Отельные апартаменты – отдельный сегмент рынка недвижимости Дубая, находящийся на стыке жилого и гостиничного. С одной стороны, они представляют собой готовые квартиры со всеми удобствами, с другой – более выгодный инвестиционный актив под обслуживанием мировых отельных брендов. Поговорим о преимуществах и недостатках, рыночной ситуации и страхах инвесторов.

Тренды отельного рынка

Рынок гостеприимства Дубая становится все более сложной структурой на волне диверсификации экономики эмирата, заявленной местным правительством, и по мере приближения всемирной выставки «ЭКСПО-2020». Гостиничный фонд эмирата, по прогнозам, вырастет до 120 тысяч номеров к концу 2019 года, в настоящее время на рынке готовы к заселению гостей 80,4 тысячи номеров в гостиницах и апарт-отелях. Таким образом, в ближайшие 2,5 года рост сегмента составит минимум 50%. Только во втором квартале текущего года, говорится в обзоре компании JLL, на рынок вышли такие пятизвездочные отели и курорты, как Viceroy The Palm (477 номеров), Dusit D2 Kenz (240 номеров) и St. Regis Polo Resort (181 номер), добавив конкуренции в сегменте премиум.

В средней категории, которая составляет 18% от общего объема рынка гостеприимства, – тоже прибавление: введен в строй новый бизнес-отель Rove Trade Centre (270 номеров), а также проведен ребрендинг отеля Yassat Gloria, который теперь представляет крупнейшую в мире собственность международной сети Mercure. Как ожидается, средний сегмент внесет лепту только в размере 8% в общий объем рынка гостеприимства до 2020 года, в то время как премиум займет долю в 40%.

Еще одна тенденция рынка – выход крупных девелоперов на рынок гостеприимства: в частности, совсем недавно свои гостиничные подразделения основали такие киты рынка, как Meraas Holding и Dubai Holding. Еще один новый игрок – Five Holding, который также заявил о желании расширить свой портфель гостиничных активов. Таким образом, традиционные игроки рынка пересматривают свои стратегии по управлению недвижимостью, и рынок наблюдает становление нового крупного инвестиционного механизма.

По прогнозам экспертов, рост конкуренции на гостиничном рынке Дубая окажет еще более сильное давление на арендные ставки. Между тем, как отмечается, заполняемость отелей растет – 84% в мае текущего года против 82% в аналогичном периоде прошлого года. Однако, за тот же период, средняя цена номера упала на 3% и составила US$ 206 за сутки. «Рынок становится все более насыщенным, и, как следствие, маржинальность снижается, поэтому собственники меняют операторов в попытке нарастить отдачу. Несмотря на то, что уровень заполняемость повышается, цены падают, в итоге снижается выручка, и владельцам приходится затягивать пояса», – говорит Крейг Пламб, глава направления исследований JLL MENA.

Одно из подтверждений этих слов – пересмотр модели управления отелями группой Emaar Properties. Как сообщил застройщик, новая модель будет основана на поощрительных вознаграждениях, которые уровняют интересы владельца и оператора, и будет сфокусирована на получении прибыли. Так, базовый сбор оператора будет рассчитываться как процент от общих продаж отеля и поощрительных взносов, основанных на валовом доходе. «Ситуация в гостиничном бизнесе резко изменилась, и сегодня общая прибыль для нас стала более мощным показателем производительности оператора, чем доходность номеров», – пояснил Оливье Харниш, исполнительный директор Emaar Hospitality Group.

Рост апарт-сегмента

Дубай рассчитывает принять 20 миллионов туристов в 2020 году. Помимо традиционных курортов и пятизвездочных отелей, в преддверии всемирной выставки девелоперы всерьез взялись за укрепление сегмента отельных апартаментов, который поможет им конвертировать туристический поток в реальную прибыль, в то время как ставки на жилую и коммерческую недвижимость подвержены волатильности. В числе премиальных проектов обслуживаемых апартаментов на рынке функционируют такие бренды, как The Address, Vida, Viceroy, Jumeirah Living by Select Group, Alef Residences и Kempinski Residences Business Bay. Всего в Дубае, по данным JLL, насчитывается 25 тысяч апартаментов с обслуживанием в 207 проектах. Если говорить о категориях, то на рынке можно выделить два растущих тренда: собственные бренды девелоперов (например, The Address и Vida, принадлежащие группе Emaar) и партнерские франшизы, такие как Paramount, Jumeirah, Kempinski and Bulgari.

