Город будущего

ЛИСТАТЬ ЖУРНАЛ КУПИТЬ ЖУРНАЛ

Просмотров:  865

Город будущегоТекст: Гелена Крюкова

КОГДА МЫ ПРЕДСТАВЛЯЕМ СЕБЕ ГОРОД БУДУЩЕГО, ПЕРВЫМ НАУМ ПРИХОДИТ ИМЕННО ДУБАЙ. ЭТО ЖЕ КАСАЕТСЯ И РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЭМИРАТА: ПРЕОДОЛЕВ ТРУДНОСТИ, ОН ВЕРНУЛСЯ В БУДУЩЕЕ УВЕРЕННОГО РАЗВИТИЯ, НОВЫХ ФАНТАСТИЧЕСКИХ ПРОЕКТОВ И СТРЕМИТЕЛЬНОГО РОСТА ПРИБЫЛИ ОТ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ.

В рейтингах приоритетности вложений инвестиционных средств в недвижимость Дубай регулярно держит лидирующие позиции: в рейтинге Savills эмират занял второе место в мире с точки зрения привлекательности для инвестиций в жилье, а рейтинг Knight Frank и вовсе предрекает, что Дубай вскоре может опередить по этому показателю Лондон, мировую столицу инвестиций.

Спрос и предложение - на чашах весов

Выбор инвесторов неудивителен, ведь помимо основных факторов, таких как высокий уровень доходности активов, безопасность вложений и скорость их окупаемости, эмират еще и постоянно фигурирует в списках городов с самыми необычными, интересными и значимыми проектами недвижимости, как, например, проект аэротрополя Dubai South (бывший Dubai World Central), названный экспертами Knight Frank в числе пяти самых важных для инвестиций в недвижимость проектов городской застройки в мире.

А также, безусловно, MBR City – District One со своими семью километрами искусственных озер Crystal Lagoons и самым большим в мире искусственным пляжем, вдохновленный традиционной арабской культурой комплекс Aladdin City в самом центре района Dubai Creek, три тематических парка под общим названием Dubai Parks and Resorts, проект застройки искусственного острова Bluewater Island с самым высоким колесом обозрения в мире Dubai Eye, масштабный комплекс Dubai Creek Harbour, гигантская рамка Dubai Frame и проект застройки островов Deira Islands. И это лишь часть из тех удивительных проектов, которые появятся в Дубае в преддверии «ЭКСПО-2020».

Но этот вихрь новых проектов, так стремительно захвативший Дубай, не мог не вызвать смущения у многих аналитиков, привыкших во всем видеть подводные камни, особенно в сочетании со спадом активности на рынке недвижимости и видимым снижением цен. Что ж, попробуем внести ясность в эту общую картину фантастического будущего.

Главным камнем преткновения в разнообразных попытках дать как можно более четкий прогноз будущего развития рынка жилья в Дубае стало реальное количество объектов, готовых выйти на рынок в ближайшей перспективе. В начале года размах аналитиков в этом отношении был достаточно велик: ничуть не смущаясь, они заявляли, что и 30 000 единиц жилищного фонда вполне реально могут пополнить рынок уже в 2015 году. Потом прогнозы стали чуть скромнее: кто-то обещал 25 000 новых объектов в 2015 году, другие брали более расширенные временные рамки, чтобы не фиксироваться на текущем положении дел, и называли цифры в 70 000 объектов до 2018 года, или, наоборот, более узкие — 6000 объектов за второе полугодие 2015 года.

Все это не могло не вызвать недоумения у инвесторов и запутало некоторых потенциальных покупателей, после чего уже сами крупные игроки рынка, включая ведущих застройщиков, таких как DAMAC и Union Properties, выступили с заявлениями, заявив, что спрос и предложение по-прежнему уравновешены, но с тенденцией к преобладанию спроса.

Город будущегоК этим заявлениям позже добавилась и официальная статистика: несмотря на обещанные 25 000 новых объектов, в строй в Дубае в 2015 году будет введено не более 10 000 единиц жилья, потому что сами застройщики понимают воздействие фактора предложения на общее состояние рынка и не стремятся к его перенасыщению, затормозив сдачу новых объектов в эксплуатацию. По данным Дубайского центра статистики, рост населения Дубая в ближайшие годы составит 5–7% в год, а жилой фонд сейчас увеличивается на 2,2% в год, поэтому баланс спроса и предложения будет иметь тенденцию к преобладанию спроса и в будущие годы.

О том, что спрос на жилье в Дубае и сейчас, и в будущем будет существенно опережать предложение, в один голос говорят аналитики и сами участники рынка. Так считают глава Union Properties Халид Бин Кальбан, глава DAMAC Зайед ЭльЧаар, а также аналитики агентств Land Sterling и Bayut. И наконец, окончательную точку в этих спорах поставил недавний официальный отчет Земельного департамента Дубая, в котором говорится, что всего за девять месяцев 2015 года в эмирате было заключено 33 907 сделок с недвижимостью, что свидетельствует о неуклонном росте интереса покупателей к рынку.

