Автор: Гелена Крюкова
Темы года
Не в меру оптимистичные прогнозы начала года для рынка недвижимости Дубая ближе к завершению года уступили место более сдержанным оценкам и острожным прогнозам на будущий год ввиду очевидного замедления темпов роста сектора недвижимости в эмирате.
Двумя главными темами для обсуждения в течение всего года были замедление темпов роста цен на недвижимость, а также общее сокращение количества транзакций и бум строительства новых проектов жилья офф-план с другой стороны. Однако при всей злободневности указанных тем, на их общем фоне многие упустили из виду некоторые менее заметные, но от этого не менее значимые детали, на которые мы и предлагаем вам обратить внимание.
Первое, что многие аналитики упускали из виду, это поведение конечных покупателей жилья на вторичном рынке и связанный с этим рост процента использования заемных средств для покупки недвижимости. Если общая активность покупателей за 2014 год неуклонно снижалась, то кривая использования ипотечного кредитования так же неуклонно шла вверх. Общее число выданных за год кредитов на приобретение жилья в Дубае в целом увеличилось на 18%. При этом рост числа ипотечных кредитов тоже имел свои характерные особенности, связанные с поведением покупателей на рынке готовой недвижимости. Вопреки убеждению многих брокеров в приоритетной значимости малометражных квартир, в частности студий и квартир с одной спальней, статистика свидетельствует о том, что наибольшим спросом на рынке пользуются квартиры с двумя и тремя спальнями.
Статистика по ипотечному кредитованию только подтверждает данное мнение экспертов. Так, 37% всех выданных на квартиры кредитов были предназначены для приобретения квартир с двумя спальнями, а еще 21% — для приобретения квартир с тремя спальнями. Таким образом, наибольший спрос на квартиры сейчас наблюдается именно в этом сегменте, что необходимо учитывать застройщикам при запуске новых проектов. Однако спрос на виллы, если опираться на данные по ипотечному кредитованию, все же преобладает. Большая часть ипотечных кредитов, а именно 65% была выдана именно для покупки вилл. Для определения баланса спроса и предложения аналитики рынка недвижимости обычно используют три самых главных критерия: расположение, внутренний метраж и ценовая категория недвижимости.
И если о росте спроса на квартиры с двумя и тремя спальнями мы уже упомянули (фактор метража), то первый и третий критерии, локация и стоимость недвижимости, оказываются взаимосвязанными, когда речь идет о Дубае. Чем выше популярность района, тем, как правило, выше цена. Таким образом, наиболее востребованными у покупателей, а, следовательно, и самыми дорогими стали в уходящем году такие районы и жилые сообщества Дубая, как JLT, Dubai Marina, Sports City и Jumeirah Village Circle, Emirates Living, Arabian Ranches. И если JLT и Dubai Marina просто были наиболее востребованы у желающих взять кредит для приобретения квартиры, то Sports City и Jumeirah Village Circle в этом смысле вышли на лидирующие позиции с точки зрения самого большого роста количества ипотечных кредитов на приобретение квартир в процентном отношении за год. Emirates Living и Arabian Ranches, со своей стороны, стали самыми востребованными локациями у покупателей вилл.
Аренда VS Cобственность
И, наконец, следует упомянуть еще две немаловажных тенденции, которые если и были замечены аналитиками рынка недвижимости в 2014 году, то не всеми. Первая тенденция - это склонность все большего числа арендаторов недвижимости становиться владельцами жилья. Представители верхней прослойки среднего класса экспатриантов, арендующих жилье в Дубае стали находить стоимость аренды чрезмерно обременительной для своих доходов. По данным экспертов стоимость аренды квартир и вилл в Дубае в целом за год выросла как минимум на 24%. И хотя многие арендаторы защищены законами об аренде, не допускающими повышения арендной платы до истечения определенных сроков аренды, многим арендаторам все же пришлось столкнуться с проблемой повышения. Поэтому все большее число из них подумывает о приобретении своего собственного жилья, из-за чего спрос естественным образом тоже растет. Поэтому данную тенденцию тоже следует рассматривать как важную составляющую спроса. При этом, у данной категории покупателей, как правило, есть лимит, который они определяют для себя на покупку жилья. Это, в среднем US$ 550 тысяч — сумма, за которую можно купить квартиру с двумя спальнями. Именно эта сумма стала верхним пределом для 85% всех ипотечных кредитов, выданных в 2014 году в Дубае.
Последняя тенденция, о которой имеет смысл сказать, может служить обобщающим выводом для анализа ведущих особенностей развития рынка дубайской недвижимости в 2014 году, а также ответом на главное опасение участников рынка. Уменьшение объема транзакций наблюдалось в уходящем году в Дубае лишь в сегменте наличного расчета, покупки жилья за «живые деньги», а также в сегменте спекулятивной торговли жильем. Торможение этих отраслей рынка произошло за счет своевременных и эффективных мер дубайского правительства, которые и позволили оздоровить весь рынок жилья в целом. Таким образом, если замедление активности на рынке и наблюдается, то исключительно за счет рецессии в «нездоровых» секторах, и без того требовавших ограничения своего прогресса.