Превосходя ожидания
Поделиться:


Просмотров:  1686

ДубайИНВЕСТИЦИОННЫЙ КЛИМАТ В ДУБАЕ, «ГОРОДЕ БУДУЩЕГО», ПО ПРАВУ СЧИТАЕТСЯ ОДНИМ ИЗ НАИБОЛЕЕ БЛАГОПРИЯТНЫХ НЕ ТОЛЬКО НА БЛИЖНЕМ ВОСТОКЕ, НО И В МИРЕ. А ОДНОЙ ИЗ НАИБОЛЕЕ НАДЕЖНЫХ И ВЫГОДНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ ЗДЕСЬ, КАК И ВЕЗДЕ, ЯВЛЯЕТСЯ НЕДВИЖИМОСТЬ.

Первое полугодие 2014 года показало, что рынок недвижимости в Дубае становится более зрелым, обретает стабильность, свойственную всем устойчиво развивающимся секторам. Своеобразным барометром его стабилизации стали отчеты всемирно известных консалтинговых и аналитических компаний, зорко следивших за колебаниями темпов роста и падения цен. Выводы, которые можно сделать на их основе, рисуют достаточно оптимистичную картину.

Стабилизация рынка

Если в конце 2013 года большинство ведущих агентств, констатируя в своих прогнозах беспрецедентный рост цен на жилую недвижимость в размере 33%, предсказывали сектору недвижимости Дубая дальнейший рост на пике ценовых показателей, то уже в конце первого квартала 2014 года стало очевидно – стабилизация рынка наступит гораздо раньше, чем ожидалось.

Эксперты одного из крупнейших и наиболее авторитетных аналитических агентств Jones Lang LaSalle в отчете за первый квартал 2014 года отметили, что инвестиционный прогноз для рынка недвижимости Дубая продолжает стабильно улучшаться. Согласно данным Индекса доверия бизнеса, приведенного в отчете JLL, уже в последнем квартале 2013 года этот показатель достиг уровня в 144,3 пункта, что на 8% больше, чем на тот же период предыдущего года. Экономика Дубая, согласно данным Департамента экономического развития, в 2014 году продолжит укрепляться во многом благодаря стабилизации рынка недвижимости – согласно прогнозу ВВП Дубая в 2014 году должен достичь 4,7%.

Уже в начале 2014 года, как отметили специалисты JLL, рынок недвижимости Дубая вошел в новую фазу развития, воспользовавшись преимуществом повышенного спроса на жилье. Рост цен на аренду и продажу жилья в эмирате они назвали «логичным и предсказуемым», особенно после волны падения спроса, которая наблюдалась в Дубае в 2008–2009 годах. Еще одним индикатором растущего доверия инвесторов стало увеличение общей стоимости всех сделок купли-продажи, совершенных в Дубае за последние полгода, которая возросла на 30% и составила US$ 29 млрд.

В январе 2014 года, говорится отчете JLL, в Дубае было создано два новых государственных агентства, призванных улучшить привлекательность эмирата для мировых инвесторов и туристов. Ими стали Дубайское агентство по развитию инвестиций и Дубайская корпорация туризма и коммерческого маркетинга. Помимо этих явных знаков очевидного «взросления» и укрепления рынка недвижимости Дубая, в начале года также был зафиксирован подъем активности на фондовых рынках. Сразу несколько крупных дубайских застройщиков, среди которых первым стал Emaar, выступили с объявлениями о намерении сделать в ближайшем будущем первичное публичное предложение (IPO) о продаже своих акций на мировых фондовых рынках.

Специалисты агентства JLL, равно как и многих других ведущих мировых агентств, как правило, проводят тщательный анализ ведущих тенденций рынка недвижимости и чутко держат руку на пульсе города, поэтому прогнозы, сделанные ими, редко бывают ошибочными. Единственное, в чем ошиблись эксперты JLL, это предсказание о том, что за 2013 – начало 2014 года цены на недвижимость достигнут предкризисного уровня, чего так и не случилось благодаря своевременным мерам дубайского правительства, а также, возможно, и благодаря подобным предостерегающим прогнозам. Если же верить отчету JLL за второй квартал года, то сегодня будущее инвестиций в дубайскую недвижимость выглядит более чем обнадеживающе. В нем эксперты бюро отразили ведущую тенденцию года – к снижению темпов роста цен.