За личные средства покупателей за этот период недвижимости было продано на сумму US$ 21,24 млрд, а за кредитные – на сумму US$ 25,59 млрд. Таким образом, очевидно также, что популярность жилищной ипотеки в Дубае растет с каждым годом.

Новый подъем - уже через полгода

В течение двух последних лет общая стоимость недвижимости, проданной в Дубае за каждый последующий квартал, постоянно росла, на основании чего можно сделать вывод о стабильном и неуклонном развитии местного рынка недвижимости, отметил глава Земельного департамента Султан Бутти Бин Меджрен. Следует, однако, отметить, что чем ближе окончание года, тем увереннее звучат прогнозы аналитиков и участников рынка о скором (возможно, уже в середине следующего, 2016 года) возвращении рынка недвижимости Дубая к прежним показателям роста.

Сегодня эти еще недавно осторожные и несмелые предположения превратились в уверенные тезисы, подкрепленные фактами. Поводом к триумфальному возвращению рынка на прежние позиции послужит интенсификация процессов в экономике региона благодаря статусу стабильной бухты в неспокойном окружении других ближневосточных стран, а также ориентация на 2020 год, когда в Дубае пройдет Всемирная выставка.

Еще одним немаловажным фактором, который находится за пределами индустрии недвижимости, но тем не менее будет достаточно сильно влиять на ее дальнейшее развитие, стало недавнее снятие экономических санкций с Ирана, обещающее ОАЭ и, в частности, Дубаю мощный дополнительный финансовый стимул к расширению в виде как минимум US$ 13 млрд ежегодной прибыли от торговых операций. По расчетам МВФ, ежегодное увеличение ВВП в Арабских эмиратах только благодаря отмене санкций в отношении Ирана составит не менее 1%, плюс к ежегодному росту в 3%, в течение следующих трех лет.

В фокусе - рынок аренды

Еще одним сектором индустрии недвижимости, привлекающим повышенное внимание аналитиков и инвесторов, стал в последнее полугодие рынок аренды жилья в Дубае. На этом поле, как и в прежние месяцы, наблюдается повышенная волатильность, впрочем, одно ясно наверняка: рост прибыли от инвестиций в дубайскую недвижимость сохраняется. По данным House Price Indices от Phidar Advisory, доходность в сегменте квартир в Дубае выросла за последние три месяца до практически рекордных 7,5%, тогда как доходность вилл увеличилась до 4,8% вместе со снижением цен в секторе продаж и сохранением или ростом цен в сегменте аренды.

О том, что растущий доход от аренды в сочетании со статусом безопасной инвестиционной гавани, присущим Дубаю, формируют достаточно оптимистичное будущее для отрасли строительства недвижимости, говорится также в последнем отчете международного рейтингового агентства Moody’s и в аналитическом отчете от издания Financial Times, эксперты которого назвали лояльное к иностранным инвестициям законодательство и прозрачность регулирующих норм, то есть безопасность и комфорт, в числе двух самых важных факторов дальнейшего развития дубайского рынка жилья.

По данным другого консалтингового агентства, Land Sterling, стоимость аренды квартир-студий в доступных по цене районах Дубая увеличилась на 13% только за третий квартал года. При этом рост стоимости аренды жилья большей площади обратно пропорционален размерам вилл и квартир: квартиры с одной спальней подорожали в среднем на 5–12% за квартал в зависимости от района, а элитное жилье, напротив, несколько подешевело для арендаторов. На пике популярности у инвесторов и арендаторов – недорогие квартиры небольшой площади в развитых районах Дубая. По данным портала Propertyfinder, наиболее востребованная арендаторами недвижимость в Дубае попадает в ценовую категорию от US$ 13 500 до 40 000 в год.

Таким образом, Дубай остается одним из самых дорогих для аренды городов мира. Это подтвердило и недавнее рейтинговое исследование компании UBS, озаглавленное Prices and Earnings.

Впрочем, в первую четверку городов с самыми высокими арендными ставками Дубаю удалось попасть главным образом за счет своего сектора элитной недвижимости, тогда как в последнее время и правительство, и сами застройщики сосредоточили основное внимание на другом полюсе спектра – секторе доступного жилья.

Эта тенденция, сформировавшаяся в первом полугодии, сохраняется и ныне. По определению JLL, доступной для Дубая считается недвижимость стоимостью в среднем от US$ 215 000 в сегменте продаж и около US$ 19 000 в год в сегменте аренды. Именно такого жилья в Дубае сейчас больше всего не хватает, так как не менее 40% от всего населения, или 820 000 домохозяйств, — это потенциальные покупатели и арендаторы такой недвижимости, говорится в отчете JLL.

Новые инвестиционные возможности привлекут в Дубай совершенно новый тип инвесторов, которых интересует категория недорогой недвижимости, и благодаря им в ближайшие семь и более лет, по мнению аналитиков Knight Frank, Дубай ожидает стабильное и уверенное развитие сектора жилищного строительства.

Дополнительную информацию о приобретении недвижимости и управлении ею в Дубае вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по тел. в Москве +7 495 5100008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте info@IMEXre.com.

Похожие статьи: