И вот в 2012 году заявление о том, что для рынка недвижимости Дубая вновь наступили лучшие времена, уже не голословно, об этом говорят данные консалтинговых компаний и рейтинговых агентств. По данным Земельного департамента Дубая, в первой половине 2012 года объем сделок с недвижимостью вырос на 21 % по сравнению с тем же периодом прошлого года и достиг 63 млрд дирхамов (17,2 млрд долларов). Арендные ставки начинают расти, девелоперские компании возобновляют ранее замороженное строительство и объявляют о запуске новых проектов. Вместе с тем, большинство исследований сходится на том, что рост цен и арендных ставок происходит неравномерно в различных сегментах рынка недвижимости Дубая, а он сам становится более фрагментированным. Так насколько же на самом деле велико и стабильно оживление на рынке, и что на самом деле происходит с ценами, особенно в так называемых «фригольд» – районах, где иностранцам разрешено приобретать недвижимость в собственность?
Попробуем разобраться в этом при помощи специалистов по рынку недвижимости Дубая.
Покупка жилой недвижимости
На рынке жилой недвижимости наблюдается достаточно быстрый рост цен. Однако он по большей части сконцентрирован в сегменте вилл, где цены уже достигли или превысили докризисный уровень. Доклад Global Market Perspective консалтинговой компании Jones Land LaSalle (JLL) за третий квартал 2012 года констатировал рост цен на виллы в Дубае на 23 % за последние 12 месяцев. При этом апартаменты за то же время подорожали в среднем только на 4 %.
Повышенный спрос наблюдается на виллы и таунхаусы в таких районах, как Springs, Meadows, Arabian Ranches и Jumeirah Islands. Например, в районе Springs стоимость таунхауса с двумя спальнями достигла 1,5 млн дирхамов (около 410 тысяч долларов), а с тремя спальнями – 2,2 млн дирхамов (примерно 600 тысяч долларов). По сравнению с прошлым годом цены выросли на 25-30 %, особенно быстрый рост наблюдался в третьем квартале 2012 года, когда цена таунхауса с двумя спальнями выросла с 1,38 до 1,5 млн дирхамов (с 380 до 410 тысяч долларов), а виллы с тремя спальнями – с 2,0 до 2,2 млн дирхамов (с 550 до 600 тысяч долларов).
Жилые апартаменты дорожают медленнее, хотя очень многое зависит от популярности каждого конкретного района. В престижных проектах с удачным расположением, наподобие Jumeirah Beach Residence и Dubai Marina, цены растут достаточно быстро, но в менее престижных сегментах могут и не показывать положительной динамики. Стоит также иметь в виду, что хотя в Дубае буквально в последние недели и месяцы стали вновь запускаться проекты в сфере недвижимости, в том числе очень большие, однако поступят они на рынок еще не скоро. До тех пор из-за нескольких «потерянных» в связи с кризисом лет в Дубае будет наблюдаться ограниченное предложение нового жилья.
Комментарий специалиста Imex Real Estate
Дмитрий Страхов: «На самом деле, многие мировые консалтинговые агентства в последнее время сообщают о том, что рынок недвижимости Дубая пережил последствия мирового экономического кризиса и начал устойчиво расти. Правда, степень и размеры роста цен на жилье очень сильно зависят от таких факторов, как район, удалённость от моря, развитость инфраструктуры и т. д. Однако можно отметить довольно стабильный рост рынка недвижимости Дубая в целом, причём речь идёт как о рынке аренды, так и о рынке продаж. Квартиры и виллы в новых проектах от известных застройщиков, таких как Emaar и Nakheel, раскупаются очень быстро, а это означает, что доверие инвесторов восстанавливается. Хороший спрос и ограниченное, в силу объективных причин, предложение нового жилья, в особенности прибрежного, создает условия для стабильного роста цен».
Аренда жилья
На рынке аренды жилья складывается похожая картина с возвращением к докризисным показателям. Вместе с тем, рост арендных ставок более равномерен, чем изменение цен на виллы и апартаменты. Тот же доклад Global Market Perspective от JLL за третий квартал 2012 года показал, что стоимость аренды вилл за двенадцать месяцев с сентября 2011 по сентябрь 2012 года выросла на 7 %, а для апартаментов – на 5 %. К тому же, если рост цен на недвижимость заметно выше в престижных районах по сравнению с более скромными, то арендные ставки растут в одном и в другом сегменте. Например, существенный рост стоимости аренды зафиксирован в таких бюджетных районах, как Discovery Gardens и International City.
