В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ ОТРАСЛЬ НЕДВИЖИМОСТИ В ДУБАЕ ПЕРЕЖИВАЕТ СВОЕГО РОДА СКРЫТЫЙ ПОДЪЕМ. СКРЫТЫЙ — ПОТОМУ ЧТО ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЦЕН И АКТИВНОСТИ ПОКУПАТЕЛЕЙ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПО-ПРЕЖНЕМУ ОСТАЮТСЯ НЕ НА ВЫСОТЕ, И ДАЖЕ ПРОДОЛЖАЮТ ВЫРАЖЕННОЕ СНИЖЕНИЕ. ОДНАКО ТО, ЧТО ЭТО СНИЖЕНИЕ ЯВЛЯЕТСЯ ПРИМЕТОЙ РОСТА И СТАБИЛИЗАЦИИ РЫНКА В ЦЕЛОМ, ПОДТВЕРЖДАЕТСЯ УВЕЛИЧЕННЫМ ПРИТОКОМ В ЭМИРАТ ИНВЕСТОРОВ СО ВСЕГО МИРА.
Текст: Гелена Крюкова
Более того, по оценке отчета Wealth-X, в ближайшие годы Дубай вполне может превзойти многие другие соблазнительные с точки зрения инвестиций в недвижимость центры деловой, культурной и социальной активности в мире.
Оазис для миллионеров
Совместный отчет под названием «Рынок жилой недвижимости класса люкс в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке 2015», представленный недавно аналитическими компаниями Wealth-X и Sotheby’s International Realty, выявил, что в настоящий момент в дубайскую недвижимость вложили свои средства уже 495 человек с состоянием US $ 30 миллионов и более, а также 34 миллиардера.
Эти цифры характеризуют размер состояний инвесторов, которых относят к категории супербогатых. При этом цены на недвижимость класса люкс в Дубае в среднем на 40% меньше, чем в Лондоне — мировом «оазисе» миллиардеров. Доля недвижимости класса люкс, стоимостью более US$ 1 миллиона, на данный момент в Дубае составляет 8% от всего жилого фонда, а US$ 5,5 миллиона — это средняя стоимость недвижимости в данном сегменте дубайского рынка жилья. При этом средняя стоимость одного квадратного метра недвижимости класса люкс в Дубае составляет US$ 9000. На данный момент это по-прежнему примерно в 10 раз меньше, чем, к примеру, в Монако, мировой столице роскоши.
Кроме того, еще более привлекательным Дубай для миллионеров и миллиардеров делает сосредоточение здесь многих мировых рекордов, воплощенных в различных проектах недвижимости и инфраструктуры, включая самое высокое здание в мире Burj Khalifa и самый роскошный отель в мире Burj Al Arab. Дубай — это еще и оазис экстравагантной роскоши, где к тому же 300 дней в году светит солнце.
Столица рекордов
И как будто бы специально для того, чтобы подтвердить выкладки аналитиков практикой, в конце лета, накануне самого громкого события отрасли, выставки недвижимости Cityscape Global 2015, в Дубае был представлен публике потрясающий воображение проект многофункционального комплекса Meydan One. В запуске строительства этого мегамасштабного проекта принял участие сам правитель Дубая шейх Мухаммед бен Рашид Аль Мактум. Проект стал главной сенсацией в мире недвижимости Дубая за последние несколько месяцев: достаточно сказать, что он объединит сразу несколько новых мировых рекордов — здесь будет расположено и самое высокое жилое здание в мире The One, и самая высокая смотровая площадка, и самый длинный искусственный лыжный спуск, и новый самый большой танцующий фонтан. 665 метров над землей — на такой высоте будет расположена самая высокая в мире смотровая площадка с обзором на 360 градусов, 3 миллиона и 670 тысяч квадратных метров — такова общая площадь нового комплекса в целом, 1,2 километра — такова длина искусственного лыжного склона, 60 тысяч гостей — столько сможет вместить центральная площадь внутри комплекса, 150 на 80 метров — таковы размеры раздвижной крыши, которую соорудят над комплексом, чтобы делать его открытым в более прохладные месяцы года. В общем, после презентации Meydan One сразу стало ясно, что превзойти этот проект дубайские застройщики если и смогут, то еще не скоро.