Отельные апартаменты занимают 25% от общего объема рынка гостеприимства в ОАЭ

В числе преимуществ обслуживаемых апартаментов – более высокая доходность и гарантия получения устойчивого дохода. «Основное преимущество отельных апартаментов заключается в их полной готовности – в них предусмотрены все мелочи и предлагается множество услуг, которые предлагаются только в гостиницах, – говорит руководитель компании Prime Homes Real Estate Мадина Тулеметова. – Таким образом, стоимость «доукомплектовки» пустой квартиры, включая ремонт и покупку мебели, бытовой техники, а также плата за коммунальные услуги съедят разницу в цене между ней и готовыми к заселению апартаментами. Последние удобны вновь прибывшим жителям Дубая, у которых нет времени на ремонт, и инвесторам, которым не нужно постоянно отвлекаться на просьбы квартиранта что-то починить».

Департамент туризма и коммерческого маркетинга Дубая делит отельные апартаменты на три категории: стандарт, супериор и делюкс

Таким образом, владелец отельных апартаментов не должен заботиться о том, как ему найти арендаторов, решать вопросы с техническим обслуживанием, ремонтами, заселениями и выселениями жильцов, способами получения арендной платы. Перед ним также не встает проблема неблагонадежных арендаторов. «Стоит также отметить, что комплексы с обслуживаемыми апартаментами обычно содержатся управляющей компанией в лучшем состоянии, оперативно решаются вопросы с срочным и плановым ремонтом – ведь от внешнего вида комплекса напрямую зависит доход его оператора», – отмечает Сергей Сергеев, руководитель компании Amlak Invest.

Инвестор, как известно, может использовать апартаменты для собственного проживания каждый год. Сегодня девелоперы все чаще идут на уступки и продлевают традиционные двухнедельные сроки, когда апартаменты могут находиться в личном пользовании инвестора, на более длительное время.

В Дубае стремительно растет число туристов из стран Персидского залива, которые приезжают большими группами и останавливаются на более длительное время. Разумеется, останавливаться в апартаментах с оборудованными кухнями и всеми удобствами для них предпочтительнее, чем в гостиничных номерах. Помимо туристов, в Дубае также насчитывается немало «транзитных» резидентов, проживающих в эмирате менее года. «Обслуживаемые апартаменты позволяют жить в Дубае без резидентской визы, заехать и съехать в любое удобное время и избежать множества административных формальностей, которые возникают при аренде квартир», – говорит Марко Вучинич, руководитель группы отелей и гостеприимства JLL MENA.

Эксперты отмечают, что подъем спроса на обслуживаемые апартаменты начался еще в 2010 году и сегодня подогревается инвесторами, которые ищут более выгодных условий возврата инвестиций и инвестиционные решения под ключ. Основными инвестиционными зонами Дубая для таких проектов являются The Palm Jumeirah и Downtown Dubai, далее следуют Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers и Barsha Heights.

Ежегодная доходность сервисных апартаментов, за вычетом всех расходов, может доходить до 12%. «Практика показывает, что при разумном выборе, основанном на анализе рынка, вложения в обслуживаемые апартаменты приносят более высокую доходность от аренды – до 12% в год, в то время как инвестиции в обычные квартиры приносят до 8–9%. Сейчас на рынке обслуживаемых апартаментов есть предложения от застройщиков с гарантией чистой доходности в 8–10% на ограниченный период времени (3–5 лет)», – поясняет Сергей Сергеев.