В Discovery Gardens – районе бюджетной малоэтажной застройки от компании Nakheel – арендные ставки с начала 2012 года увеличились на 25 %. Аренда квартиры-студии в этом районе сейчас обойдется в 32-38 тысяч дирхамов (от 8,7 до 10,3 тысяч долларов) в год, тогда как в первой четверти 2012 года она составляла от 25 до 27 тысяч дирхамов (от 6800 до 7350 долларов). Стоимость аренды квартиры с одной спальней достигает 43-52 тысяч дирхамов (11700-14100 долларов), тогда как в первом квартале 2012 года она не превышала 38-40 тысяч дирхамов (10300-10900 долларов). Хотя аренда недвижимости класса люкс в Дубае дорожает не так быстро, по этому показателю он все равно находится на одном из первых мест в мире. Например, индекс Prime Global Rental Index консалтинговой компании Knight Frank, демонстрирующий скорость, с которой дорожает аренда 5 процентов самого престижной жилой недвижимости в городе, показал рост на 3 % с начала года. Благодаря этому Дубай занял 9-е место среди включенных в отчет городов мира, опередив среди прочих Сингапур, Гонконг и Москву и уступив только таким городам, как Нью-Йорк, Шанхай, Пекин, Цюрих и Торонто.
Комментарий специалиста Imex Real Estate
Эдуард Бураков: «Спрос на аренду жилой недвижимости Дубая устойчиво растет последние полтора года. В первую очередь, это связано с увеличением численности населения Дубая и непрерывным притоком иностранных граждан-экспатриантов. Данный фактор, несомненно, свидетельствует о росте экономики эмирата. Кроме того Дубай перетягивает арендаторов из соседних эмиратов, привлекая их высоким уровнем жизни и более развитой инфраструктурой. Власти Абу-Даби даже решили ввести запрет для госслужащих на аренду жилья в Дубае, т. к. многие предпочитают проживать в Дубае, работая при этом в Абу-Даби. И это несмотря на ежедневные поездки более чем 100 км в одну сторону».
Рынок офисной недвижимости
На рынке офисной недвижимости Дубая наблюдается, пожалуй, наиболее противоречивая ситуация. С одной стороны, как свидетельствуют самые разные источники, спрос на офисы в Дубае вернулся к докризисному уровню 2007 года. Этому способствовали мировые нефтяные и газовые компании, которые активно приходят в Дубай, чтобы воспользоваться высокими ценами на углеводородное сырье и найти новые рынки. Также значительная часть спроса приходится на уже работающие в Дубае компании, которые расширяются благодаря росту экономики эмирата и высокой деловой активности в регионе.
В то же время в Дубае наблюдается избыточное предложение офисной недвижимости, которое негативно влияет на арендные ставки и показатели занятости площадей. При этом в эксплуатацию постоянно вводятся значительные объемы качественных офисных площадей, например, в активно застраивающемся районе Business Bay.
В результате стоимость аренды держится на стабильном уровне только в высококлассных объектах с хорошим расположением. Например, в районе International Financial City – самом престижном сегменте рынка офисной недвижимости – арендные ставки держатся на уровне 2700 дирхамов (750 долларов) за квадратный метр в год. Относительно устойчива стоимость аренды офисной площадей класса Б в районе Tecom, где она в среднем равняется 1100 дирхамов (около 300 долларов) за квадратный метр ежегодно.
Однако в Tecom, так же как и в Business Bay и Jumeirah Lake Towers, высок процент незанятых площадей, а в более старых комплексах офисной недвижимости владельцы тем более вынуждены постоянно снижать ставки аренды, чтобы привлечь арендаторов.
Что впереди?
Рынок недвижимости Дубая заканчивает расчищать завалы, оставшиеся от недавнего кризиса, и готовится к новому рывку. Пережившие кризис компании-застройщики приводят свои финансы в порядок и сообщают о росте прибыли, ранее замороженные проекты начинают достраиваться, для совсем безнадежных государство ищет новых инвесторов.
Впервые с начала кризиса ведущими игроками рынка были анонсированы новые проекты. В Дубай снова потекли капиталы со всего региона и не только, потому что он подтвердил свой статус «тихой гавани» с отличной инфраструктурой и инвестиционным климатом.
Вместе с тем, все крупные игроки не хотят повторения стремительного роста цен 2007-08 годов, в котором была очень велика доля спекулятивной составляющей. Шагами в этом направлении отметились и крупнейшие девелоперские компании Emaar и Nakheel, которые почти синхронно ограничили возможность спекулятивной перепродажи еще не построенных квартир и вилл в своих новых проектах. Таким образом, рост цен на недвижимость не будет таким быстрым, как во времена бума, предшествовавшего кризису. Зато для тех, кто ищет возможность для долгосрочного вложения капиталов, в Дубае открываются новые возможности. Надо только очень внимательно подойти к выбору объектов инвестиций.
Любую дополнительную информацию о приобретении и управлении Вашей недвижимостью в Дубае Вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по тел. в Москве +7 495 5100008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте [email protected].