Впрочем, никого уже не удивляет подобное новшество на фоне других, не менее экстравагантных проектов, наподобие подводных и плавающих вилл The Floating Seahorse на искусственных островах The World, подводного капсульного отеля и прочих футуристичных новинок, представленных на выставке Cityscape Global, которая прошла в Дубае в сентябре. Эта 14-я выставка недвижимости стала самой масштабной за все годы ее проведения: в мероприятии приняли участие более 300 компаний из разных стран, а площадь и количество павильонов было увеличено более чем на 30%. К основному залу добавили два новых выставочных павильона. Таким образом, с 2013 года количество залов на выставке выросло на 4 новых павильона, что в целом составляет более 40 тысяч метров дополнительного пространства.
Среди гигантов дубайского рынка недвижимости на выставке Cityscape Global 2015 в очередной раз были представлены такие крупные дубайские компании, как Emaar, Dubai Properties, Dubai World Central, Meydan, Meraas и Nakheel, а также DMCC, Majid Al Futtaim и Al Barari. Выбирать посетителям выставки Cityscape Global действительно было из чего. Рейтинг успешности дубайских застройщиков, составленный агентством Standard & Poor’s, показал, что ожидаемое снижение цен на недвижимость в Дубае во втором полугодии 2015 года вряд ли сможет оказать негативное влияние на их производительность и экономические показатели. Ожидается, что цены на жилую недвижимость в Дубае могут еще снизиться до конца года, однако сегодня все ведущие застройщики эмирата создали для себя надежный «тыл».
По подсчетам аналитиков, текущий год в Дубае станет одним из самых «урожайных» на проекты недвижимости в самых разных категориях. По данным Reidin, в 2015 году рынок дубайской недвижимости пополнится на 20 170 новых объектов, хотя за последние три года средним годовым показателем этого количества обычно была цифра 11 600. Обилие новых предложений и новые схемы продажи недвижимости офф-план позволяют застройщикам продавать такое жилье на 20% дешевле вторичной недвижимости, что, в свою очередь, заставило владельцев вторичного жилья тоже снизить цены — в среднем на 15%. Об этом и многом другом свидетельствовали показатели первого полугодия в отчетах аналитиков.
Первое полугодие 2015: итоги и перспективы
За первую половину 2015 года общая сумма сделок с недвижимостью, заключенных в эмирате, достигла US$ 17,4 миллиарда. Около двух третей сделок с недвижимостью в Дубае заключили при помощи средств, предоставленных банками, что также является критерием здорового функционирования системы — констатировала статистика. Впрочем, возвращаясь к вопросу «урожайности» рынка — не все аналитики придерживаются одинакового мнения относительно влияния этого фактора. К примеру, аналитики Cluttons признают, что 40 120 новых объектов, представленных застройщиками Дубая с начала 2015 года, могут изменить рынок исключительно в долгосрочной перспективе. На то, чтобы построить все эти дома, уйдет, по меньшей мере, еще 10 лет, а если население Дубая в течение этого времени будет расти прежними темпами, то и спрос, соответственно, всегда будет почти равен предложению.
