в недвижимость будут повышать несколько факторов. Находясь в регионе, исторически отмеченном значительной политической нестабильностью, Эмираты являются заметным исключением. В то время как в других добывающих странах Залива, в первую очередь, в Саудовской Аравии, растут политические противоречия, ОАЭ являются тихой гаванью.

Не исключено, что инвесторы, которые на протяжении продолжительного роста цен на нефть делали ставку на Саудовскую Аравию и Катар, с увеличением волатильности на рынке решат перенаправить свои инвестиции в Эмираты, которые сумели уменьшить свою зависимость от цены на нефть.

Одним из главных факторов, который поможет ОАЭ поддержать спрос на жилую недвижимость, а значит, и сделает этот сектор привлекательным для инвестиций, является всемирная выставка «ЭКСПО-2020». По расчетам правительства страны, это событие поможет создать в Эмиратах более 200 тысяч новых рабочих мест, которые продолжат генерировать доход и после проведения выставки. Для проведения выставки правительство ОАЭ проводит модернизацию транспортной инфраструктуры в Дубае и Абу-Даби, присоединяя к ней новые жилые районы. Так, например, прокладка метро к выставочному городку значительно повысила спрос на жилую недвижимость к югу от Дубая при том, что цены на нее остаются на порядок ниже, чем в самом городе. По расчетам аналитиков, в ближайший год цена на недвижимость в Дубае может упасть на 5–10% прежде, чем она начнет свой рост в преддверии выставки. Это и является идеальным временем для инвестирования в жилье в этом эмирате.

Наличные и золото

Недавний опрос клиентов инвестиционных банков в ОАЭ показал, что 33% из них инвестировали свои средства в золото или предпочитают держать их в депозитах и наличных средствах. Согласно опросу, частные инвесторы держат 24% всех своих инвестиционных средств в наличных или ликвидных банковских депозитах, что на 7% больше, чем в 2015 году.

Золото, которое обычно рассматривается как непродуктивный актив, в начале этого года стало обращать на себя больше внимания управляющих фондами. Цена на желтый металл, которая с 2012 года упала почти на US$ 800 (с US$ 1900 до US$ 1100), с января показывает уверенный рост и пока является самым эффективным активом 2016 года. Причин для такого тренда две и они отчасти взаимосвязаны: во-первых, продолжающаяся нестабильность на нефтяном рынке заставляет инвесторов искать тихую гавань, где они могли бы переждать нестабильность.

Во-вторых, обвал показателей на китайском рынке, который раньше славился двузначным ростом, только упрочил убеждение в необходимости повременить с рискованными инвестициями.

Пока волатильность на рынке не спала, многие инвесторы, в том числе на Ближнем Востоке, будут отдавать предпочтение золоту. В данный момент драгоценный металл торгуется на уровне US$ 1250 за унцию и, по ожиданиям аналитиков, на конец года цена на него не снизится ниже отметки в US$ 1200. По некоторым оценкам, если китайская экономика не начнет выправляться, то к концу года мы можем увидеть цену и в US$ 1350. Цена на золото традиционно имеет зависимость от доллара: когда американский доллар растет, цена на золото понижается. Связь прослеживается через процентную ставку, которая при повышении также увеличивает стоимость хранения и страхования этого драгоценного металла. Небывалый спрос на золото также подпитывается и инвесторами из самого Китая, который является самым активным скупщиком металла в мире.

Этот год вряд ли станет годом высоких доходов как для институциональных, так и для частных инвесторов в ОАЭ. Главной задачей для них станет переждать шторм на фондовых рынках и поймать тот идеальный момент, когда повышение цены на нефть приведет и к росту цен на основные активы. По некоторым оценкам, моментом активации инвесторов станет конец лета 2016 года.