Благодаря успеху продаж четырех зданий проекта Jumeirah Business Centers (JBC), застройщик Al Fajer Properties вывел на рынок пятое здание – JBC 5, которое было полностью продано в кратчайшие сроки. Доктор Шахрам Абдулла Заде, генеральный директор Al Fajer Properties , рассказал нашему журналу о причинах популярности проекта Jumeirah Business Centers и о том, что делает его уникальным для инвесторов, в том числе и из стран СНГ.

— С момента вывода на рынок первых двух зданий JBC 1 и 2, Ваша компания достаточно быстро дополнила портфолио двумя новыми – JBC 3 и 4, недавно прибавив и пятое - JBC 5. Таковы были ваши изначальные планы или это было ответом на высокий рыночный спрос?

Рынок очень многому нас научил. Мы не можем сегодня игнорировать тот факт, что инвесторы лучше информированы, чем застройщики: они досконально знают ситуацию на рынке, имеют детальное представление о каждом проекте, и прекрасно понимают плюсы и минусы каждого предложения.
Мы всегда внимательно прислушиваемся к клиентам, которые являются для Al Fajer Properties первоисточником обратной связи с рынком. Это часть нашей корпоративной политики. Решение строить JBCs именно в Jumeirah Lake Towers (JLT) как раз было принято на основе изучения потребительских запросов: по мнению рынка Jumeirah Lake Towers является наиболее привлекательным для инвесторов из всех дубайских проектов. И это не удивительно, если учесть, что JLT обладает такими преимуществами, как прекрасно продуманная инфраструктура, удобный выход на важнейшие транспортные трассы, близость к основным центрам бизнеса и отдыха Дубая и прочими. При этом, компания Nakheel и управление свободной экономической зоны Dubai Multi Commodities Center, под патронажем которых развивается проект, не останавливаются на достигнутом и постоянно внедряют инновационные идеи.
Первые две башни - JBC 1 и 2 – были проданы сразу после вывода на рынок. Поэтому мы решили и далее расширять бренд JBCs и купили три дополнительных участка земли под застройку. Мы, конечно, собирались расширять проект, но, честно говоря, никто не ожидал, что все наши проекты будут сосредоточены в одной закройке. Мы просто всегда следуем пожеланием инвесторов.

— Последнее время рынок все более сосредотачивается на объектах коммерческой недвижимости. Не приведет ли это к его переполнению офисными площадями после сдачи всех заявленных проектов?

Действительно, в последнее время было объявлено о нескольких проектах, но главный вопрос заключается в том, являются ли они столь же привлекательными как Jumeirah Lake Towers? Очень часто в проектах изначально не продумана инфраструктура, что приводит к задержкам при сдаче в эксплуатацию. Местоположение тоже может быть не из лучших. Бывает, что здания в проекте расположены слишком близко друг к другу, что всегда видно на генеральном плане. Все эти моменты являются серьезными недостатками.
В свою очередь застройка Jumeirah Lake Towers расположена внутри крупнейшего дубайского района фригольд-недвижимости, в который входят самые престижные жилые проекты, оценивающиеся в миллиарды долларов: знаменитые «Пальмы», Dubai Marina, Jumeirah Beach Residence, Emirates Hills, Jumeirah Islands, Jumeirah Village, Jumeirah Park, Discovery Gardens. Район на 90% состоит из объектов жилой недвижимости с правом фригольд и только на 10% - из объектов коммерческой, которые расположены именно в застройке Jumeirah Lake Towers. Логично, что люди, которые будут жить в данных районах не захотят тратить время на стояние в пробках, чтобы добраться до офиса и обратно. Поэтому, местоположение застройки уже гарантирует грандиозный спрос на офисные помещения.
При этом Jumeirah Lake Towers является свободной экономической зоной.
Стандарты строительства также важны и мы гордимся тем, что в Дубае успешно эксплуатируются несколько знаменитых зданий, построенных нашей дочерней строительной компанией. Например, гостиничный комплекс Al Murooj Rotana.
Наша компания также уделяет серьезное внимание и управлению продажами площадей. На мой взгляд, многие закройщики поступают несправедливо по отношению к жильцам своих зданий, продавая торговые площади любому желающему. В результате, есть опасность того, что все магазины в здании будут торговать идентичными товарами. Мы же гарантируем, что в каждом из наших зданий будет разнообразие и магазинов, и ресторанов, и услуг.
В соответствии с самыми свежими данными, сегодня Дубай нуждается в 8 млн кв. футов офисных помещений! И эта цифра растет день ото дня.
Неправильно полагать, что все проекты коммерческой недвижимости, объявленные недавно, будут закончены единовременно. Самое интересное, что на строительном рынке очень мало подрядных компаний, а любой проект не только нужно анонсировать, но и строить. А строить некому… Но нам данная проблема не грозит, Al Fajer Properties и Al Ahmadiah Constructing Co являются постоянными партнерами.