По словам Крейга Пламба, главы ближневосточного отдела JLL, меры, предпринятые правительством Дубая в отношении предотвращения спекуляций жильем, а также сам по себе чрезмерный рост цен, который стал влиять уже непосредственно на уровень спроса, привели к снижению темпов роста цен на недвижимость в Дубае во втором квартале года. На данный момент все еще продолжается восходящее развитие рынка недвижимости Дубая: по годовым показателям второго квартала цены на жилье выросли на 36%. Однако по квартальным показателям очевидно, что темпы этого развития заметно затормозились во втором квартале года, когда цены выросли в среднем на 6%, по сравнению с 10% в первом квартале года. Рост цен на аренду во втором квартале тоже снизился: с 7% в первом квартале до 3% во втором квартале. Снижение объемов продаж также говорит о стабилизации перегретого рынка дубайской недвижимости. Так, в отчете JLL говорится, что, по данным за май текущего года, объем сделок купли-продажи вилл, в частности,сократился на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Следует, однако, заметить, что такая тенденция к снижению темпов роста не должна вызывать опасений с любой точки зрения. Да, сейчас не время для быстрой прибыли, отмечают эксперты, однако снижение цен выгодно в долгосрочной перспективе. С одной стороны, оно дает гарантии, что в ближайшем будущем нам не грозит очередной «мыльный пузырь», а с другой – дает возможность потенциальным инвесторам «догнать» постоянно ускользающую изза быстрого роста цен возможность выгодно вложить имеющиеся средства.

Элитное жильё

Повсеместное снижение темпов роста цен на жилье в Дубае, имевшее место в первой половине текущего года, отразилось на всех секторах недвижимости, но не стоит забывать, что среднее значение темпов роста цен – это усредненный показатель, в реальности же различные секторы могут показывать весьма неодинаковые результаты, в зависимости от различных факторов. Одним из таких факторов является баланс спроса и предложения, который, по версии другого авторитетного консалтингового и аналитического агентства Knight Frank, порождает основные тенденции в формировании цен на недвижимость разного предназначении и ценовой категории.

Агентство Knight Frank, в частности, регулярно составляет индекс востребованности элитного жилья класса «люкс» по всему миру Prime Global Cities Index, который отражает и уровень цен на жилье класса премиум. А поскольку Дубай в какой-то мере является мировым центром сосредоточения элитной недвижимости, благодаря выгодным для обеспеченных инвесторов условиям налогообложения, то этот показатель для эмирата более чем актуален. «По мере урегулирования кризиса в Еврозоне и улучшения экономической ситуации в целом, – сказано в итоговом отчете Knight Frank за 2013 год, – спрос на недвижимость класса «люкс» во всем мире неуклонно растет, при том, что финансовые рынки могут обеспечить достаточно низкий процент доходности». Данные индекса Prime Global Cities Index для Дубая за последний квартал 2013 года свидетельствуют о том, что годо-вой показатель роста цен в этом квартале был самым значительным с 2010 года, однако показатель поквартального роста был наименьшим с 2012 года.

В марте 2014 года Knight Frank опубликовал рейтинг самых дорогих городов мира с точки зрения стоимости одного квадратного метра элитной недвижимости. Из 20 городов мира, проанализированных в отчете Knight Frank, Дубай по стоимости жилья премиум-класса занял 19-е место, ниже расположился только Кейптаун, где за US$ 1 миллион можно купить 215,1 кв. м жилья класса «люкс». При этом эксперты Knight Frank подчеркивают, что дубайским ценам на жилье класса «люкс» еще есть, куда расти. Так, за US$ 1 млн в Дубае можно купить 146 квадратных метров жилья класса «премиум», что в шесть раз больше, чем в Лондоне, в семь раз больше, чем в Гонконге, и в 10 раз больше, чем в Монако. Другие крупные города мира, такие как Москва, Мумбаи и Стамбул, тоже остаются более дорогими, нежели Дубай, с точки зрения стоимости 1 квадратного метра площади недвижимости.

Что касается темпов и объемов роста цен, то здесь Дубай, по данным отчета Knight Frank, занял 7-е место из 10 учтенных в отчете городов мира, а 8-е заняла столица ОАЭ Абу-Даби. Такие позиции в данном списке Дубай и Абу-Даби заняли благодаря росту цен на жилье премиум-класса на 17% и 15% в 2013 году соответственно. Во второй половине года, согласно последнему отчету Knight Frank, цены на жилье категории премиум вырастут еще на 10–15%, во многом вследствие того, что в ближайшие 18 месяцев в эксплуатацию будет сдано не так много объектов в этом секторе, что, естественно, спровоцирует высокий спрос. Таким образом, элитная недвижимости в Дубае – это один из наиболее выгодных объектов для инвестиций, капитализация которого растет стабильно и неуклонно.

Строительный бум

Мало в каком другом городе мира в неделю появляется столько объявлений о старте новых проектов, как в Дубае. Но, как отмечают эксперты аналитического агентства CBRE, эмират не только способен органично принять, но и нуждается еще как минимум в 30 тысячах новых объектов недвижимости.

Сегодня строительный бум стал уже повседневной реальностью «города будущего», который сложно представить без масштабных стройплощадок и леса строительных кранов. Однако в популярных у инвесторов, покупателей жилья и туристов районах города остается все меньше свободного места под застройку, поэтому стоимость земли здесь неуклонно растет, а значит, повышаются и цены на вновь построенное жилье. Но, как уже говорилось выше, и для цен есть свой предел, поэтому застройщики Дубая все чаще поглядывают в сторону более выгодных участков в отдаленных районах Дубая. Туда же смотрят и покупатели жилья, желающие удешевить покупку.