Памятка для инвестора

Отельные апартаменты в Дубае можно приобрести на стадии строительства – девелоперы внедрили такую схему, чтобы укрепить финансовую структуру проектов. «Единственный риск приобретения отельных апартаментов на стадии офф-план – это срыв сроков сдачи объекта застройщиком, – поясняет Мадина Тулеметова. – 90% застройщиков не выдерживают заявленные сроки. Если же говорить о защите капитала, то тут можно быть спокойным: так, застройщик не имеет права начасть строительство до приобретения земельного участка в собственность, а кроме того, он должен иметь эскроу-счет, где будут храниться все инвестиции. До момента сдачи проекта он может снять с этого счета максимум 5% от стоимости объекта».

К дополнительным рискам, продолжает Сергей Сергеев, может относиться выход гостиничного оператора из проекта: например, ожидалось, что управлять апартаментами будет известная гостиничная сеть (раскрученный бренд), но на каком-то этапе эта сеть разрывает отношения с застройщиком, что может повлиять на будущую популярность апартаментов. С другой стороны, если отношения оператора и застройщика прочны, это дает дополнительную уверенность в том, что проект будет достроен и более-менее в срок, по сравнению с обычным жилым комплексом, поскольку кроме индивидуальных инвесторов за проектом стоит компания, у которой больше рычагов воздействия на застройщика.

Если говорить о дополнительных сборах с инвестора, то дополнительно инвестор обязан уплатить сбор в размере 4% в пользу Земельного департамента Дубая и 2% – комиссионное вознаграждение агенту. Если инвестор является заемщиком банковского финансирования, он должен оплатить первоначальный взнос в размере 25%. Кроме того, инвестор будет выплачивать отдельный сбор в пользу оператора гостиничных апартаментов: его размер намного выше платы за обслуживание, которую берет с владельца компания, занимающаяся управлением обычными квартирами.

Как правило, инвестор может рассчитывать на получение 40–50% дохода, собранного с гостей, однако нужно учесть, что размер суммы, с которой производится расчет, намного выше, чем при долгосрочной аренде, а надежность оператора выше надежности услуг небольших компаний по управлению краткосрочной арендой. «Все сборы и платежи должны быть предусмотрены договором с оператором апартаментов, перед приобретением апартаментов следует с ним внимательно ознакомиться», – советует Сергей Сергеев.

Если инвестор изменил планы и решил продать объект на стадии строительства, то первой преградой на его пути, скорее всего, встанет застройщик. «Некоторые инвесторы не позволяют перепродавать объект собственности, пока не выплачена определенная сумма за строительство проекта – в среднем 40–50% от стоимости самой недвижимости, – говорит Мадина Тулеметова. – Также для строящегося жилья необходимо получить специальный документ Oqood, оформление которого занимает время».

В случае, если речь идет о готовом объекте, то никаких особых ограничений не действует: процедура перепродажи ничем не отличается от продажи иного недвижимого имущества со статусом фригольд, или полной частной собственности. Единственное, что может задержать сделку, – это непогашенный долг перед банком. Если ипотека полностью выплачена, сделка купли-продажи займет от 30 до 45 дней. Покупатель обслуживаемых апартаментов на вторичном рынке должен будет следовать условиям договора, заключенного с оператором оригинальным покупателем, если к тому времени оператор не внесет в него другие условия.

Рынок отельных апартаментов сформировался за последние 4-5 лет, и сегодня их средняя заполняемость составляет порядка 87%. По сравнению с гостиницами они предлагают более выгодные среднесрочные и долгосрочные контракты и помогают инвесторам диверсифицировать предложение и привлечь другую категорию гостей. Кроме того, они в меньшей степени подвержены сезонным колебаниям спроса.

Эксперты ожидают, что этот сегмент будет показывать медленный, но стабильный рост, который будет обеспечиваться эффектом «ЭКСПО-2020»: для обеспечения выставки будет нанято 200–300 тысяч сотрудников, которым обязательно понадобиться временное жилье. Наиболее же уверенный рост прогнозируется на 2019 и 2020 годы.