— Во время декабрьской выставки Cityscape вы продали 75% площадей пятого здания JBC 5. Что же делает Ваши проекты более привлекательными, чем те, что расположены рядом, в той же застройке?

На самом деле, мы продали 100% площадей, не осталось ни одного свободного объекта.
Я думаю, что основными факторами привлекательности нашего проекта по сравнению с другими, находящимися рядом, являются детальная проработка, широкий спектр дополнительных услуг в зданиях, эксклюзивный дизайн, гарантия относительно сроков сдачи и уникальные возможности финансирования. Прибавьте к этому лицензию компании свободной экономической зоны, которую может получить каждый инвестор.
Мы гарантируем минимальный возврат по аренде на уровне 10% ежегодно. Если инвестор захочет продать свою собственность, мы обязательно ее приобретем.
Я очень горжусь тем, что большинство наших клиентов, купивших офисные помещения в JBCs, оставляют их за собой: на вторичном рынке наши объекты практически не найти. Это подтверждает уверенность инвесторов в благотворном сотрудничестве с нами и в получении хороших возвратов по прошествии времени. С момента объявления первой фазы проекта и по сегодняшний день стоимость площадей возросла на 50-60%.

— На какой стадии в данный момент находятся Ваши бизнес-центры?

В ближайшие недели будут закончены работы нулевого цикла на строительстве двух первых башен - JBC 1 и 2. Затем потребуется 20 месяцев, чтобы они были готовы полностью. Три последующих здания - JBC 3, 4 и 5 находятся на стадии работ нулевого цикла; начало возведения тела здания запланировано через четыре месяца ровно.
В любом случае, в соответствии с договором, мы несем ответственность за несоблюдения сроков сдачи объектов и если таковое случится, будем выплачивать инвесторам ежемесячную компенсацию. Поэтому, в наших же интересах все сделать вовремя.

— Каковы планы Al Fajer Properties на будущее?

Сегодня наши инвестиции в проект Jumeirah Business Centers превышают 2,6 млрд дирхамов, и мы уже проводим переговоры о покупке четырех дополнительных земельных участков в проекте Jumeirah Lake Towers.
Мы также работаем над двумя башнями на шоссе Шейха Заеда, которые не дают полного права собственности иностранцам. Одна из них станет пятизвездочным отелем для деловых людей, вторая находится рядом с гигантом Burj Dubai и предназначена под эксклюзивные офисы.
Мы с большим интересом работаем над новыми предложениями и проектами.

— Расскажите напоследок о программе финансирования, разработанной Вашей компанией специально для русскоязычных инвесторов…

Русскоязычные инвесторы всегда были и остаются важным и ценным сегментом для нашей компании. Мы разработали пакет финансирования вместе с инвесторами, поэтому неудивительно, что он был с энтузиазмом принят в странах бывшего Союза.
Предложение заключается в том, что инвестор должен выплатить 30% от стоимости объекта во время его строительства, 10% - после сдачи в эксплуатацию. 60% стоимости он может возвращать нам в течение 10 лет, параллельно используя принадлежащий ему офис.
Такая схема носит название «Аренда с последующим владением» и хорошо зарекомендовала себя, поскольку предлагает самый выгодный возврат инвестиций. Учитывая стоимость аренды помещений в наших зданиях, 60% эквивалентны арендной плате за три года. Данное предложение весьма ограничено по времени, поэтому стоит поторопиться с раздумьями.