Единый мастер-план

Ни для кого сегодня не секрет, что правительство Дубая всеми способами стремится оправдать неофициальный статус Дубая как «города будущего». Любые, даже самые смелые проекты здесь получают не только одобрение, но и прямую государственную поддержку, а государственные структуры часто выступают с инициативами, не уступающими, а часто и опережающими самые смелые задумки застройщиков. Но по мере того, как футуристичный корабль будущего под названием «Дубай» движется вперед, начинают вырисовываться основные черты того курса, которым ему следует идти. Фантастические проекты мега-комплексов, возникающие то тут, то там, конечно, поражают воображение, но для успешно развития все это необходимо привести в систему. Чем, собственно, и намерены заняться управляющие структуры в сфере градостроения, готовящиеся представить уже более-менее понятный план развития города в целом.

Основной упор в развитии города сейчас делается на увеличение прозрачности мастер-планов, взаимодействия различных отраслей, схем продажи недвижимости офф-план, понятности всех нюансов рынка для инвесторов. Но застройщиков будут не только обязывать, им будут помогать. Для этого планируется разработать целый пакет различных стимулирующих мер, которые помогут вместе добиться поставленных правительством целей.

Например, в секторе строительства доступного жилья, о котором в течение последних месяцев на рынке недвижимости Дубая говорили постоянно. Ахмад Букхаш, глава Управления по развитию креативных промышленных кластеров в Дубае, созданного по инициативе шейха Мухаммеда бен Рашида Аль Мактума, вице-президента, премьер-министра ОАЭ и правителя Дубая, отметил в своем недавнем интервью, что будущее — за тесным сотрудничеством частных строительных компаний и руководства эмирата. Строить нужно, но именно то, что действительно необходимо городу.

Большинство крупных застройщиков в последнее время уделяли внимание в основном возведению проектов в сегменте класса «люкс», оставляя без надсмотра, в частности, вопросы размещения обслуживающего персонала или экспатриантов с низким уровнем доходов. Поэтому неудивительно, что в период коррекции цен первым ее почувствовал на себе именно сектор жилья класса «люкс». «Сегодня очень важно создать крепкое среднее звено, соединяющее высший и низший ценовые сегменты рынка дубайской недвижимости, — отметил Букхаш, — создать архитектурную типологию для проектов различного толка. Не за горами то время, когда не будет отдельных, пусть и крупных, мастер-планов, Дубай будет развиваться по одному, единому мастер-плану».

Подушки безопасности

По мере развития Дубая очевидной становится потребность не только в стандартизации подхода к градостроительству, но и в коррекции цен. Этой темы, пожалуй, не избежать при любом обсуждении дел в сфере недвижимости Дубая. И хорошая новость в том, что текущий период снижения цен, похоже, является тем самым основным признаком стабилизации курса, взятого Дубаем. Да, снижение цен, обещанное экспертами на 2015 год, может составить от 10 до 20% до конца года, однако это именно то, что рынку было нужно, — в один голос утверждают они.

Например, в последнем отчете авторитетного рейтингового агентства Standard & Poor’s говорится, что на этот раз и сами застройщики, и рынок в целом гораздо лучше подготовлены к ожидаемому снижению цен, чем это было, скажем, в кризисном 2009 году. Можно сказать, что рынок даже приготовил на этот случай своего рода «подушки безопасности». Ими стали не только диверсификация структуры прибыли большинством крупных игроков рынка недвижимости Дубая, разнообразие предложений и стабильность баланса движения капитала на счетах застройщиков. Более важными факторами являются не зависящие от воли участников внешние обстоятельства, а именно слабая зависимость экономики Дубая от «нефтяной иглы», а также большой процент инвестиций в недвижимость со стороны иностранных инвесторов. Компании, не занятые в сфере торговли нефтью, вносят большой вклад в формирование дубайского ВВП, поэтому они с легкостью смогут компенсировать недостаток спроса со стороны потерявших часть своего «блеска» нефтяных компаний, если таковой и возникнет, говорится в отчете Standard & Poor’s.

Еще одной «подушкой безопасности» для дубайского рынка недвижимости, «фундаментальным поддерживающим фактором для дубайских цен на жилье и аренду недвижимости на ближайшие пять лет», как выразились специалисты Standard & Poor’s, станет рост населения Дубая. Этому эмирату эксперты Standard & Poor’s прогнозируют прирост числа жителей в пределах 5—6% в течение двух следующих лет, а для Абу-Даби — порядка 7—8% за тот же период. Согласно расчетам, уже к 2020 году население Дубая должно достичь 3 миллионов человек.

Время вкладывать

Самым критичным, на наш взгляд, фактором дальнейшего успешного развития рынка недвижимости в Дубае является вопрос иностранных инвестиций. Только в первом квартале текущего года зарубежные инвесторы вложили инвестиций в дубайскую недвижимость на сумму почти US$ 1,5 млрд.

При этом прогноз на будущее выглядит еще более оптимистичным: 68% опрошенных известной аналитической компанией Franklin Templeton инвесторов считают, что недвижимость в ОАЭ сохранит свой статус наиболее востребованного актива в течение следующих 10 лет и собираются и далее вкладывать в этот сектор солидные средства. Глобальное исследование Franklin Templeton охватило 23 страны и 11 500 инвесторов по всему миру.

В результате стало известно, что покупка недвижимости в ОАЭ является одним из трех главных направлений вложения средств среди мировых инвесторов.

И, несмотря на то, что такие инвестиции традиционно считаются долгосрочными с точки зрения возврата средств и получения дохода, 73% опрошенных, тем не менее, надеются начать получать доход от своих вложений уже в течение двух лет. Такие выводы исследователей подтверждаются и аналитиками ведущей консалтинговой компании Knight Frank. В своем недавнем отчете специалисты компании отметили, что 40% владельцев больших капиталов в ОАЭ собираются вкладывать средства в недвижимость. В среднем, 35% всех инвестиционных пакетов самых крупных инвесторов ОАЭ размещены в недвижимости. При этом 60% этих инвесторов в прошлом году вкладывали средства в недвижимость, преимущественно в эмирате Дубай.

А на 2015 год прогноз выглядит и того лучше: 60% инвесторов собираются оставить свои инвестиции в недвижимости, а еще 40% — вложить новые средства в этот актив. При этом на рынке велика доля инвесторов с так называемым крупным частным капиталом, превышающим US$ 1 млн, и очень крупным частным капиталом, превышающим US$ 30 млн. Этих инвесторов в первую очередь интересует жилая недвижимость, а за ней на втором и третьем местах по популярности инвестиций следуют офисы, торговая и гостиничная недвижимость.

ОАЭ привлекают состоятельных инвесторов тремя основными преимуществами: уровнем жизни и здравоохранения (87% опрошенных отметили это как самый важный фактор), безопасностью (67%) и политической стабильностью (67%).

Инвесторов легко понять, ведь доход от аренды недвижимости в Дубае по-прежнему остается одним из самых высоких в мире. По данным Global Property Guide, валовая прибыль от инвестиций в недвижимость Дубая на сегодняшний день составляет от 5,87% до 7,21%, в зависимости от площади квартиры. При этом квартиры меньшей площади традиционно приносят больший доход, так как пользуются повышенным спросом. Для сравнения, доход от инвестиций в недвижимость в одном из самых динамично развивающихся городов мира Гонконге составляет 2,82%, в Индии — 2,22%, в Сингапуре — 2,83%, и, наконец, в Лондоне доход от вложений в жилье или коммерческую недвижимость может составлять порядка 2,72—3,20%. Аренда небольших квартир в Дубае может принести их владельцам доход до 22% с одного квадратного метра в месяц, а квартиры большей площади — до 21% с одного квадратного метра в месяц.

В заключение стоит отметить, что Дубай неоднократно признавался ведущими социологами мира самой «счастливой» страной на Ближнем Востоке. В социологическом смысле под счастьем понимается продолжительность жизни и удовлетворенность ею, базовый уровень качества жизни и благосостояния.

С этой точки зрения ОАЭ и в особенности Дубай заслужили особого упоминания в отчете ООН об уровне счастья в мире World Happiness Report 2015. План развития Дубая до 2021 года своей основной целью предполагает именно счастье жителей эмирата, на его непосредственное достижение нацелена как таковая национальная политика, что характерно далеко не для всех стран. Уровень медицинского обслуживания, уровень удовлетворенности взаимодействием с окружающей средой, уровень безопасности и, что немаловажно, возможность жить в комфортных условиях, качественное и удобное жилье — все это делает ОАЭ страной, привлекательной для многих экспатриантов. И если речь идет о выборе, то, по крайней мере, с точки зрения приобретения недвижимости специалисты называют сегодняшний день самым благоприятным временем для интеграции в жизнь ОАЭ.

Дополнительную информацию о приобретении недвижимости и управлении ею в Дубае Вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по тел. в Москве +7 495 5100008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX(800-4639) или отправив запрос по электронной почте [email protected].