Доступное жилье
Еще одним важным моментом, который отметили все аналитики в своих отчетах за первое полугодие, остается вопрос доступности новой недвижимости, так как львиная ее доля приходится именно на этот сегмент. Районы, в которых строится это доступное жилье, находятся преимущественно на периферии Дубая. Это такие локации, как Dubai Silicon Oasis, Dubai World Central, IMPZ и др. Цены здесь рассчитаны на покупателей со средним доходом и, что еще более важно, на реальных конечных покупателей жилья. Главное, что произошло за первые шесть месяцев 2015 года, — это то, что застройщики сместили фокус своего внимания с достаточно узких сегментов элитного жилья и торговой недвижимости на другие, требующие поддержки сегменты рынка недвижимости, в частности, на доступное жилье. И в этом смысле важно понимать, что сегодня недвижимость в Дубае является одним из самых актуальных «антикризисных» вариантов размещения свободных средств для инвесторов всего мира, и особенно из стран, где местные валюты подвержены существенным колебаниям курса. Тем более что купить жилье офф-план в Дубае становится все проще и выгоднее: уже сейчас возможно, выплатив всего 5% в качестве вступительного взноса и 70% после завершения строительства, стать владельцем качественного жилья в районе с развитой инфраструктурой.
Поэтому неудивительно, что цифры отчета Земельного департамента свидетельствуют о высоком уровне доверия как иностранных, так и региональных и местных инвесторов к рынку жилья в Дубае: 19 848 инвесторов 142 разных национальностей за последние полгода вложили в недвижимость Дубая US$ 14,4 миллиарда инвестиций.
Позитивный характер перспектив дальнейшего развития рынка подтверждает также и опрос, проведенный Лондонской школой бизнеса. Согласно данному исследованию, 47% опрошенных бизнесменов не изменят свои планы по вложению средств в недвижимость Дубая, а 84% из 200 участников опроса уверены, что Дубаю не грозит серьезный спад развития и падения цен в ближайшем будущем.
Выгодные парадоксы рынка
Волатильность и неравномерность средних ценовых показателей в сегментах продаж и аренды недвижимости в Дубае также были в числе наиболее характерных примет рынка в последнее время, часто создавая выгодные для покупателей парадоксы. И если в целом в сегменте продаж цены упали, по данным Bayut, на 5–10%, а в сегменте аренды — на 5–6% за год, то в отдельных районах стоимость аренды, наоборот, выросла за полгода на целых 13%. И все благодаря расширению самого рынка. Таким образом, вырисовывается выгодный, в первую очередь для покупателей недвижимости, парадокс: чем больше падает стоимость жилья и его аренды, тем больше застройщики и арендодатели ориентируются на доступное жилье, а доступное жилье рождает повышенный спрос на него, который, в свою очередь, вызывает рост цен в сегменте аренды. Вот пример такого парадокса: по данным Tasweek, районы Дубая Dubai Silicon Oasis и Discovery Gardens заняли второе и третье места в рейтинге самой доступной для аренды недвижимости Дубая.
Но при этом, по данным Bauyt, в этих же районах за последние полгода был зафиксирован самый значительный рост цен на аренду — на 13%. А другие аналитики, среди которых Knight Frank, Asteco, Bayut и портал Dubizzle, отметили снижение цен на продажу и аренду жилья класса премиум за последние полгода в Дубае.
Наиболее ощутимым спад оказался в самом популярном районе Dubai Marina, где цены на элитное дорогое жилье упали на 18% за три месяца, по данным портала Dubizzle. Однако снижение цен на элитное жилье было таким же неравномерным, как и колебания в уровне цен по различным сегментам дубайского рынка недвижимости в целом. В одних районах дешевели студии, в других, напротив, большие квартиры с тремя и более спальнями.
Таким образом, те цены на жилье в Дубае, что продолжают снижаться, изначально были слишком завышены, а рынок просто корректирует сам себя, но все же, по данным математического подсчета МВФ, купить квартиру в Дубае теперь действительно стало выгоднее, чем снимать. В целом же, по мнению экспертов и согласно теории «вызревания», дубайский рынок недвижимости за последние два года прошел через своеобразный мини-цикл развития от пика 2014 года до стабилизации цен. И если следующая фаза его развития и не может предложить инвесторам таких быстрых прибылей, какими воспользовались «пионеры» рынка на его заре, то, во всяком случае, точно может предложить все преимущества стабильности и настоящей зрелости.
Дополнительную информацию о приобретении недвижимости и управлении ею в Дубае вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по тел. в Москве +7 495 5100008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте info@ IMEXre.com.