В последнем отчете аналитического агентства CBRE высказывается предположение о том, что дубайские застройщики будут строить все больше жилья средней категории в отдаленных районах Дубая. По оценкам CBRE, уже в этом году застройщики построят в Дубае порядка 17 тысяч единиц нового жилья. Большинство жилых объектов будет создано в рамках реализации масштабных мегапроектов в таких районах, как Dubailand, Jumeirah Village Circle и Dubai Silicon Oasis. Только за одну неделю апреля, по данным CBRE, сразу три крупных игрока на рынке недвижимости – застройщики Emaar, Dubai Properties и Lootah Real Estate – объявили о запуске строительства 845 новых объектов на окраине Дубая.

Стремительный рост цен на недвижимость, хотя и умерился в первой половине 2014 года, однако все чаще вынуждает многих покупателей обратиться к поискам более доступных вариантов жилья средней ценовой категории, что порождает повышенный спрос на такие объекты. О более чем крупных масштабах строительства объектов всех сфер в Ду-бае говорится также и в нескольких отчетах аналитической компании Meed Insight. Согласно собственному рейтингу этого бюро, Дубай второй год подряд занял первое место по количеству и масштабам строительных проектов. ОАЭ в целом и Дубай в частности снова заняли лидирующую позицию среди всех стран Ближнего Востока по темпам и объемам строительных проектов. Большинство из упомянутых проектов были реализованы в Дубае, где в 2013 году на строительство было потрачено US$ 20,6 млрд, что составило почти 52% от всего бюджета строительной сферы в ОАЭ. Общая стоимость проектов строительства различных объектов, которые еще предстоит реализовать по всем странам ближневосточного региона, составляет более US$ 1 трлн, из которых на долю ОАЭ приходится US$ 428 миллиардов. Таким образом, и в ближайшие пять лет ОАЭ тоже имеют все шансы сохранить лидирующую позицию по темпам и объемам строительства.

В текущем году общая стоимость контрактов на строительство в Дубае составляет на данный момент более US$ 100 млрд, что уже позволяет говорить о более чем двукратном увеличении объемов сектора по сравнению с прошлым годом. При этом на данном этапе все более или менее крупные проекты в Дубае либо инициированы и находятся во владении государственного сектора, либо контролируются им. Многие крупные и важные для города проекты, ранее «замороженные», сегодня вновь возрождены и близятся к завершению.

В их числе – трамвайная линия, ветка метро и торговый комплекс Palm Jumeirah Mall на знаменитом рукотворном острове. Все это вселяет в инвесторов большую уверенность и позволяет с оптимизмом смотреть в будущее сектора строительства в Дубае, говорится в отчете Meed Insight.

Всестороннее развитие

Еще в конце прошлого года все аналитические агентства отметили, что рынок недвижимости Дубая развивается не только стремительно, что вызывало опасения, но при этом и всесторонне, что вселяло уверенность. Возрождение рынка захватило все без исключения секторы и продолжилось в 2014 году. Одним из очевидных признаков растущего доверия инвесторов стало увеличение числа компаний, ведущих бизнес в Дубае. А это, в свою очередь, не могло не вызвать роста цен на рынке офисной недвижимости, как отметили специалисты CBRE. Аналитическая и консалтинговая компания CBRE провела исследование более 70 крупных международных корпораций, которые в целом занимают 25 миллионов квадратных метров офисных площадей по всему миру, и выяснила, что процент тех из них, кто планирует в ближайшее время расширение своих компаний на Ближний Восток, за год вырос с 24% до 30%. Сегодня каждая третья из опрошенных CBRE международных компаний планирует обозначить свое присутствие в ближневосточном регионе, где Дубай является наиболее привлекательной локацией.

Основной тенденцией на этом рынке в будущем, по оценкам экспертов, останется приоритет качества офисной недвижимости, а значит, наибольшим спросом будут пользоваться такие районы и комплексы как DIFC, Dubai Downtown и Tecom. Еще 850 тысяч квадратных метров офисных площадей будет введено в эксплуатацию в Дубае в этом году. Эксперты другой ведущий мировой аналитической компании Cluttons констатировали в 2014 году также повышенный интерес инвесторов к промышленной и коммерческой недвижимости в свободных экономических зонах Дубая и предрекли дальнейший рост интереса к проектам данного сектора.

По данным Cluttons, особым спросом начнут пользоваться свободные экономические зоны, где количество свободной коммерческой и промышленной недвижимости неуклонно сокращается, как в СЭЗ Dubai Industrial City или Dubai Investments Park. Таким образом, специалисты большинства аналитических агентств и консалтинговых бюро сходятся во мнении относительно многообещающего будущего для инвестиций в недвижимости Дубая и ОАЭ. В этом смысле ценовая стабилизация рынка может только стать дополнительной выгодой для тех, кто рассчитывает на долгосрочные перспективы.

Дополнительную информацию о приобретении недвижимости в Дубае Вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по телефону в Москве +7 (495) 5100008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (8004639) или отправив запрос по электронной почте info@IMEXre.com.

Похожие статьи:

#